Инвестиции в новостройки на этапе котлована: риски и реальная доходность

Когда вы видите объявление: «Покупайте квартиру на этапе котлована - скидка до 30%», это звучит как отличная сделка. Но что на самом деле скрывается за этой цифрой? Многие думают, что это просто выгодная покупка. На деле - это стратегия с высоким риском и высокой отдачей. И если вы не знаете, как оценить этот риск, вы можете не просто потерять деньги - вы потеряете годы.

Почему именно котлован - самая ранняя стадия

Этап котлована - это когда на месте будущего дома только вырытая яма, бетонный фундамент только начинает заливаться, а строительные краны только появляются на площадке. На этом этапе застройщик ещё не получил разрешение на ввод объекта, не построил ни одного этажа, и даже не установил ограждение. Но именно здесь цена самая низкая. Согласно данным ГК «Фест-Холдинг» (2023), разница между стоимостью квартиры на котловане и в сданном доме в среднем составляет 10-20%. В премиум-сегменте, по данным RBC Realty, рост может достигать 50-60% - например, с 200 тысяч до 340 тысяч рублей за квадратный метр. Это не миф. Это реальные цифры, которые повторяются в каждом крупном проекте за последние пять лет.

Почему такая разница? Потому что застройщику нужно привлечь первых покупателей. Он не имеет денег на строительство - только договоры с дольщиками. Именно поэтому он даёт скидку. А вы, как инвестор, берёте на себя риск: если проект не дойдёт до конца, вы потеряете не только деньги, но и время. Но если всё пройдёт как надо - ваша прибыль может быть в два-три раза выше, чем от банковского вклада.

Сколько реально можно заработать

Давайте посчитаем. Представьте, вы купили однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. на этапе котлована по цене 180 тысяч рублей за квадратный метр. Итого - 7,2 миллиона рублей. Через три года, когда дом сдан, цена на аналогичные квартиры в этом же районе - 240 тысяч рублей. Вы продаёте за 9,6 миллиона. Чистая прибыль - 2,4 миллиона. Это 33% дохода за три года. Без налогов, без ипотеки, без ремонта.

Если вы сделаете косметический ремонт - добавите ещё 5-10% к стоимости, как советует ГК «Фест-Холдинг», и сдадите в аренду, то за три года вы получите не только прибыль от продажи, но и 500-700 тысяч рублей в виде аренды. Годовая доходность в таком случае - около 7,5%. Это вдвое выше, чем по депозиту под 3-4% в банке, как отмечает Дмитрий Цветов из ГК «А101».

Но это не всегда так. Если вы купили квартиру на этапе, когда уже построен третий этаж - доходность падает до 3-7% в год. По данным МБК (2023), после 40-60% готовности объекта инвестиции становятся не выгоднее банковского вклада. Значит, если вы хотите реальную прибыль - вы должны быть первым, кто входит. Не третьим. Не пятым. Первым.

Главные риски - и как их не усилить

Риск здесь один - банкротство застройщика. Но не потому что он «плохой». А потому что рынок нестабилен. Погодные условия, рост цен на бетон, задержки с согласованиями, нехватка рабочих - всё это может остановить стройку. И если застройщик не в эскроу-счете - вы теряете всё. Даже если вы уже заплатили 100%.

Сейчас в России почти все проекты работают через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги не попадают застройщику, пока дом не сдан. Вы не потеряете деньги - но вы потеряете время. А время - это деньги. Пока вы ждёте, ваши деньги лежат на эскроу-счете и не приносят процентов. Это упущенная выгода. Как отмечают пользователи на DomClick, это самый скрытый риск.

Ещё один риск - неудачное расположение. Вы купили квартиру в «новом районе», где обещали метро, но его строят через 10 лет. Или рядом - болото, а не парк. Или нет школы, поликлиники, магазина. В таких случаях даже сданная квартира не растёт в цене. А может даже падать. Поэтому выбор локации - не менее важен, чем выбор застройщика.

Как выбрать надёжный проект

Вот что проверяют профессионалы перед покупкой:

• История застройщика. Сколько домов он сдал? Были ли задержки? Проверьте на сайтах вроде DomClick или RBC Realty - там есть данные о каждом проекте.
• Разрешительная документация. У застройщика должны быть все разрешения на строительство, включая ПЗЗ (планировку земельного участка). Без них - проект не легален.
• Эскроу-счет. Обязательно. Без него - никуда. Проверьте, есть ли договор с банком-агентом (Сбер, ВТБ, Газпромбанк).
• Финансовая устойчивость. Ищите застройщиков, которые уже сдали хотя бы два проекта. Те, кто строит первый дом - это лотерея.
• Инфраструктура вокруг. Есть ли в 3-5 км от проекта школа, метро, больница? Если нет - цена не вырастет. Даже если дом сдадут.

Лучшие проекты - это те, где хотя бы одна часть уже сдана. Например, если в ЖК «Экоград Новый Катуар» уже живут 300 семей - это сигнал: застройщик не обманывает. Он работает. И он знает, как справиться с кризисом. Как говорит Проместо Москва, проверенные компании знают, как нивелировать риски. Они не ждут, пока подорожает бетон - они заранее закупают его.

Когда не стоит вкладывать

Эта стратегия не для всех. Не подойдёт, если:

• Вам нужна квартира в ближайшие 1-2 года.
• Вы не можете ждать 3-4 года без дохода.
• Вы не готовы к риску - даже если он минимален.
• Вы хотите гарантированный процент - тогда лучше положить деньги в депозит.

Если вы думаете, что «на котловане» - это как «в начале акции», то вы ошибаетесь. Это не спекуляция. Это инвестиция. С долгим горизонтом. С обязательной проверкой. С пониманием, что вы не покупаете квартиру - вы покупаете будущее.

Сравнение с другими вариантами

Сравнение инвестиций на этапе котлована с другими вариантами

Показатель	Котлован	Готовый дом	Банковский вклад
Годовая доходность	7-10%	3-5%	3-4%
Срок окупаемости	2-4 года	1-2 года (если сдаётся в аренду)	бессрочно
Риск потери денег	Высокий (если не эскроу)	Низкий	Нулевой
Ликвидность	Низкая	Средняя	Высокая
Требуется ремонт	Да	Часто	Нет

Как видите, котлован - это не «самый выгодный», а «самый рискованный, но прибыльный». Готовый дом - безопаснее, но прибыль ниже. Вклад - самый безопасный, но вы не обогатитесь.

Советы от тех, кто уже вложился

Пользователи с опытом на форумах говорят одно и то же:

• Не покупайте в отдалённых районах - даже если цена низкая. Даже через 5 лет там может не быть трамвая.
• Не верьте «самым выгодным предложениям» - если скидка 40%, это либо обман, либо проект с долгим сроком сдачи.
• Проверяйте не только застройщика, но и инфраструктуру вокруг - Google Earth и Street View помогут увидеть, что там реально есть.
• Не торопитесь. Если проект только начинается - подождите 3-6 месяцев. Увидите, как идёт стройка. Если бетон заливают, а не просто копают - это хороший знак.

И главное - не думайте, что это «вложение на 100%». Это инвестиция с риском. Но если вы сделаете всё правильно - вы получите не просто квартиру. Вы получите прибыль, которая превышает банковские проценты в два раза.