Чек-лист приемки квартиры в новостройке: что проверить и как правильно зафиксировать дефекты

Почему приемка квартиры - это не формальность, а важнейший этап

Вы купили квартиру в новостройке. День передачи наступил. Застройщик вручает вам ключи и говорит: «Подписывайте акт, все в порядке». Но что, если в стене трещина, в ванной течет, а выключатель не работает? Подписав акт без проверки, вы теряете право на бесплатный ремонт. По закону, после подписания акта приема-передачи все дефекты считаются вашими. Исправлять их придется за свой счет - или тратить месяцы на суды. Это не страшно, если вы знаете, что проверять и как это правильно делать.

Что нужно взять с собой на приемку

Не приходите с пустыми руками. Даже если вы не инженер, правильные инструменты сделают вас экспертом на несколько часов. Вот что точно нужно:

• Паспорт и договор долевого участия (ДДУ) - без них вас не пустят в квартиру
• Рулетка (минимум 5 метров) - чтобы проверить площадь по плану
• Строительный уровень - для проверки ровности полов, стен, потолков
• Фонарик - в темных углах, за радиаторами и в вентиляционных шахтах видно все
• Тестер напряжения - проверит, есть ли ток в розетках и не перепутаны ли провода
• Лист бумаги А4 - чтобы проверить тягу в вентиляции
• Маркер и бумажный скотч - для отметок на стенах
• Бумага и две ручки - один лист для вас, второй для представителя застройщика

Если есть возможность - возьмите план квартиры и этажный план. Попросите у застройщика их заранее. Сверяйте: совпадает ли расположение стен, окон, дверей, несущих конструкций с тем, что указано в документах.

Проверка стен, потолков и полов

Это первое, что бросается в глаза - и первое, что застройщики стараются скрыть.

Стены: идите по периметру, держа уровень. Проверяйте, нет ли перепадов больше 5 мм на 2 метра. Увидели неровность? Отметьте маркером. Обратите внимание на стыки между стенами и потолком - там часто трескается штукатурка. Ищите вмятины, царапины, сколы, особенно в углах. Если квартира с чистовой отделкой - убедитесь, что обои не отклеиваются, краска не пузырится, а плитка не имеет трещин.

Потолки: включите фонарик и осмотрите все углы. Там чаще всего скапливается влага. Если видите пятна - это признак протечки. Даже если сейчас сухо, это может быть след от прошлого ремонта или неправильной гидроизоляции. Проверьте, нет ли отслоений штукатурки - это опасный дефект, который может привести к обрушению.

Полы: если полы без покрытия - проверьте, нет ли трещин в бетоне, неровностей, наплывов. Если есть плитка - постучите по ней ручкой рулетки. Звонкий звук - значит, плитка хорошо приклеена. Глухой - она отошла. Такие места со временем начнут трескаться. Не забудьте проверить полы в ванной - там должен быть уклон к сливу. Налейте немного воды - если вода не уходит, а стоит лужей, это серьезный дефект.

Окна, двери, балконы и лоджии

Окна - это не просто стекло. Проверьте:

• Ручки - должны поворачиваться плавно, без заеданий
• Стеклопакеты - нет ли запотевания между стеклами (это признак нарушения герметичности)
• Откосы - не отходят ли от стены, нет ли щелей
• При закрытии - окно плотно прилегает к раме, без провисания

Входная дверь: откройте и закройте ее несколько раз. Должна закрываться легко, без усилий. Проверьте замок - работает ли ключ без заеданий? Попробуйте поддеть дверь сбоку - если она двигается, значит, коробка установлена неправильно. Это угроза безопасности и теплоизоляции.

Балкон и лоджия: осмотрите пол - нет ли трещин в бетоне. Проверьте перила - не шатаются ли. Убедитесь, что стеклопакеты на балконе такие же, как в квартире. Если в проекте было стекло, а вам дали простой пластик - это нарушение. Проверьте дренажные отверстия - если они забиты, вода будет скапливаться и разрушать конструкцию.

Инженерные системы: вода, канализация, электрика

Это самая сложная часть. Здесь дефекты не видны сразу, но могут стоить вам тысяч рублей в будущем.

Водоснабжение: откройте краны в кухне и ванной. Давление должно быть стабильным. Если вода течет слабо - это проблема. Закройте все краны и посмотрите на счетчики. Если они медленно крутятся - значит, есть утечка. Проверьте, есть ли счетчики на горячую и холодную воду. Без них вы платите по нормативу - а это дороже.

Канализация: сливайте воду из раковины, ванны, унитаза. Вода должна уходить быстро, без бульканья. Если в трубах слышен звук, как будто воздух проходит - это признак неправильного уклона. Проверьте сифоны под раковиной - нет ли капель. Запах канализации - красный флаг. Он говорит о нарушении вентиляции или неправильной установки труб.

Вентиляция: возьмите лист А4 и поднесите его к решетке. Если он прилипает - тяга есть. Если падает - вентиляция не работает. Это опасно: в ванной и на кухне будет скапливаться влага, и начнет расти плесень. Проверьте все решетки - в каждой должна быть тяга.

Электрика: включите тестер в каждую розетку. Проверьте, есть ли заземление. Без него нельзя подключать стиралку, водонагреватель, микроволновку - это риск удара током. Проверьте, как работает автомат в щитке. Он должен включаться и выключаться без хлопков. Убедитесь, что на щитке есть схема: за какую розетку, свет, розетку в ванной отвечает каждый автомат. Если схемы нет - требуйте ее. Без нее вы не сможете найти, где пробило, если случится авария.

Чистовая отделка: что проверить особо

Если квартира с отделкой, проверка становится сложнее - больше деталей, больше возможностей для ошибок.

• Плитка: все швы должны быть одинаковой толщины, без трещин. Проверьте, нет ли пустот под плиткой - постучите
• Покраска: стены и потолки должны быть ровными, без потеков, пятен, наплывов. Особенно внимательно смотрите на стыки с полом и потолком
• Паркет или ламинат: нет ли скрипов, щелей, перепадов между досками
• Сантехника: раковина, ванна, унитаз - без сколов, трещин, царапин. Проверьте, как закреплены - не шатаются ли
• Кухонный гарнитур: откройте все дверцы - они должны закрываться без усилий. Проверьте, есть ли слив в мойке, работает ли вытяжка

Если вы нашли дефект - не просто скажите: «Здесь плохо». Напишите: «В ванной комнате, на стене справа от раковины, трещина 15 см длиной, штукатурка отслаивается». Чем точнее - тем выше шансы на ремонт.

Как правильно зафиксировать дефекты

Устная претензия - это пустой звук. Только письменный акт имеет юридическую силу.

Составьте список дефектов. Назовите каждую проблему точно: где, что, в каком виде. Например: «В кухне, на потолке, над холодильником - пятно 30х20 см, следы влаги». Не пишите: «Все плохо». Это не сработает.

Фотографируйте каждый дефект. Делайте снимки с расстояния и крупно - чтобы было видно, что именно не так. Приложите их к списку.

Попросите представителя застройщика подписать ваш список. Если он отказывается - напишите: «Я не подписываю акт приема-передачи до устранения перечисленных дефектов». Запишите его имя и должность. Это важно - в суде вам нужно будет доказать, что вы не отказывались от приемки, а требовали выполнения обязательств.

Если вы не уверены - возьмите профессионального приемщика. За 5-7 тысяч рублей он проведет проверку за 2-3 часа, найдет 20-30 дефектов, которые вы пропустите, и поможет составить юридически грамотный акт. В 2023 году 25% дольщиков обращались к таким специалистам - и получили ремонт без суда.

Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты

Если после подписания акта вы обнаружили скрытые дефекты - не паникуйте. По закону, застройщик обязан устранить их в течение 1-3 месяцев. Это установлено Федеральным законом № 214-ФЗ.

Напишите претензию в письменном виде - в двух экземплярах. Один оставьте у себя с подписью и печатью застройщика. В претензии укажите:

• Дата и номер акта приема-передачи
• Перечень дефектов с фото
• Сроки устранения - не менее 10 дней
• Требование о компенсации за неудобства, если ремонт занимает больше месяца

Если через месяц ничего не сделали - подавайте в суд. Судебная практика показывает: застройщики проигрывают в 9 из 10 дел, если у покупателя есть документы.

Сколько можно получить компенсации

Компенсация зависит от степени дефектов и типа отделки:

• Квартира без отделки - от 150 000 до 300 000 рублей
• Предчистовая отделка - от 200 000 до 400 000 рублей
• Чистовая отделка «под ключ» - от 300 000 до 800 000 рублей

Эти цифры не выдуманы - они основаны на судебных решениях. Чем больше дефектов, тем выше сумма. Но главное - не ждать, пока застройщик «сам все исправит». Действуйте сразу.

Когда лучше всего приходить на приемку

Не приходите в день сдачи дома. Лучше - через 1-2 недели после официальной сдачи объекта. Почему? Потому что за это время:

• Проявляются скрытые протечки
• Появляются трещины от усадки
• Выходят из строя неисправные элементы

Если вы пришли сразу - вы могли пропустить то, что проявится через 3 дня. А если вы пришли слишком поздно - застройщик уже закрыл документы, и вам будет сложнее доказать, что дефекты были на момент передачи.

Что не стоит делать

• Не подписывайте акт, если не проверили квартиру
• Не соглашайтесь на «ускоренную приемку» - это ловушка
• Не верьте словам «все будет в порядке» - только письменные документы имеют значение
• Не откладывайте проверку на потом - чем раньше, тем легче

Что делать после приемки

После подписания акта с замечаниями - сохраните все: копию акта, список дефектов, фото, претензию. Пусть они лежат в одном файле на телефоне и в бумажном виде в папке. Если застройщик не отвечает - вы готовы к суду. Не ждите, пока что-то сломается. Запишите номер горячей линии застройщика. Узнайте, кто отвечает за ремонт в вашем доме. Это не тот человек, который вас встречал - это отдел техподдержки, и его контакты должны быть в документах.