Вы продаете квартиру. Покупатель вдруг просит справки от психиатра и нарколога. Вы удивлены. Может, он подозревает вас в чем-то? Или это просто формальность? На самом деле - это не нападение, а защита. Не ваша. Его. И в некоторых случаях - ваша тоже.
Зачем вообще нужны эти справки?
Справка от психиатра подтверждает, что вы не состоите на учете в психоневрологическом диспансере. Справка от нарколога - что вы не состоите на учете в наркологическом диспансере. Это не значит, что вы абсолютно здоровы. Это значит, что вы не были признаны официально нуждающимся в наблюдении. И это важно, потому что сделку с недвижимостью можно оспорить, если одна из сторон окажется недееспособной.
Допустим, пожилой человек продает квартиру, а через полгода его дети заявляют: «Он был болен, не понимал, что делает». Без справок суд может признать сделку недействительной. Справки - это не доказательство, что вы не психически больны. Это доказательство, что вы не были признаны таковыми государством. И этого достаточно, чтобы снять подозрения.
Это обязательно по закону?
Нет. Росреестр не требует эти справки. Ни в законе, ни в инструкциях. Вы можете прийти с паспортом, договором и квитанцией об оплате - и вам зарегистрируют сделку. Без них. Даже если продавец - 80-летний дедушка с трясущимися руками.
Но юридическая возможность - это не то же самое, что практическая реальность. Риэлторы, банки, нотариусы, даже соседи, которые могут стать свидетелями, начинают задавать вопросы, если таких документов нет. Покупатель рискует потерять деньги и квартиру. Он не хочет, чтобы через год кто-то пришел и сказал: «Это моя мама, она не могла продавать квартиру». И он хочет доказать в суде, что действовал разумно. Справки - его доказательство.
Когда их чаще всего просят?
Проще сказать, когда их не просят. Обычно - когда продавец моложе 60 лет, выглядит адекватно, ведет себя уверенно и не вызывает подозрений. Но если продавец старше 60, особенно если он живет один, редко выходит на улицу, не общается с родственниками - покупатель сразу начнет подозревать. Это не возрастная дискриминация. Это риск-менеджмент.
Еще чаще просят, если:
- Продавец - одинокий пенсионер, живущий в большой квартире
- Сделка происходит быстро, без участия родственников
- Цена значительно ниже рыночной
- Продавец не может объяснить, зачем продает квартиру
- Ранее были случаи оспаривания сделок в этом доме или районе
Ситуация, когда 75-летняя женщина продает трехкомнатную квартиру за 5 миллионов, а у нее нет ни детей, ни знакомых, ни медицинских документов - это красный флаг для любого, кто хочет спать спокойно. Справки - это не подозрение. Это страховка.
Чем отличается справка из диспансера от заключения врача?
Здесь много путаницы. Есть два разных документа, и они не взаимозаменяемы.
Справка из ПНД/НД - это просто подтверждение: «На учете не состоял». Врач смотрит в базу. Если вы не записаны - вам выдают бумажку. Но вы могли лечиться у частного психиатра, проходить курс в клинике, принимать таблетки - это не отразится в государственной базе. Такая справка - минимальная защита.
Заключение врача-психиатра - это результат личного осмотра. Врач задает вопросы, оценивает вашу речь, память, понимание ситуации, может попросить назвать дату, назвать текущего президента, объяснить, зачем вы продаете квартиру. Он оценивает вашу когнитивную функцию. Такой документ - это уже не просто «не был на учете», а «я проверил, вы в здравом уме».
Покупатель, который хочет максимально защитить себя, просит именно заключение. Но оно платное. Справка из диспансера - бесплатная. И вот тут возникает вопрос: кто платит?
Кто должен платить за справки?
По закону - никто. Это не обязательный документ. Но на практике - покупатель. Почему?
Он рискует больше. Если сделка будет оспорена, он потеряет квартиру. Он может не вернуть деньги. Он потратил время, деньги на риэлтора, ипотеку, юриста. Продавец получает деньги и уходит. Поэтому покупатель берет на себя расходы - как часть своей защиты.
Некоторые риэлторы предлагают: «Давайте мы сделаем это вместе». Вы идете в диспансер вместе. Покупатель видит, что вы сами пришли, что вы говорите, что вы понимаете, что происходит. Это снижает риск подделки. Это дает ему уверенность. И это стоит меньше, чем судебный процесс.
Как получить эти справки?
Все просто. Вы идете в психоневрологический и наркологический диспансер по месту вашей прописки. Берете с собой:
- Паспорт
- СНИЛС
- Полис ОМС (если не были прикреплены к этому диспансеру раньше)
Запись - через Госуслуги или по телефону. Приходите в назначенное время. Врач задаст пару вопросов. Всё. Справку выдадут в тот же день или через 1-2 дня. Никаких анализов, никаких уколов. Только беседа.
Если вы не можете ходить - некоторые частные клиники выезжают на дом. За деньги. Это дороже, но удобно для пожилых людей. И это тоже нормально. Покупатель не будет возражать, если вы приедете с заключением, полученным на дому - главное, чтобы оно было от лицензированного врача.
Что проверять, когда получите справки?
Не просто возьмите и отдайте. Проверьте.
- ФИО - точно совпадает с паспортом?
- Дата рождения - правильная?
- Адрес - ваш текущий или прописки?
- Дата выдачи - не старше 30 дней? (Многие покупатели требуют свежие)
- Печать и подпись - четкие, не размытые?
- Врач - имеет ли лицензию? (Если справка из частной клиники - запросите копию лицензии)
Если что-то не так - попросите переоформить. Лучше сейчас, чем потом в суде.
Что делать, если вы отказываетесь давать справки?
Вы имеете полное право не давать. Но тогда покупатель может отказаться от сделки. И это не будет незаконно. Он просто говорит: «Я не рискую».
Если вы уверены в своей дееспособности, объясните это. Скажите: «Я здоров, я понимаю, что делаю. Я готов предоставить выписку из ЕГРН - там указано, что я собственник и не признан недееспособным». Или: «Я могу пройти освидетельствование у независимого эксперта - за ваш счет».
Но если вы старше 65, живете один, и не хотите проходить осмотр - покупатель, скорее всего, уйдет. Это не ваша вина. Это рынок. Он работает на страхе. И вы не можете его пересилить.
А если вы - покупатель?
Тогда вы не должны стесняться просить. Это не оскорбление. Это здравый смысл. Вы тратите миллионы. Вы не хотите, чтобы через год вам сказали: «Это не ваша квартира. Сделка недействительна».
Спросите: «Вы готовы предоставить справки от психиатра и нарколога?» - и если ответ будет «нет», не бойтесь уйти. Не все сделки стоят того, чтобы рисковать. Лучше найти другую квартиру, чем бороться в суде.
И еще: не доверяйте справкам на глаз. Проверьте их. Позвоните в диспансер. Уточните, выдавался ли документ. Попросите риэлтора присутствовать при получении. Снимите процесс на видео - если что, это будет доказательство, что вы действовали честно.
Итог: зачем это нужно?
Справки от психиатра и нарколога - это не бюрократия. Это мост между страхом и доверием. Они не гарантируют, что продавец здоров. Они гарантируют, что он не был признан больным. И этого достаточно, чтобы сделка прошла без последствий.
Если вы продавец - дайте справки. Это ускорит сделку. Это снимет подозрения. Это покажет, что вы не боитесь доказать свою адекватность.
Если вы покупатель - попросите. Это не вредность. Это разумная осторожность. Вы не спрашиваете, есть ли у человека депрессия. Вы спрашиваете: «Были ли у вас проблемы, которые государство признало серьезными?» - и это абсолютно законно.
Вторичный рынок - это не только цены и метры. Это люди. И иногда - их психика. Справки - это не о подозрениях. Это о том, чтобы никто не остался в проигрыше.
