Вы купили апартаменты и думаете, что можете вернуть 13% от стоимости, как при покупке квартиры? Нет. Это распространённое заблуждение, которое стоит разобрать прямо сейчас. В 2025 году апартаменты и квартиры - это совершенно разные объекты с точки зрения налогового законодательства. И если вы не знаете этого, вы можете потерять десятки тысяч рублей, которые вам положены по закону.
Почему апартаменты - это не квартира
С точки зрения закона, апартаменты - это нежилое помещение. Да, они выглядят как квартиры: есть кухня, ванная, спальня, окна. Но в юридическом смысле они относятся к коммерческой недвижимости. Это прямо прописано в статье 16 Жилищного кодекса РФ. Квартира - это жилое помещение. Апартаменты - нет. И именно это различие решает всё: есть у вас вычет или нет.
Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) даётся только за покупку жилой недвижимости. Квартира - подходит. Дом - подходит. Комната в коммуналке - тоже подходит. Апартаменты - не подходят. Ни в 2024, ни в 2025, ни в 2026 году. Налоговая инспекция не имеет права вернуть вам деньги за апартаменты, даже если вы заплатили за них 10 миллионов рублей. Это не ошибка, не бюрократия - это закон.
Что вы получаете за квартиру
Если вы купили квартиру, вы имеете право на два вида вычетов:
- Вычет на покупку - до 2 000 000 рублей стоимости. При ставке НДФЛ 13% это даёт вам возврат до 260 000 рублей.
- Вычет на ипотечные проценты - до 3 000 000 рублей уплаченных процентов. Возврат до 390 000 рублей.
Эти лимиты не менялись с 2014 года и остаются актуальными в 2025. Даже если вы купили квартиру за 15 миллионов, вычет считается только с первых 2 миллионов. Остальное - не учитывается. Но вы можете использовать вычет повторно, если не исчерпали его полностью при первой покупке.
Важно: вычет даётся только резидентам РФ, которые платят НДФЛ по ставке 13%. Если вы работаете по договору ГПХ, не платите налоги, или ваш доход облагается по ставке 30% - вычет вам не положен. Также вычет не даётся за покупку у близких родственников - это проверяется.
А что с апартаментами? Ничего
Пока нет. Никаких вычетов на покупку апартаментов для физических лиц в 2025 году не существует. Ни 13%, ни 15%, ни 22%. Налоговая не примет вашу декларацию 3-НДФЛ с заявкой на вычет за апартаменты - и откажет с формулировкой: «Объект не относится к жилой недвижимости».
Многие покупатели думают: «Но я же живу там!» Это не имеет значения. Даже если вы зарегистрированы в апартаментах, если в техническом паспорте написано «нежилое помещение», вычет не положен. Суды в России уже не раз подтверждали эту позицию. В 2024 году в Калуге был случай, когда человек подал иск, утверждая, что апартаменты - это его жильё. Суд отказал. Аргумент: «Согласно ЕГРН, объект классифицирован как нежилое помещение».
А если я сдаю апартаменты в аренду?
Тогда ситуация меняется - но не в вашу пользу. Если вы сдаёте апартаменты, вы обязаны платить НДФЛ с дохода - 13% (или больше, если доход выше 5 млн в год). Но зато вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактические расходы. Например:
- Ремонт, замена окон, сантехники - если есть чеки и договоры.
- Услуги управляющей компании.
- Коммунальные платежи, если вы их оплачиваете.
Это не вычет на покупку. Это уменьшение налога с дохода. Вы не получите 260 000 рублей - вы просто заплатите меньше налога с аренды. Например: сдаёте апартаменты за 40 000 в месяц - доход 480 000 в год. Налог - 62 400 рублей. Но вы потратили 120 000 на ремонт - тогда налогооблагаемый доход - 360 000, налог - 46 800. Экономия - 15 600 рублей. Это не вычет. Это расходы.
Если вы ИП на УСН «доходы» - никаких вычетов вообще не будет. Если ИП на УСН «доходы минус расходы» - можно учесть покупку апартаментов как основное средство и списывать их амортизацию. Но это сложный механизм, требующий бухгалтера и ведения учёта. Не для обычного человека.
Почему так сделано? И кто выигрывает
Государство не хочет, чтобы люди покупали апартаменты как жильё и получали налоговые льготы. Апартаменты - это продукт для инвесторов. Они дешевле в строительстве, не требуют инженерных систем для жилья, и их проще сдавать. В 2025 году на рынке новостроек апартаменты составляют уже 25% всех предложений. Но это не жильё - это бизнес-объект.
Если вы покупаете апартаменты, чтобы жить - вы теряете. Вы платите больше за квадратный метр, платите налог на имущество по ставке 0,1-0,3% (в отличие от 0,1% для квартир), не можете получить вычет, и не можете оформить прописку в большинстве регионов. В Калуге, например, прописка в апартаментах возможна только по решению суда - и то не всегда.
Выигрывают застройщики. Они продают апартаменты как «жильё», но платят меньше налогов при строительстве. Выигрывают инвесторы - им можно амортизировать апартаменты, списывать расходы, получать налоговые льготы как бизнесу. Выигрывает государство - вы платите больше налогов, потому что не получаете льгот.
Что делать, если вы уже купили апартаменты
Если вы купили апартаменты, не зная об этом нюансе - ничего не поделаешь. Вычет не вернёшь. Но вы можете:
- Сдать апартаменты в аренду - и уменьшить налог с дохода за счёт расходов.
- Если вы планируете продать - помните: при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, нужно платить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи. Для апартаментов нет льготы в 1 млн рублей, как для жилья. Вы платите 13% с полной прибыли.
- Если вы купили апартаменты в ипотеку - проценты по кредиту не дают вычет. Это не ипотека на жильё - это кредит на коммерческое помещение.
Как не попасть в ловушку
Перед покупкой всегда проверяйте:
- Что написано в ЕГРН - «жилое помещение» или «нежилое помещение»?
- Что написано в техпаспорте - «квартира» или «апартаменты»?
- Есть ли в договоре купли-продажи указание на статус объекта?
Если в документах написано «апартаменты» - это не квартира. Даже если застройщик называет их «жилыми апартаментами». Это маркетинг. Закон не знает таких слов.
Спросите у риелтора: «А можно ли получить налоговый вычет?» Если он говорит «да» - не верьте. Если он говорит «нет» - он честный. Проверьте на сайте Росреестра - там всё указано бесплатно.
Когда могут измениться правила
В 2025 году закон не изменился. Но есть сигналы, что в будущем ситуация может измениться. В 2024 году в Госдуму вносили проект, который предлагал расширить перечень объектов, на которые распространяется вычет, включив апартаменты. Но проект не прошёл. Причина: нехватка бюджета и опасения, что это станет лазейкой для уклонения от налогов.
Эксперты считают, что в ближайшие 3-5 лет апартаменты останутся вне системы имущественного вычета. Если вы планируете жить там долгие годы - лучше выбрать квартиру. Если вы хотите инвестировать - апартаменты могут быть выгодны, но только как бизнес-объект. Не как жильё.
Что выбрать: квартира или апартаменты?
Вот простое правило:
- Выбирайте квартиру, если хотите жить, получать вычет, прописаться, сдавать в аренду с льготами, продавать с налоговой льготой.
- Выбирайте апартаменты, если хотите инвестировать, сдавать в аренду бизнесу, не планируете жить там, и готовы платить налоги с дохода без вычетов.
Не экономьте на статусе. Дешевле купить апартаменты - но дороже жить в нём. Вычет на квартиру - это 260 000 рублей. Это как получить бесплатную машину. Апартаменты - это как взять машину без страховки, без ТО, без гарантии. Вы её купили, но не можете ездить по закону.
Можно ли получить налоговый вычет на апартаменты в 2025 году?
Нет, нельзя. Апартаменты классифицируются как нежилое помещение, а имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется только за покупку жилой недвижимости - квартиры, дома, комнаты. Это прописано в статье 220 Налогового кодекса РФ. Налоговая инспекция не примет заявление на вычет за апартаменты, даже если вы в них проживаете.
Почему апартаменты не дают вычет, хотя стоят как квартиры?
Потому что это разные правовые категории. Квартира - жилое помещение, апартаменты - коммерческое. Государство не хочет, чтобы люди покупали апартаменты как жильё и получали льготы, предназначенные для настоящего жилья. Застройщики используют это: они строят апартаменты дешевле, продают их как «жильё», но не дают налоговых преимуществ. Вы платите ту же цену, но без права на вычет, прописку и льготы по ипотеке.
Если я сдаю апартаменты в аренду, могу ли я получить вычет?
Нет, вычет на покупку не положен. Но вы можете уменьшить налог с арендного дохода на фактические расходы: ремонт, услуги управляющей компании, коммунальные платежи. Это не вычет - это налоговый вычет по расходам. Например, если вы потратили 150 000 рублей на ремонт, вы можете уменьшить доход на эту сумму и платить налог только с разницы. Но вам нужны чеки, договоры, и вы обязаны декларировать доход.
Можно ли получить вычет по ипотеке на апартаменты?
Нет. Вычет на уплаченные проценты по ипотеке действует только для жилой недвижимости. Даже если вы взяли ипотеку на апартаменты, проценты не учитываются для возврата 13%. Это не «ипотека на жильё» - это кредит на коммерческое помещение. Банк может выдать кредит, но налоговая не даст вам возврат.
Что будет, если я подам декларацию на вычет за апартаменты?
Налоговая откажет. Это не штраф, но вы потратите время и нервы. Вам пришлют письмо с отказом и ссылкой на статью 220 НК РФ. Повторно подавать заявление на те же апартаменты - бессмысленно. Лучше потратить это время на изучение правил, чтобы не ошибиться при следующей покупке.
Есть ли исключения для апартаментов в 2025 году?
Нет, исключений нет. Даже если апартаменты находятся в новостройке, если в документах указано «нежилое помещение» - вычет не положен. Не работает даже скидка для молодых семей, материнский капитал или региональные программы - они тоже рассчитаны только на жилую недвижимость.
Можно ли прописаться в апартаментах?
В большинстве регионов России - нет. Прописка возможна только в жилых помещениях. В Калуге, например, прописка в апартаментах возможна только через суд, и то не всегда. Даже если вы купили апартаменты и живёте там - вы не сможете оформить постоянную регистрацию. Это влияет на школу, поликлинику, получение льгот и даже на право на субсидии.
Как проверить, квартира это или апартаменты?
Зайдите на сайт Росреестра, найдите объект по кадастровому номеру. В выписке ЕГРН будет указано: «жилое помещение» или «нежилое помещение». Также посмотрите в техпаспорте - если там написано «апартаменты», это не квартира. Даже если застройщик называет его «жилой комплекс». Статус определяется не названием, а документами.
