Как хеджировать валютные риски при покупке зарубежной недвижимости

Когда россиянин покупает квартиру в Турции, дом в Испании или студию в Болгарии, он думает не только о камне, бетоне и видах из окна. Он думает о деньгах. А деньги - это не только цена, которую вы заплатили. Это ещё и то, сколько вы будете платить в будущем, сколько получите с аренды и как поведёт себя рубль. Всё это - валютные риски. И если вы игнорируете их, вы рискуете не просто потерять часть прибыли - вы можете потерять саму инвестицию.

Почему валютный риск - это не абстракция

Представьте: вы купили двухкомнатную квартиру в Стамбуле за 80 000 евро. Курс евро тогда был 90 рублей за евро. Вы заплатили 7,2 млн рублей. Через год курс упал до 75 рублей. Казалось бы, вы выиграли - ваша квартира теперь стоит 6 млн рублей, а вы заплатили 7,2 млн. Но вы не продали её. Вы сдали её в аренду за 500 евро в месяц. Это 45 000 рублей в месяц. А теперь представьте, что курс упал до 70 рублей. Ваш доход снизился до 35 000 рублей. Разница - 10 000 рублей. За год - 120 000 рублей. Это почти 2% от стоимости квартиры. И это только доход. А если вы взяли ипотеку в евро? Тогда ежемесячный платёж остаётся тем же - 500 евро. Но чтобы его оплатить, вам теперь нужно больше рублей. И если курс упадёт ещё ниже - вы начнёте отдавать сбережения, чтобы закрыть платежи.

Валютный риск - это не про то, что «курс может измениться». Это про то, что он обязательно изменится. И если вы не готовы, вы станете жертвой этого изменения.

Три главных инструмента хеджирования

Форвардные контракты

Это самый простой и самый надёжный способ. Вы договариваетесь с банком: «Через 6 месяцев я куплю 10 000 евро по курсу 85 рублей». Неважно, будет ли курс 78 или 95 - вы платите ровно 850 000 рублей. Всё фиксировано. Для владельцев недвижимости это идеально, если у вас есть регулярные платежи: ипотека, налоги, ремонт. Вы можете заключить форвард на дату, когда нужно оплатить счёт. Например, если налоги в Испании платятся в марте, вы заключаете контракт на февраль, чтобы деньги были готовы.

Но есть минус: вы теряете возможность выиграть. Если курс упадёт до 75, вы всё равно платите 85. Вы застраховались от убытка - но и от выгоды тоже.

Опционы

Это как страховка на машину. Вы платите премию - скажем, 3% от суммы - и получаете право, но не обязанность, купить валюту по фиксированному курсу. Если курс пойдёт против вас - вы используете опцион. Если курс пойдёт в вашу пользу - вы просто игнорируете опцион и покупаете валюту по рыночному курсу. Вы не теряете возможность заработать. Вы просто платите за право выбора.

Для владельцев недвижимости это особенно удобно, если вы не уверены в будущем. Например, вы не знаете, будет ли сдавать квартиру или продавать. Или вы не знаете, сколько именно евро вам понадобится через год. Опционы дают гибкость. Но премия - это реальные деньги. Если курс не двигался, вы их потеряете. И если вы используете опционы часто - это может стать постоянной статьей расходов.

Валютные ETF

Это фонды, которые отслеживают курс валюты. Например, ETF, который растёт, когда растёт евро. Вы покупаете акции этого фонда - и он автоматически хеджирует вашу позицию. Если курс евро падает, ваш ETF тоже падает, но вы защищены, потому что ваша недвижимость в евро. Это удобно для долгосрочных инвесторов. Но у ETF есть комиссии - от 0,3% до 0,7% в год. Для 80 000 евро это 240-560 евро в год. И вы не можете точно привязать его к дате платежа. Это не инструмент для точного управления, а скорее «постоянная защита».

Как выбрать стратегию: три сценария

Сценарий 1: Вы сдаёте недвижимость в иностранной валюте, а расходы - в рублях

Это самый опасный случай. Доход в евро, а платите вы за ремонт, страховку, налоги - в рублях. Если рубль падает - ваш доход падает, а расходы растут. Двойной удар.

Решение: хеджируйте 70-80% своих доходов. Используйте комбинацию форвардов и опционов. Например, на 60% заключите форварды на год вперёд - чтобы зафиксировать доход. На 20% купите опционы - чтобы оставить возможность заработать, если курс пойдёт в вашу пользу. Остальные 20% оставьте без хеджирования - это ваш «рисковый» доход.

Сценарий 2: У вас ипотека в иностранной валюте

Это самая распространённая ситуация. Вы купили недвижимость в евро, и теперь платите по кредиту каждый месяц. Если рубль падает - ваш платёж становится тяжелее. И это не раз в год - это каждый месяц.

Решение: заключайте форвардные контракты на сумму, равную вашему ежемесячному платежу. Не на весь кредит - только на следующие 6-12 месяцев. Затем продлевайте. Так вы избегаете «привязки» к одному курсу на долгие годы. Также можно добавить опцион на 10-15% от суммы - на случай, если курс резко упадёт. Это даст вам «подушку».

Сценарий 3: Вы покупаете недвижимость для личного использования

Вы не сдаёте, не получаете доход. Просто хотите иметь дом за границей. Ваши расходы - разовые: покупка, ремонт, налоги. Вы не знаете, когда понадобятся деньги.

Решение: используйте только опционы. Купите опцион на сумму, равную вашему запланированному расходу (например, на 100 000 евро). Вы платите премию - скажем, 2 500 евро. Если курс пойдёт против вас - вы используете опцион. Если курс пойдёт в вашу пользу - вы просто покупаете валюту дешевле. Вы не теряете деньги на разнице. Вы платите только за право выбора.

Сколько стоит хеджирование? Практические цифры

В 2026 году стоимость хеджирования для россиян зависит от трёх вещей: курса, процентных ставок и валюты.

• Для евро: премия по опциону - 2,5-4% годовых. Форвард - разница между текущим и форвардным курсом. При ставке по рублю 18% и по евро 3%, разница составляет около 3,7% за 6 месяцев.
• Для турецкой лиры: из-за высокой волатильности - 5-7% годовых. Это дорого, но и риски выше.
• Для дирхамов ОАЭ: около 3% годовых. Стабильная валюта - дешевое хеджирование.

Важно: с 2023 года ЦБ РФ ограничил доступ физических лиц к биржевым форвардам. Поэтому банки теперь вынуждены предлагать внебиржевые контракты - и они дороже. Минимальная сумма для заключения контракта в Сбербанке или ВТБ - 5 млн рублей. В Газпромбанке - от 1 млн. Если у вас квартира за 5 млн рублей - хеджировать можно. Если за 2 млн - сложнее. Но есть выход: можно объединяться с другими инвесторами, чтобы набрать нужную сумму.

Как начать: пошаговый план

1. Составьте список всех валютных потоков. Какие деньги вы получаете? В какой валюте? Какие платите? В какой валюте? Сколько раз в год? Когда?
2. Определите, какие платежи критичны. Ипотека? Налоги? Страховка? Эти - хеджируйте в первую очередь.
3. Выберите инструмент. Для регулярных платежей - форварды. Для нерегулярных - опционы. Для долгосрочной защиты - ETF.
4. Обратитесь в банк. Только крупные банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк. Не ждите, что региональный банк предложит вам решение.
5. Заключите первый контракт на 6 месяцев. Не пытайтесь застраховаться на 5 лет. Начните с малого.
6. Пересматривайте каждые 6 месяцев. Курс меняется. Ваша ситуация тоже. Хеджирование - не разовая операция, а процесс.

Что не работает

Многие думают: «Я просто буду ждать, пока курс упадёт, и куплю валюту дешевле». Это не стратегия. Это игра в рулетку. Вы не знаете, когда упадёт. А пока рубль падает - вы теряете деньги. Другие говорят: «Я куплю недвижимость в рублях - и всё будет хорошо». Но за рубежом рубли не принимают. Вы всё равно будете покупать валюту. Или платить по кредиту в евро.

Ещё одна ловушка: полное хеджирование. Вы хеджируете 100% - и теряете всю гибкость. Вы защищены от падения, но и от роста тоже. А недвижимость - это долгосрочная инвестиция. За 10 лет курс может измениться в 2-3 раза. Если вы полностью застраховались - вы не сможете воспользоваться выгодой.

Почему 50-70% - это золотая середина

Эксперты АТОН и Veles-Capital сходятся во мнении: идеальная стратегия - хеджировать 50-70% обязательств. Это даёт защиту от резких скачков, но оставляет пространство для выгоды. Если рубль резко упадёт - вы не обанкротитесь. Если рубль вырастет - вы сэкономите на покупке валюты. Это баланс между безопасностью и возможностью заработать.

Ваша цель - не избежать риска. Ваша цель - управлять им. Хеджирование - это не страховка от всего. Это инструмент, чтобы не погибнуть в шторм, но оставаться на плаву и увидеть, что происходит за горизонтом.

Итог: хеджировать - значит думать вперёд

Купив недвижимость за рубежом, вы не просто приобрели недвижимость. Вы приобрели валютную позицию. И если вы не управляете ею - она будет управлять вами. Каждый месяц, когда вы платите ипотеку, вы делаете выбор: платить больше или меньше. Хеджирование даёт вам этот выбор. Не уходите от него. Не игнорируйте его. Начните с малого. С одного форварда. С одного опциона. И посмотрите, как меняется ваша уверенность.

Инвестиции в недвижимость - это не про то, где вы купили. Это про то, как вы защищаете то, что купили. И если вы не хеджируете валютный риск - вы просто играете в рулетку с деньгами, которые должны были работать на вас.