Как минимизировать налоги при продаже квартиры в 2025 году: законные способы и новые правила

Продаете квартиру в 2025 году? Тогда важно понимать: налог с прибыли теперь считается по-новому. С 1 января 2025 года в России вступили в силу изменения, которые могут существенно повлиять на вашу итоговую сумму. Если раньше налог был всегда 13% от разницы между ценой продажи и покупки, теперь всё сложнее. Прибыль до 2,4 млн рублей облагается по-прежнему 13%, а всё, что выше - уже по 15%. Это не просто техническая деталь. Это значит, что если вы продали квартиру с прибылью в 3 млн рублей, вы заплатите не 390 тысяч, а 432 тысячи. Разница - 42 тысячи. И это только на одном объекте.

Когда налог не платите вообще

Самый простой способ избежать налога - держать квартиру достаточно долго. Правило осталось прежним: если вы владели квартирой пять лет и более, налог не платите. Это касается всех случаев, кроме особых. Если квартира досталась вам по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением - достаточно трёх лет. Никаких дополнительных документов, никаких заявлений. Просто укажите в декларации, что срок владения превысил установленный порог. Налоговая сама проверит данные через Росреестр.

Например, вы получили квартиру от родителей в 2022 году. Продали в 2025-м. Три года прошло - налог не платите. Не нужно подтверждать, что вы жили в ней, не нужно доказывать, что она была вашей основной. Достаточно даты регистрации права в ЕГРН. Главное - не перепутать дату вступления в наследство с датой получения свидетельства. Налоговая смотрит на дату открытия наследства - это день смерти наследодателя.

Два способа уменьшить налоговую базу

Если вы не попадаете под льготу по сроку владения, есть два законных способа снизить сумму, с которой платите налог. Первый - подтвердить расходы на покупку. Второй - использовать стандартный вычет в 1 млн рублей.

Если у вас есть чеки, договор купли-продажи, платежные поручения - используйте первый способ. Вычитаете из цены продажи ту сумму, которую потратили на покупку. Например: купили за 3,5 млн, продали за 6 млн. Прибыль - 2,5 млн. Налог: 13% от 2,4 млн = 312 тыс. + 15% от 0,1 млн = 15 тыс. Итого - 327 тыс. рублей.

Если документов нет - используйте стандартный вычет. Просто пишете в декларации: «Применяю имущественный вычет в размере 1 млн рублей». Налоговая берёт цену продажи, вычитает миллион и считает налог с остатка. Тот же пример: продали за 6 млн, вычет - 1 млн. Налогооблагаемая база - 5 млн. Но тут важно: вычет применяется к общей сумме, а не к прибыли. Значит, вы платите налог с 5 млн, а не с 2,5 млн. Это не всегда выгодно.

Сравните:

• С вычетом: 6 млн − 1 млн = 5 млн → налог: 312 тыс. (13% от 2,4 млн) + 15% от 2,6 млн = 390 тыс. → итого 702 тыс.
• С расходами: 6 млн − 3,5 млн = 2,5 млн → налог: 312 тыс. + 15% от 0,1 млн = 327 тыс.

Разница - почти 375 тысяч. Поэтому, если у вас есть документы - не ленитесь их собирать. Даже если вы купили квартиру в 2010 году, а чеки потерялись - попробуйте запросить копии в банке или у застройщика. Многие банки хранят архивы 10-15 лет.

Что ещё можно включить в расходы

Вы не просто вычитаете цену покупки. Вы можете добавить к ней расходы на ремонт, реконструкцию, переустройство. Это официально закреплено в Налоговом кодексе. Даже если вы не делали перепланировку официально - если есть чеки на материалы, работы, услуги (например, замена окон, укладка плитки, установка сантехники), их можно приложить к декларации.

Например: купили квартиру за 3 млн, потратили 800 тыс. на ремонт - итого расходы 3,8 млн. Продали за 6 млн. Прибыль - 2,2 млн. Налог - 13% от 2,2 млн = 286 тыс. Без расходов и с вычетом в 1 млн - налог был бы 780 тыс. Разница - почти полмиллиона.

Важно: расходы должны быть связаны с улучшением жилья. Замена дверей, покраска стен, установка кондиционера - это не улучшение. А замена инженерных систем, перепланировка с согласованием, переустройство кухни под проект - это да. Храните чеки на всё: от стройматериалов до оплаты бригады. Даже если это не официальный договор, а расписка с ФИО и паспортными данными - это уже доказательство.

Минимальная цена продажи - 70% от кадастровой стоимости

Вы не можете продать квартиру за 1 млн, если её кадастровая стоимость - 5 млн. С 2025 года налоговая проверяет это автоматически. Минимальная цена сделки - 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Если вы указываете цену ниже - налоговая пересчитает налог исходя из 70% кадастровой стоимости.

Пример: кадастровая стоимость - 4 млн. Минимальная цена - 2,8 млн. Продали за 2,5 млн. Налоговая не примет сделку. Она посчитает доход как 2,8 млн − расходы (если есть) или 2,8 млн − 1 млн (если вычет). То есть, даже если вы продали «дешево» для родственника, налоговая всё равно посчитает доход по кадастру.

Это правило не работает, если квартира получена по наследству, приватизации или в дар от близкого родственника. Тогда кадастровая стоимость не учитывается. Но если вы купили квартиру на рынке - правило работает без исключений. Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно на сайте Росреестра или через госуслуги. Не полагайтесь на оценку агентства - только официальные данные.

Прогрессивная шкала: когда выгодно ждать

Если ваша прибыль близка к 2,4 млн рублей - подумайте о том, чтобы продать квартиру в конце года. Почему? Потому что налоговая система работает по календарному году. Если вы продадите одну квартиру в декабре 2025 года с прибылью 2,3 млн, а вторую - в январе 2026 года с прибылью 1,8 млн, вы платите 13% с обеих. Но если продадите обе в 2025-м - прибыль 4,1 млн, и часть уже облагается 15%.

Пример: у вас две квартиры. Первая куплена за 2,2 млн, продана за 4,5 млн - прибыль 2,3 млн. Вторая куплена за 1,8 млн, продана за 4 млн - прибыль 2,2 млн. Если продать обе в 2025 году: общая прибыль - 4,5 млн. Налог: 312 тыс. (13% от 2,4 млн) + 15% от 2,1 млн = 312 тыс. + 315 тыс. = 627 тыс.

Если продать первую в декабре 2025, вторую в январе 2026: налог по первой - 13% от 2,3 млн = 299 тыс. По второй - 13% от 2,2 млн = 286 тыс. Итого - 585 тыс. Разница - 42 тысячи. Это как дополнительный доход без усилий.

Что не работает: обман и схемы

Многие предлагают «обойти» налог: продать квартиру за 1 рубль, оформить договор дарения, потом продать новому владельцу. Это не работает. Налоговая знает, кто был собственником, как долго, и сколько заплатил. Договор дарения между дальними родственниками - красный флаг. Если вы дарите квартиру, а через месяц она продаётся - налоговая сразу запросит документы на происхождение средств и историю сделок.

То же самое с «низкой» ценой в договоре. Если вы указываете 1 млн, а кадастровая стоимость - 4 млн, налоговая пересчитает. Если вы продаете по завышенной цене, а потом возвращаете часть денег через переводы - это признаётся уклонением. Штрафы - от 20% до 40% от неуплаченного налога плюс пени. И это не теория. В 2024 году ФНС выявила более 120 тысяч таких случаев, и в 2025 году проверки только усилились.

Когда выгодно не продавать

Если вы планируете покупать новую квартиру сразу после продажи - подумайте, стоит ли торопиться. С 2025 года не существует налогового вычета при покупке, если вы уже использовали его при продаже. То есть: если вы продали квартиру и получили вычет в 1 млн, а потом купили новую - вы не можете снова получить вычет на покупку. Это правило действует с 2014 года, но многие его забывают.

Если вы купили квартиру за 5 млн, продали за 6 млн, и сразу купили новую за 7 млн - вы не получите вычет на новую. Вы уже использовали вычет при продаже. Лучше подождать, пока пройдёт срок владения (3 или 5 лет), и продать без налога. Или продать с вычетом, а новую купить без использования вычета - тогда вы сохраните право на него в будущем.

Сроки и декларация

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если продали в 2025 - подаёте до 30 апреля 2026. Налог уплатить - до 15 июля 2026. Никаких продлений. Если не подали - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1 тыс. рублей. Если не заплатили - пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день.

Подать можно через личный кабинет на сайте ФНС, через МФЦ или почтой. Не забудьте приложить все документы: договоры, чеки, выписки из банка, кадастровые паспорта. Если что-то потеряли - запросите копии в Росреестре или банке. Это займет 5-10 дней, но спасёт от штрафов.

Что будет дальше

В 2025 году уже обсуждается повышение стандартного вычета для пенсионеров и инвалидов - с 1 млн до 1,5 млн рублей. Также рассматривается снижение ставки до 10% для сделок с прибылью до 1 млн рублей - чтобы поддержать молодые семьи. Но это пока только проекты. Не ждите их в 2025 году. Основной тренд - усложнение системы. К 2027 году могут ввести третий порог: 17% для прибыли свыше 10 млн рублей. Поэтому если вы владеете дорогой недвижимостью - документируйте всё сейчас. Завтра правила могут стать ещё жёстче.