Вы сдаёте квартиру и думаете: стоит ли перейти с долгосрочной аренды на посуточную? Или, наоборот, устали от постоянных гостей и хочется спокойного дохода? В 2026 году выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой - не просто вопрос удобства. Это решение, которое может увеличить ваш доход в два-три раза… или превратить квартиру в источник постоянных проблем. Давайте разберёмся, что реально выгоднее - и для кого.
Доход: цифры, которые удивляют
В Москве однокомнатная квартира сдаётся в долгосрочную аренду в среднем за 70 000 рублей в месяц. Звучит неплохо. А теперь представьте: та же квартира сдаётся посуточно. При цене 5 000 рублей в день и 70% загрузки (это реалистично, а не мечта) вы получаете 105 000 рублей в месяц. Без скидок, без перерывов - просто считаем дни.
В Санкт-Петербурге разница ещё больше. Там посуточная аренда при той же загрузке приносит в 2,5 раза больше, чем долгосрочная. В Казани, Екатеринбурге или Новосибирске - до трёх раз. Это не теория. Это цифры с платформы «Найди дом» за 2024 год. Даже если вы не сдаёте каждый день, даже если бывают месяцы, когда гостей мало - при средней загрузке 65-75% краткосрочная аренда всё равно выигрывает по чистому доходу.
Но есть ловушка: 100% загрузка - миф. Ни один инвестор в России не сдаёт квартиру 365 дней в году. Сезонность, ремонты, праздники, выходные - всё это отнимает дни. В Сочи летом вы можете получать 200 000 рублей в месяц, а зимой - всего 30 000. В Москве в январе спрос падает на 40%. Если вы рассчитываете на стабильный доход - краткосрочная аренда не для вас. Если вы готовы к перепадам - тогда да, вы можете зарабатывать больше.
Управление: кто будет убирать и отвечать на звонки?
Краткосрочная аренда - это не пассивный доход. Это бизнес. Каждый гость - это уборка, приём, выдача ключей, проверка техники, ответ на вопрос «где розетка?». В среднем на одну смену уходит 1,5-2 часа. Если вы сдаёте квартиру 15 дней в месяц - это 30 часов работы. Без помощника - это полный рабочий день в месяц. И это только уборка. Плюс конфликты: гость сломал душ, оставил грязь, не выключил воду. Ремонт - это ещё 10-50 тысяч рублей, которые съедают прибыль.
Долгосрочная аренда - это один договор, один человек, одна проверка в квартал. Вы приходите раз в три месяца, смотрите, чтобы всё было в порядке, и уходите. Никаких ежедневных звонков. Никаких «у вас в квартире пахнет грибами». Арендаторы, которые живут там полгода или год, берегут имущество. Они не приносят друзей на вечеринку, не оставляют еду в холодильнике, не ломают мебель в пьяном виде. Это не идеал, но реальность.
Если вы не можете быть рядом - вам нужен управляющий сервис. EasyGuest, YourHostHelper, другие - берут 15-20% от дохода. То есть, если вы зарабатываете 100 000 рублей в месяц, вам остаётся 80 000. Это уже не 150 000, а 80 000. А долгосрочная аренда с управляющей компанией - это 5-10% комиссии. И вы получаете 63 000-66 000 рублей. Без суеты.
Юридика: скрытые риски
С 2020 года в Москве действует закон: если вы сдаёте квартиру на срок до одного года - это краткосрочная аренда. Но если вы делаете это без статуса гостиницы - это нарушение. Росреестр может оштрафовать вас до 50 000 рублей. А если соседи пожалуются - вас могут обязать прекратить сдачу. В Санкт-Петербурге с 2022 года ситуация аналогичная. В Калининграде, Сочи, Казани - пока всё проще. Но в крупных городах риски растут.
Долгосрочная аренда требует регистрации договора в Росреестре. Это стоит 2 000 рублей и занимает 5-7 дней. Зато вы в безопасности. Никто не может сказать, что вы «незаконно сдаёте жильё». Вы - законный арендодатель. Арендаторы не могут просто так выселить вас - только по суду. И если они не платят - вы легко можете расторгнуть договор.
Краткосрочная аренда - это договор, который вы пишете сами. Нет регистрации. Нет защиты. Если гость не заплатил - вы не можете просто сменить замки. Нужно писать заявление в полицию, собирать доказательства. Это долго. И дорого.
Стоимость старта: что нужно купить
Для долгосрочной аренды вам нужна базовая мебель, холодильник, стиральная машина, чистый ремонт. Затраты - 100-150 тысяч рублей. И всё. Можно сдать через Циан, и через две недели у вас будет арендатор.
Для краткосрочной - всё иначе. Вам нужен качественный ремонт, чтобы гости не жаловались. Вам нужны профессиональные фотографии - без них вы не получите ни одного бронирования. Вам нужны умные замки, чтобы не бегать с ключами. Вам нужна техника: телевизор, кофемашина, фен, утюг. Всё это - 200-300 тысяч рублей. И это только старт. Потом - чехлы на мебель, запас постельного белья, средства для уборки, лайт-система для самообслуживания. Если вы не готовы вложить 250 тысяч - не начинайте.
Где выгоднее? Региональный разбор
В Москве и Санкт-Петербурге краткосрочная аренда - это 35-40% рынка. Но это только потому, что здесь много туристов, бизнесменов, студентов. В Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске - краткосрочная аренда занимает 10-15% рынка. Там люди не едут на выходные. Там спрос - на долгосрочную аренду. Там вы получите стабильный доход, даже если он ниже.
Если ваша квартира в центре, рядом с метро, с хорошим ремонтом - и вы в Сочи, Калининграде, Казани или на Курорте - краткосрочная аренда может быть вашим главным источником дохода. Там сезон - 8 месяцев. Там вы можете заработать в год 1,5 миллиона рублей. А если вы сдадите на зиму - 60 000 рублей в месяц - вы получите стабильность.
Если вы в Калуге, Орле, Туле - не тратьте время на краткосрочную аренду. Здесь нет туристов. Здесь нет бизнес-поездок. Здесь только люди, которым нужна квартира на полгода или год. Долгосрочная аренда - единственный разумный выбор.
Смешанный подход: лучший вариант для большинства
Лучшее решение - не выбирать один формат. А комбинировать. Сдаёте квартиру посуточно с мая по сентябрь - когда спрос высокий. В октябре переходите на долгосрочную аренду. Заключаете договор на 6-12 месяцев. Получаете стабильный доход в низкий сезон. Весной снова возвращаетесь к посуточной.
Это требует больше усилий - но окупается. Вы не теряете деньги в зимние месяцы. Вы не сидите без дохода. Вы не платите налоги с нулевого дохода. Вы используете максимум возможностей. Так делают опытные инвесторы в Москве, Сочи и Казани. Они не боятся менять формат. Они не привязаны к одному способу. Они адаптируются.
Что выбрать? Простое решение
Если вы хотите:
- Максимум дохода - и готовы тратить время на уборку, общение, ремонт - выбирайте краткосрочную аренду. Только если квартира в центре, с хорошим ремонтом и в городе с туризмом.
- Спокойный доход - без звонков в 2 часа ночи, без ремонта после каждого гостя - выбирайте долгосрочную аренду. Особенно если вы живёте в городе без массового туризма.
- И то, и другое - используйте смешанный подход. Летом - посуточно, зимой - на год. Это снижает риски и увеличивает годовую прибыль.
Никто не заставляет вас выбирать один путь. Главное - понимать, что краткосрочная аренда - это бизнес, а не инвестиция. А долгосрочная - это инвестиция, а не бизнес. Выберите то, что соответствует вашему стилю жизни, а не только цифрам на экране.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли сдавать квартиру посуточно без регистрации?
В России сдача жилья на срок до 11 месяцев не требует регистрации договора в Росреестре. Но в Москве и Санкт-Петербурге с 2020-2022 годов действуют ограничения: сдача без статуса гостиницы может считаться нарушением. В таких городах вы рискуете штрафом до 50 000 рублей. В других регионах - всё легально, если вы не нарушаете права соседей.
Сколько времени занимает управление краткосрочной арендой?
Если вы управляете сами - от 15 до 30 часов в месяц. Это уборка, приём гостей, ответы на сообщения, ремонт, общение с платформами. Если вы используете управляющую компанию - время сокращается до 3-5 часов в месяц, но вы теряете 15-20% дохода. Для большинства это не окупается, если доход ниже 80 000 рублей в месяц.
Какая загрузка считается нормальной для краткосрочной аренды?
Реалистичная загрузка - 65-75% дней в году. 100% - миф. В Москве зимой загрузка падает до 30-40%. В Сочи - до 20% в январе. Даже в лучших локациях вы не сдаёте квартиру каждый день. Учитывайте сезонность, ремонты и просто «холодные» дни - когда никто не бронирует.
Что выгоднее: сдать квартиру на 5 лет или на 11 месяцев?
На 11 месяцев - выгоднее, если вы хотите гибкость и возможность менять цены. На 5 лет - выгоднее, если вы хотите стабильность. Договор на 5 лет не обязывает вас сдавать по той же цене - вы можете пересмотреть её каждый год. Но вы не сможете сдать её посуточно, пока договор действует. Выбирайте в зависимости от того, что важнее: доход или спокойствие.
Сколько нужно вложить, чтобы начать сдавать посуточно?
Минимум 200 000-300 000 рублей. Это ремонт, мебель, техника, умные замки, профессиональные фото, постельное бельё, средства для уборки. Без этого вы не сможете конкурировать с другими предложениями. Долгосрочная аренда требует вложений в 2 раза меньше - 100-150 тысяч. Если у вас нет таких денег - начинайте с долгосрочной.
Михаил Бондарёнок
21.01.2026Слушай, если ты хочешь пассивный доход - это миф. Краткосрочка - это операционный бизнес, а не инвестиция. Ты должен думать как CEO квартиры: логистика, маркетинг, UX для гостей, CRM с чистками. Если ты не автоматизируешь хотя бы 70% процессов - ты не зарабатываешь, ты работаешь на Airbnb как бармен в 3 часа ночи. Умные замки, чат-боты, автоматические чек-листы - это не роскошь, это база. И да, 65% загрузки - это уже суперрезультат, если ты не в Сочи.
Александр Добычин
21.01.2026Вы реально верите в эти цифры с «Найди дом»? Лол. Все эти данные - фейк, сгенерированные маркетологами, которые продают курсы по «заработку на квартире». В реальности 80% людей, кто начал сдавать посуточно, бросают это через 6 месяцев. Потому что у них нет ни времени, ни нервов, ни денег на ремонт после первого же «гостя» с пивом и ковром в крови. И да, штрафы в Москве - это не 50к, это 200к если соседи дошли до ЖЭКа. И да, я снимал в Тверской - там уже третий месяц висит запрет на краткосрочку. Вы все живете в иллюзии.
Максим Мильченко
22.01.2026Вы упускаете фундаментальный вопрос: что такое доход? Если вы измеряете его в рублях, вы уже проиграли. Доход - это свобода. Краткосрочная аренда - это рабство в виде уборки и звонков. Долгосрочная - это возможность уехать в Тайланд на месяц и не думать о квартире. Вы не инвестируете в недвижимость. Вы инвестируете в свое психическое здоровье. И если вы выбираете краткосрочку ради 30% больше дохода - вы платите цену в виде нервов, которые не купишь ни за какие деньги. Спокойствие - это единственный актив, который не обесценивается.
Sergey S
22.01.2026Братан, ты тут как в телеграм-канале «Как я за 3 месяца стал миллионером на сдаче жилья» - только без мемов. Краткосрочка - это когда ты сидишь с пылесосом в 8 утра, а гость в шортах спрашивает, где розетка для фена. Долгосрочка - это когда ты получаешь деньги и забываешь, что у тебя есть квартира. Я сдал на год - и за полгода не вспомнил, где она. А ты хочешь «смешанный подход»? Да ты вечно будешь в режиме «кто вчера уехал, а кто завтра приедет». Это не бизнес. Это симулятор жизни в отеле. Не надо так.
Olena Gorbach
22.01.2026Я сдаю в Киеве - и честно, краткосрочку не трогаю. Там слишком много бардака: люди приезжают с собаками, оставляют еду, ломают стулья. А потом пишут: «ваша квартира - мусорка». Я не хочу быть полицейским для чужих гостей. Долгосрочная - это как дружба: ты выбираешь человека, а не толпу. Спокойствие стоит дороже, чем 50 тысяч в месяц.
Юлия Локтионова]
24.01.2026Вы все забываете про один простой факт: квартира - это не акция. Это физический объект, который гниет, ломается, стареет. Краткосрочная аренда - это не инвестиция, это эксплуатация. Каждый гость - это удар по полу, по мебели, по сантехнике. Через 3 года вы получите квартиру, которую не сдадешь даже за полцены. А долгосрочная - это бережное отношение. Вы не сдаете квартиру. Вы доверяете ее человеку. И это не про деньги. Это про уважение. И да, я не люблю кричать, но вы все забыли, что недвижимость - это не трейдинг. Это наследие.
Aleksandr Kozlov
25.01.2026Самое главное - не то, что выгоднее. А то, что не убьет тебя. Краткосрочка - это как бег с гантелями. Много сил, много результата, но ты умираешь. Долгосрочка - как ходьба. Медленно, но ты живешь. Я сдал на год. Не думал о квартире три месяца. Уехал в горы. Приехал. Деньги на счете. Ничего не сломано. Не надо быть героем. Просто живи.