Когда вы покупаете квартиру, важно понимать: акт приема-передачи - это не просто бумажка, которую нужно подписать. Это ваш юридический щит. Без него вы теряете право требовать устранения трещин, протечек, сломанных розеток или неисправного отопления. Даже если деньги уже переведены, а ключи в руках - без этого документа вы остаетесь без защиты.
Что такое акт приема-передачи и зачем он нужен
Акт приема-передачи - это официальный документ, который фиксирует, что квартира передана от продавца к покупателю. Он подтверждает, что вы приняли объект в том состоянии, в каком он есть на момент подписания. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ, без этого акта передача недвижимости считается незавершенной. Росреестр не зарегистрирует право собственности без него - ни в новостройке, ни на вторичном рынке.
В новостройках он обязателен по закону №214-ФЗ. Застройщик обязан его оформить. На вторичном рынке - по договоренности сторон, но без него вы рискуете остаться с проблемами, которые невозможно доказать позже. Например, если через неделю после покупки вы обнаружите, что ванная течет, а в акте нет ни слова об этом - вы сами виноваты. Продавец скажет: «Вы подписали - значит, все было в порядке».
Что проверять в новостройке: пошаговый список
Приемка новостройки - это не прогулка по квартире. Это техническая инспекция. В среднем она занимает 2-4 часа. Не спешите. Не подписывайте, пока не проверите всё.
- Проверьте ввод дома в эксплуатацию. Зайдите на сайт Росреестра или в «Электронный дольщик». Убедитесь, что дом получил разрешение на ввод. Без этого акт не имеет юридической силы.
- Измерьте площадь. Сравните с данными в ДДУ. Разница более 0,5 м² - повод требовать перерасчета. У многих застройщиков реальная площадь меньше, чем в договоре.
- Проверьте стены, потолки, полы. Ищите трещины, отслоения штукатурки, вмятины, сколы. Особое внимание - углам и местам стыков. Трещины шириной более 1 мм - это дефект, который застройщик обязан устранить бесплатно.
- Тестируйте окна и балконные двери. Закройте их, приложите лист бумаги. Если он дрожит - окно не герметично. Протекает - это не «мелочь». Это будет дороже ремонта, чем вы думаете.
- Проверьте электрику. Включите все розетки, выключатели. Возьмите тестер или лампочку на удлинителе. Проверьте, есть ли заземление. Без него нельзя подключать стиралку, плиту, бойлер.
- Проверьте воду. Откройте краны, сливайте воду 2-3 минуты. Слышите шум, бульканье - есть воздух в системе. Проверьте, не течет ли вода под раковиной. Проверьте горячую воду - если она холодная, это серьезный дефект.
- Проверьте отопление. Если зима - обязательно включите радиаторы. Потрогайте их. Если один радиатор холодный, а другие горячие - это проблема с балансировкой. Не подписывайте акт, пока не устранят.
- Запишите показания счетчиков. Холодная вода - 125,8 м³, горячая - 87,3 м³, электричество - 2456 кВт·ч. Эти цифры должны быть в акте. Без них вы рискуете платить за чужой расход.
- Сверьтесь с проектом. Сравните отделку с тем, что было в проекте. Если в договоре написано «керамогранит на полу», а вы видите ламинат - требуйте исправления.
Если вы нашли дефекты - не просто скажите «тут что-то не так». Запишите все в акте. Даже мелочи. Например: «На кухне не работает вытяжка», «В коридоре трещина 0,8 мм в углу», «Окно в спальне не открывается». Чем подробнее - тем выше шанс, что застройщик устранит это бесплатно.
Что проверять на вторичном рынке
На вторичном рынке вы берете квартиру «как есть». Но это не значит - «без проверки».
- Проверьте, есть ли скрытые дефекты. Течь, плесень, гнилые стены за шкафом - это не «мелочи». Они могут быть признаками серьезных проблем. Снимите фасады шкафов, проверьте стены за ними. Поднимите плинтусы - под ними часто прячется влага.
- Проверьте сантехнику и трубы. Включите все краны, посмотрите, как сливается вода. Если вода течет медленно - засор. Проверьте, не течет ли вода под раковиной. Послушайте, нет ли стука в трубах - это признак плохой фиксации.
- Проверьте электропроводку. Проверьте, не перегружена ли сеть. Если в квартире старая проводка, а в договоре не указано, что она заменена - это риск пожара. Попросите продавца показать выписку из Энергонадзора - там есть информация о состоянии проводки.
- Уточните, что осталось в квартире. Мебель? Техника? Шкафы? Все это должно быть перечислено в акте. Например: «В кухне остается холодильник Samsung, плита Electrolux, шкаф-купе».
- Проверьте коммунальные долги. Попросите продавца принести справку об отсутствии задолженностей. Если ее нет - требуйте, чтобы долг был устранен до подписания акта. Иначе вы станете ответственными за чужие долги.
Важно: на вторичном рынке вы не можете требовать ремонта, если не зафиксировали проблему в акте. Даже если продавец обещает починить - не верьте. Только письменное указание в акте имеет юридическую силу.
Как правильно оформить акт: обязательные пункты
Акт не имеет единой формы. Но есть обязательные элементы, без которых он не будет считаться действительным.
- Дата и место составления. Например: «Москва, 15 марта 2025 года».
- Паспортные данные сторон. ФИО, серия, номер, кем и когда выдан. Без этого документ не имеет юридической силы.
- Адрес квартиры и кадастровый номер. Должен совпадать с выпиской из ЕГРН.
- Показания приборов учета. Вода, электричество, газ. Укажите точные цифры.
- Описание состояния квартиры. Общая площадь, количество комнат, этаж, состояние стен, пола, потолка, окон, дверей.
- Перечень имущества, остающегося в квартире. Мебель, техника, шкафы, светильники.
- Наличие или отсутствие претензий. В новостройках - обязательно. Вторичка - рекомендуется. Если есть дефекты - перечислите их. Если нет - напишите: «Претензий к качеству квартиры не имею».
- Подписи обеих сторон. Без подписей - документ не действителен.
В новостройках акт оформляется в трех экземплярах: один - застройщику, один - вам, третий - в Росреестр. На вторичке - два экземпляра, по одному на каждого.
Что делать, если вы нашли дефекты
Нашли трещину? Не подписывайте акт. Напишите в акте: «Обнаружена трещина в стене кухни шириной 1,2 мм». Затем - добавьте: «Застройщик обязуется устранить дефект в течение 15 календарных дней с момента подписания акта».
Если застройщик отказывается вносить это в акт - не подпишите. Попросите составить отдельный смотровой лист, где все будет прописано. Подпишите его и приложите к акту. Это будет доказательство.
Если застройщик не устраняет дефекты в срок - обращайтесь в Роспотребнадзор, в суд или в Жилищную инспекцию. По закону, он обязан сделать это бесплатно. Если он не делает - вы можете требовать компенсацию за ремонт или скидку.
Стоит ли нанимать инспектора
Да. Особенно в новостройке.
Профессиональный инспектор знает, что искать. Он проверит: качество швов, герметичность, уровень пола, давление в системе отопления, соответствие отделки проекту. Он составит детальный отчет с фото и видео.
Стоимость - от 5000 до 15 000 рублей. Это дорого? Да. Но это дешевле, чем ремонт трещин, протечек и неисправной электропроводки, которые могут стоить 200 000-500 000 рублей.
По данным Profpriemka.ru, 82% покупателей, которые нанимали инспектора, получили квартиру без серьезных дефектов. Среди тех, кто проверял сам - только 47%.
Чего не делать при приемке
- Не подписывайте акт под давлением. Застройщик скажет: «У нас завтра сдача, подпишите сейчас». Не слушайте. Подпишете - и потеряете все права.
- Не доверяйте устным обещаниям. «Мы потом все починим». Нет. Только письменное в акте.
- Не игнорируйте мелочи. Даже если розетка не работает - это может быть признаком серьезной проблемы.
- Не проверяйте только в день передачи. Приходите утром, когда светит солнце - тогда видны трещины и неровности. Приходите вечером - проверяйте свет и электрику.
Электронный акт: что изменилось в 2025 году
С 2023 года Росреестр начал принимать электронные акты через Госуслуги. В 2025 году уже 78% новых сделок в новостройках оформляются в цифровом виде.
Преимущества:
- Регистрация права собственности - за 3 дня вместо 7.
- Фото и видео с геотегами автоматически прикрепляются к акту.
- Система проверяет, есть ли долги по коммуналке - автоматически.
Если вы покупаете в новостройке - скорее всего, вам предложат подписать акт через личный кабинет на Госуслугах. Это удобно. Но не забывайте: вы должны лично проверить квартиру. Электронный акт - не отменяет физический осмотр. Он его усиливает.
Что будет, если не подписать акт
Если вы не подпишете акт - вы не станете собственником. Росреестр не зарегистрирует право. Деньги вы уже заплатили. Квартира - в собственности у продавца или застройщика. Вы - просто человек, который заплатил и не получил ничего.
Если продавец или застройщик требует подписать акт без проверки - это нарушение закона. Вы имеете полное право отказать. Даже если вы уже живете в квартире - без акта вы не можете продать, подарить, оформить ипотеку.
В 2023 году 385 тысяч сделок с новостройками были зарегистрированы. Из них 78% проблем с регистрацией возникли из-за некорректного акта. Не будьте частью этой статистики.
Можно ли подписать акт приема-передачи без личного присутствия?
Нет, если вы не оформили нотариальную доверенность. Только собственник или его представитель с нотариально заверенной доверенностью может подписать акт. Без этого документ не имеет юридической силы, даже если вы прислали фото и видео.
Что делать, если застройщик не устраняет дефекты после подписания акта?
Сначала направьте письменную претензию с копией акта и фото дефектов. Если в течение 15 дней ничего не происходит - обращайтесь в Роспотребнадзор или в суд. По закону, застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Вы также можете требовать компенсацию за временные неудобства или скидку на ремонт.
Можно ли оспорить акт приема-передачи после подписания?
Да, если вы сможете доказать, что были введены в заблуждение. Например, если продавец скрыл серьезные дефекты (плесень, гнилые перекрытия, протечки). Но если вы подписали акт, не проверив квартиру - шансы на оспаривание минимальны. Поэтому проверяйте всё заранее.
Как проверить, есть ли долг по коммуналке перед подписанием акта?
Попросите продавца предоставить справку из управляющей компании или ТСЖ. Также можно запросить выписку из ЕИРЦ. Если продавец не может предоставить - требуйте, чтобы долг был погашен до подписания акта. Иначе вы станете ответственным за его оплату.
Что делать, если в акте не указаны оставшиеся вещи?
Если в договоре купли-продажи указано, что мебель и техника остаются, но в акте их нет - это нарушение. Вы можете потребовать вернуть вещи или компенсацию. В суде вы будете опираться на договор, но лучше сразу включить всё в акт - это снизит риски споров.
