Сдача квартиры в аренду - один из самых популярных способов инвестировать деньги в России. Многие думают, что это пассивный доход: купил жильё, сдал - и получаешь деньги каждый месяц. Но правда ли это? И сколько реально можно заработать в 2026 году? Ответ зависит от города, типа аренды и того, насколько вы готовы вкладывать время и силы.
Сколько реально приносит аренда: цифры, которые не показывают на сайтах
Если вы заглянете на сайты вроде ЦИАН или Domclick, там часто пишут: «Доходность 10% годовых». Но это не реальность. Это цифра до налогов, до ремонтов, до простоев между арендаторами. Реальные данные по итогам 2025 года показывают, что средняя доходность от долгосрочной аренды в крупных городах - 6,3%. Это на 0,3 пункта выше, чем год назад. Но даже это число - среднее. А где-то выше, а где-то намного ниже.
В Москве и Санкт-Петербурге доходность от долгосрочной аренды - 5,7% и 6,1% соответственно. Это не шокирующие цифры, если учесть, что цена квартиры в Петербурге может быть 10-12 миллионов рублей, а арендная плата - 40-45 тысяч. Выходит, за год вы получаете около 540 тысяч рублей. Это меньше, чем проценты по вкладу. А если вычесть налоги, коммуналку, ремонт и простои - остаётся 3-4%. Такие цифры приводят аналитики АСН Инфо. Многие инвесторы не учитывают, что квартиру нужно чинить каждые 2-3 года. Смена обоев, ремонт санузла, замена техники - это не раз в пять лет. Это ежегодно.
Где доходность выше: курортные города vs промышленные центры
Если вы хотите получать больше, чем 6%, то надо смотреть не на столицы, а на курорты. Здесь работает посуточная аренда. В Геленджике, Сочи и Калининграде доходность достигает 42-45%. Да, вы не ослышались. В Геленджике квартира за 4,2 млн рублей приносит 1,8 млн рублей в год. Это почти 43%. Но есть ловушка: такой доход - только летом. Зимой квартира может стоять пустой три-четыре месяца. А ещё нужно постоянно управлять: встречать гостей, убирать, чинить поломки, отвечать на сообщения. Это не пассивный доход. Это бизнес, который требует ежедневного внимания.
Казань и Санкт-Петербург тоже в топе по посуточной аренде - 31% и 30%. Но это тоже сезонно. А вот в городах вроде Челябинска, Ижевска или Орла всё иначе. Там нет туристов, но есть рабочие, студенты, молодые семьи. Здесь долгосрочная аренда работает стабильно. Челябинск - лидер по долгосрочной доходности среди миллионников: 7,69%. Средняя цена квартиры - 4 млн рублей, аренда - 25,9 тыс. в месяц. Срок окупаемости - 13 лет. Это лучший показатель в стране. В Орле доходность - 30,5%, но только потому, что квартиры там стоят вдвое дешевле, чем в Москве. Вы платите 1,5 млн рублей за однушку, а сдаёте за 18 тыс. в месяц. Это работает, но только если вы готовы жить рядом или нанять управляющую компанию.
Банковские вклады vs аренда: кто выигрывает?
В 2025 году ставки по вкладам достигли 20%. Да, вы прочитали правильно. Вклад на три года под 20% - это не редкость. Это значит, что если вы положите 5 млн рублей, то за год получите 1 млн рублей чистого дохода. Без ремонта. Без арендаторов. Без проверки документов. Без смены мебели. Просто положил - и забыл.
Сравните: чтобы получить такой же доход от аренды, вам нужно купить квартиру за 16 млн рублей. Это не однушка. Это трёхкомнатная в хорошем районе Москвы. А потом ещё и управлять ею. Кто-то скажет: «Но недвижимость растёт в цене!» Это правда. Но рост цен - это не доход. Это только на бумаге. Вы не получите эти деньги, пока не продадите. А если продадите - платите налог. И не факт, что найдёте покупателя.
В Хабаровске и Новокузнецке доходность от аренды - 8-9%. Там ещё есть шанс. Но в Севастополе, Казани и Владивостоке - 4-5%. Там вклады в три раза выгоднее. И это не миф. Это цифры из отчётов АСН Инфо и Коммерсанта. Если вы не готовы тратить время на управление - лучше положите деньги в банк.
Что скрывают управляющие компании
Многие думают: «Куплю квартиру, нанму управляющую компанию - и всё». Но стоимость управления - 8-12% от дохода. То есть, если вы получаете 30 тыс. в месяц, вам нужно отдать компании 2,4-3,6 тыс. Это уже 10-12% вашего дохода. А ещё есть комиссии за заселение, за выезд сантехника, за смену замка. Всё это вычитают из вашего дохода. И часто - без вашего ведома.
Иногда управляющая компания берёт 15%. Почему? Потому что вы не читаете договор. Или потому что вам лень контролировать. В итоге вы думаете, что сдаёте за 30 тыс., а на руки приходит 25 тыс. Потом вы узнаёте, что за прошлый месяц был простои 14 дней, и вы потеряли 14 тыс. рублей. А ремонт, который вы думали, что сделали раз в пять лет - оказался нужен каждый год.
Почему в моногородах лучше долгосрочная аренда
В Липецке, Пензе, ХМАО и на Урале туристов почти нет. Но есть заводы, шахты, госучреждения. Люди едут туда работать на год-два. Им нужно жильё. Долгосрочное. И они платят стабильно. Там доходность от долгосрочной аренды - 8-9%. А посуточная? Ноль. Потому что никто не приедет на выходные в моногород. Здесь нет спроса на краткосрочную аренду. Но есть спрос на надёжность. И если вы купите квартиру в таких городах - вы получите стабильный доход, даже если он не 10%, а 7-8%. И это не сезонно. Это работает круглый год.
Реальные истории: что говорят инвесторы
Один пользователь с форума «Дома и квартиры» написал: «Купил однушку в Казани за 4,2 млн. Сдаю за 35 тыс. в месяц. На бумаге - 10%. А реально? После налогов, коммунальки, ремонта и двух месяцев простоя - 5,5%». Это типичный случай. Другой - из Сочи: «Сдаю посуточно. Доход 1,8 млн в год. Но я сам управляю. Меняю постельное бельё, отвечаю на сообщения, чиню водонагреватель. Каждые два года - полный ремонт. И это не работа на полставки. Это полная занятость».
Третий пример - Челябинск. Там квартира стоит 4 млн. Аренда - 25,9 тыс. В месяц. Без лишних расходов. Без туризма. Без сезонов. Доходность - 7,7%. Срок окупаемости - 13 лет. Это не 5 лет, как в рекламе. Это 13. И это лучший показатель в России.
Что делать, если вы всё ещё думаете об инвестициях в аренду
Если вы хотите вложиться в недвижимость - не спешите. Сначала посчитайте всё до копейки. Возьмите реальную цену квартиры. Узнайте, сколько реально сдают в вашем районе. Добавьте расходы: налог 13%, ремонт раз в 2 года (минимум 200 тыс. рублей), управляющая компания (если нанимаете), коммуналка, страхование, простои. Потом посмотрите, сколько останется. Сравните с вкладом под 20%. Если разница меньше 3-4% - лучше вклад. Если разница больше - тогда можно думать.
Если вы всё же решили сдавать - выбирайте города с низкой стоимостью жилья: Челябинск, Ижевск, Орёл, Курган. Там доходность выше не потому, что арендная плата большая, а потому, что квартиры дешёвые. Это значит, что вы можете купить две, а не одну. И риски ниже. Или выбирайте курортные города - но только если готовы работать как менеджер. Не как инвестор. А как предприниматель.
Аренда жилья - это не пассивный доход. Это работа. Сложная, непредсказуемая, требующая времени и знаний. И если вы не готовы к этому - лучше положите деньги в банк. Под 20%. Без звонков от арендаторов. Без срыва ремонта. Без потерь в зимний сезон. Просто лежит. И растёт. Без вашего участия.
Какая доходность от аренды жилья в Москве в 2026 году?
В Москве доходность от долгосрочной аренды в 2026 году ожидается на уровне 5,5-6%. Это ниже, чем в 2025 году, из-за роста цен на жильё и стабильных арендных ставок. Посуточная аренда приносит в среднем 12-15%, но только в летние месяцы и только при активном управлении. Большинство инвесторов получают 3-4% после всех расходов.
Почему в Геленджике доходность такая высокая?
В Геленджике доходность достигает 42-45% благодаря высокому спросу на краткосрочную аренду в сезон (май-сентябрь). Квартиры сдают по 5-7 тысяч рублей за сутки, и при 80% загрузке за сезон доход может составить 1,5-2 млн рублей. Но зимой квартира простаивает, а ремонт и обслуживание требуют ежегодных вложений. Это не пассивный доход - это бизнес с высокой нагрузкой.
Сколько стоит управляющая компания за аренду?
Управляющая компания берёт от 8% до 12% от ежемесячного дохода. В некоторых случаях - до 15%, особенно если включены услуги заселения, уборки и ремонта. Например, если вы получаете 30 тыс. рублей в месяц, вам придётся платить 2,4-3,6 тыс. в месяц. Это 28-43 тыс. рублей в год. Это уже 10-15% вашего дохода. Не забывайте: это не «помощь», а вычет из вашей прибыли.
Лучше сдавать посуточно или на долгий срок?
Для курортных городов - посуточно. Для промышленных и малых городов - долгосрочно. В Сочи, Калининграде, Геленджике посуточная аренда приносит в 2-3 раза больше. Но требует постоянного контроля. В Челябинске, Ижевске, Орле долгосрочная аренда стабильнее, надёжнее и проще в управлении. Выбор зависит от города и вашего времени.
Стоит ли покупать квартиру в Казани для аренды в 2026 году?
В Казани средняя доходность от долгосрочной аренды - 4,6%, от посуточной - 31%. Но это при идеальной загрузке. На практике после налогов, ремонтов и простоев реальная доходность - 5-6%. Если вы готовы управлять самим - можно. Если нет - лучше не рисковать. Вклад под 20% надёжнее. Квартира в Казани - это не инвестиция, а хобби с риском потери времени.
Какой срок окупаемости у квартиры в России?
Средний срок окупаемости по России - 14-16 лет. Но есть исключения. В Челябинске - 13 лет. В Орле и Ижевске - 11-12 лет. В Москве и Санкт-Петербурге - 18-22 года. Это значит, что если вы купите квартиру в столице, вы не окупите её до пенсии, если не продадите. А если продадите - платите налог. И не факт, что найдёте покупателя.
Владимир Р.
17.02.2026Ты говоришь про 20% по вкладам, а я вижу, как соседка в Пензе сдает однушку за 12к, и у неё уже три года нет ни одного простоя. Ни ремонта, ни звонков, ни смены замков. Просто деньги приходят. Банк? А если завтра обесценят рубль? А если проценты снизят до 10? А если банк обанкротится? Недвижимость - это не вклад, это земля. Она не исчезнет, пока мы не взорвём планету. А ты думаешь, что 20% - это надёжно? Это просто красивая цифра на экране. Реальность - в квартире, которая стоит 3 млн и сдаётся каждый месяц. Без звонков. Без гостей. Без паники.