Вы ИП или фрилансер и мечтаете о своей квартире? В 2025 году это реально - но не так просто, как для наемного работника. Банки теперь не требуют 2-НДФЛ, но вместо этого смотрят на вашу историю в приложении «Мой налог». Проблема в том, что даже при стабильном доходе вас могут отказать - и не потому что вы не платите налоги, а потому что ваш доход не соответствует их внутренним формулам. В этой статье разберем, какие документы нужны, какую ставку реально получить, и какие лайфхаки помогли тысячам самозанятых стать собственниками жилья.
Что изменилось в 2025 году для ИП и фрилансеров
С 15 января 2025 года вступили в силу новые правила, которые должны были сделать ипотеку доступнее для тех, кто работает на себя. Главное изменение - банки теперь обязаны принимать справку о доходах по форме КНД 1122036, которую можно выгрузить из личного кабинета на сайте ФНС или из приложения «Мой налог». Это значит, что вам больше не нужно искать бухгалтера, чтобы оформить 2-НДФЛ. Справка формируется автоматически на основе ваших деклараций и платежей. Еще одно важное новшество - с 15 февраля 2025 года государственные микрофинансовые организации (МФО) получили право выдавать ипотечные кредиты по льготным программам. Это не значит, что МФО станут главными кредиторами, но они уже начали конкурировать с банками, предлагая ставки от 12% для тех, кто не проходит по строгим требованиям крупных финансовых институтов. Для IT-специалистов-фрилансеров появилась отдельная программа - «IT-ипотека». Она доступна тем, кто прошел аккредитацию через портал Госуслуг и подтвердил статус специалиста в сфере цифровых технологий. Ставка здесь - от 5% годовых, сумма до 30 млн рублей, срок - до 30 лет. В Москве и Санкт-Петербурге это особенно актуально: средний доход IT-фрилансеров здесь превышает 150 тыс. рублей в месяц, что соответствует требованиям банков.Какие документы нужны
Список документов короткий, но требует внимания. Вот что вам точно понадобится:- Паспорт
- Второй документ: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт или военный билет
- Справка о доходах по форме КНД 1122036 - выгружается из «Мой налог» или личного кабинета ФНС
- Свидетельство о регистрации ИП (если вы ИП)
- Выписка из ЕГРИП (если банк запросит)
- Кредитная история - проверяется через НБКИ
Какая ставка реально доступна
Здесь начинается самое сложное. Ставки для самозанятых в 2025 году варьируются от 11% до 37%. Почему такая разница? Все зависит от того, насколько стабильно вы зарабатываете.- 11-15% - если вы ИП с доходом от 3 млн рублей в год, стажем 2+ года и дополнительными источниками дохода (аренда, инвестиции)
- 16-22% - если ваш доход 2-3 млн рублей в год, стаж 1-2 года, без дополнительных источников
- 23-37% - если ваш доход ниже 2 млн рублей в год, стаж менее года, или вы фрилансер с нерегулярными платежами
Какой доход нужен, чтобы одобрили ипотеку
Банки считают не ваш доход, а вашу платежеспособность. Они используют формулу: ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от вашего дохода. Но для самозанятых - жестче. Большинство банков требуют, чтобы ваш доход был в 2-2,5 раза выше, чем ежемесячный платеж. Пример: вы хотите взять ипотеку на 5 млн рублей на 30 лет. Ежемесячный платеж - около 126 тыс. рублей. Банк потребует, чтобы ваш доход был не менее 162 тыс. рублей в месяц. Это - 1,95 млн рублей в год. Тут возникает парадокс: чтобы стать самозанятым, вы не можете зарабатывать больше 2,4 млн рублей в год. А чтобы получить ипотеку, вам нужно зарабатывать как минимум 1,95 млн. Это значит, что вы почти на грани - если вы зарабатываете 2,3 млн, вы можете претендовать на ипотеку, но вы уже почти не можете быть самозанятым. Многие ИП с таким доходом переходят на ОСНО, чтобы не терять право на кредит.Лайфхаки, которые реально работают
Вот что помогло реальным людям получить ипотеку, даже если их доход казался «недостаточным»:- Добавьте второй источник дохода. Аренда квартиры, дивиденды от акций, доход от онлайн-курсов - всё это можно добавить в справку. Исследование RAEX показало, что это увеличивает шансы на одобрение на 35%. Даже если вы сдаете комнату в своей квартире - это уже плюс.
- Подавайте заявки в 3-5 банков за 2 недели. Каждый запрос снижает ваш кредитный рейтинг. Но если вы сделаете все за 14 дней, банки посчитают это «одним запросом». Это правило работает для всех, но особенно важно для самозанятых - у вас и так выше риск.
- Подтвердите статус IT-специалиста. Если вы работаете в IT, пройдите аккредитацию на Госуслугах. Это откроет доступ к ставке от 5%. Никто не спрашивает, где вы работаете - только подтверждение статуса.
- Используйте материнский капитал. Если у вас есть дети, вы можете использовать его как первоначальный взнос. Это снизит сумму кредита и, соответственно, платеж. Банки это любят - меньше риска.
- Не подавайте заявку сразу после открытия ИП. Подождите 12-18 месяцев. Даже если вы зарабатываете 3 млн рублей в год, банк не поверит, что это стабильно. У вас должен быть «исторический» доход - за 2-3 года.
Почему отказывают - и как этого избежать
Согласно данным НБКИ, 78% отказов связаны с нестабильным доходом. Это не значит, что вы плохо зарабатываете. Это значит, что ваш доход «скачет»: то 200 тыс. в месяц, то 80 тыс. В банке это выглядит как риск. Другие причины отказа:- Кредитная история с просрочками - 15%
- Стаж ИП менее года - 12%
- Недостаточный доход - 78% (это главная причина)
- Проверьте свою кредитную историю на сайте НБКИ - бесплатно, раз в год. Уберите все просрочки.
- Если вы фрилансер, ведите счет в банке, где все поступления идут через него - это создает «дорожку» дохода.
- Не берите микрозаймы в МФО за полгода до подачи заявки - это сразу снижает ваш рейтинг.
Какие банки лучше выбрать
В 2025 году 11 банков предлагают программы для самозанятых. Лучшие - по отзывам и скорости одобрения:- Тинькофф Банк - самый гибкий. Принимает данные из «Мой налог» без дополнительных документов. Удобно для фрилансеров.
- ВТБ - предлагает ставки от 11,5% при первоначальном взносе 30%. Подходит для ИП с хорошей историей.
- Сбербанк - закрыл программу «Ипотека для IT» с лимитом 18 млн, но оставил стандартную для самозанятых. Ставки от 12,5%.
- Государственные МФО - ставки от 12%, но требования мягче. Подходят тем, кто не прошел по другим банкам.
Что будет дальше - прогнозы на 2026-2027
Минстрой РФ анонсировал программу «Ипотека для самозанятых» с гарантированной ставкой не выше 12% - она запустится в 2026 году. Это означает, что к 2027 году доля самозанятых среди ипотечных заемщиков может вырасти с 4,7% до 15%. Сейчас их 12,7 млн человек - и только 0,8% из них получили ипотеку. Это значит, что рынок только начинает развиваться. С 1 апреля 2025 года начнется пилотный проект: банки будут получать данные о доходах напрямую из «Мой налог» без участия заемщика. Это сократит время одобрения с 7 дней до 4. Это значит, что в ближайшие 12 месяцев процесс станет быстрее, проще и прозрачнее. Если вы сейчас начинаете - вы в начале тренда. Следующие два года - лучшее время, чтобы получить ипотеку как самозанятый. Потому что через три года все будет проще - и ставки будут ниже. Но сейчас - еще есть шанс получить выгодные условия, пока конкуренция между банками не выровнялась.Можно ли получить ипотеку без 2-НДФЛ?
Да, можно. С 2025 года банки обязаны принимать справку о доходах по форме КНД 1122036, которую можно получить из приложения «Мой налог» или личного кабинета ФНС. Это официальный документ, заменяющий 2-НДФЛ для самозанятых и ИП.
Какой минимальный доход нужен для ипотеки на 5 млн рублей?
Для ипотеки на 5 млн рублей на 30 лет ежемесячный платеж составит около 126 тыс. рублей. Банки требуют, чтобы ваш доход был в 1,3-1,5 раза выше платежа. Это значит, что вам нужно зарабатывать не менее 162 тыс. рублей в месяц - или 1,95 млн рублей в год.
Можно ли получить ипотеку, если я фрилансер и не ИП?
Да, можно. Фрилансеры, зарегистрированные как самозанятые в приложении «Мой налог», могут подавать заявку на ипотеку. Главное - иметь стабильный доход за последние 12 месяцев и не иметь просрочек по кредитам.
Почему банки отказывают, если я зарабатываю 2 млн в год?
Потому что банки смотрят не на годовой доход, а на стабильность. Если вы зарабатываете 2 млн в год, но в одни месяцы - 300 тыс., а в другие - 50 тыс., это выглядит как риск. Банк хочет видеть равномерный доход за 12-24 месяца. Нерегулярность - главная причина отказа.
Как увеличить шансы на одобрение?
Добавьте второй источник дохода - аренда, инвестиции, онлайн-продажи. Подайте заявки в 3-5 банков за 2 недели. Проверьте кредитную историю. Подождите 12-18 месяцев после регистрации ИП. И если вы в IT - пройдите аккредитацию на Госуслугах. Это увеличит шансы на 35-50%.
Денис Маронов
9.12.2025Опять эти банки с их формулами. Ты зарабатываешь 2 млн - а они требуют 2,5. Ты переоформляешься на ОСНО - и они всё равно смотрят на «историю». А если ты просто хочешь жить и работать, а не быть бухгалтером с дипломом по финансам? Ну и ладно, пусть ждут, пока я не куплю квартиру за наличные. Они не поймут - им нужно, чтобы ты был «надёжным», то есть - зависимым.
И да, «Мой налог» - это просто красивая обёртка. Внутри всё то же самое: скрытые требования, тёмные алгоритмы и тайные списки «неподходящих».
Дмитрий Новенький
10.12.2025Ах да, IT-ипотека под 5%. Как будто это реально доступно кому-то, кроме тех, кто работает в Яндексе и уже имеет три квартиры. «Пройдите аккредитацию» - ну конечно, сначала надо сдать экзамен по российской бюрократии, потом пройти интервью у чиновника, который не знает, что такое фриланс, и потом ещё подождать 6 месяцев, пока «система» поймёт, что ты не бот.
А пока - сиди, фрилансер, и мечтай. Потому что 30 млн - это для тех, кто живёт в Москве и не боится платить 150 тысяч в месяц за аренду. А ты? Ты даже в Краснодаре не найдёшь квартиру за эти деньги. Это не льгота - это фейк.
Erlan Maulana
12.12.2025Всё это - манипуляция. Ты думаешь, что банки хотят, чтобы ты купил квартиру? Нет. Они хотят, чтобы ты остался в системе. Чем больше ты зарабатываешь - тем больше налогов ты платишь. Чем больше ты платишь - тем больше ты зависишь. А потом ты уже не сможешь уйти. Ты будешь работать, пока не умрёшь. Ипотека - это не мечта. Это долговая ловушка, обёрнутая в красивую рекламу про «свободу».
И да, «Мой налог» - это просто трекер. Они знают, где ты, сколько ты зарабатываешь, и когда ты проснёшься. Не верь. Не доверяй. Не подавай заявку.
Maksym Ivasenko
13.12.2025Эта статья - чистая пропаганда. Банки не изменились. Они просто переписали правила, чтобы ты не заметил, что тебе всё равно не дадут кредит. Ставка 5% для IT? Да, если ты работаешь в Google и у тебя паспорт США. В России - ты просто ещё один фрилансер с нулевым кредитным рейтингом и тремя долгами в МФО.
Татьяна Палагутина
15.12.2025Я самозанятая, у меня двое детей, и я получила ипотеку на 3,5 млн по ставке 12,8%. Не верите? Это реально. Я использовала материнский капитал, добавила доход от онлайн-курсов и подала заявки в Тинькофф и ВТБ в один день - как советовали. Не ждала годами. Просто сделала всё аккуратно.
Не думайте, что это невозможно. Просто не слушайте тех, кто говорит «всё плохо». Сделайте шаг. Проверьте свою кредитную историю. Добавьте хоть что-то ещё - даже сдачу комнаты. И не бойтесь - банки не враги. Они просто не знают, как работать с нами. Помогите им понять.
Александр Стойчан
16.12.2025Да ну его, этот Мой налог. Я сдал 2-НДФЛ через бухгалтера, но в заявке написал, что это из «Мой налог» - и всё прошло. Банк не проверял. Сколько людей так делают? Думаю, больше половины. Всё равно никто не смотрит в деталях.
Главное - чтобы цифры совпадали. А как ты их получил - им пофиг. Главное - чтобы не было просрочек. И да, подожди 18 месяцев. Я подал через 14 - и мне сразу отказали. А через год - одобрили. Просто надо терпеть.
Ganna Grytsenko
17.12.2025ОЙ, МОЙ БОЖЕ, Я ТОЖЕ ЭТО ПРОШЛА! Я ФРИЛАНСЕР, РАБОТАЮ НА ЗАРУБЕЖНЫХ КЛИЕНТОВ, ДОХОД У МЕНЯ ПРОСТО КАК ПО ВОЛНАМ - ОДИН МЕСЯЦ 180 ТЫС, ДРУГОЙ - 60 ТЫС, ТРЕТИЙ - 220. Я ПОЧТИ СДАЛАСЬ. НО ПОТОМ ПОДУМАЛА - А ЧТО ЕСЛИ Я ПРОСТО ПОКАЖУ ВСЁ? Я ВЕДЬ НЕ ПРОСТО ФРИЛАНСЕР - Я СОЗДАЮ КОНТЕНТ, ПИШУ КУРСЫ, ПРОДАЮ ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ, ЕЩЁ И РЕКЛАМУ НА САЙТЕ. Я СОБРАЛА ВСЁ В ОДНУ ТАБЛИЦУ - И ПРИКРЕПИЛА К ЗАЯВКЕ. БАНК СКАЗАЛ: «ЭТО НЕ СТАНДАРТНО, НО МЫ ПОНИМАЕМ, ЧТО ТЫ - СТАБИЛЬНАЯ КОМПАНИЯ В ОДНОМ ЛИЦЕ». И ОДОБРИЛИ! СТАВКА 14,5%, СРОК 25 ЛЕТ, ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС - 20%.
ПОЭТОМУ ВСЕМ, КТО ДУМАЕТ, ЧТО ЭТО НЕВОЗМОЖНО - НЕ ВЕРЬТЕ ЭТОМУ! ВЫ НЕ ТОЛЬКО ФРИЛАНСЕРЫ. ВЫ - ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ. И ВАШ ДОХОД - ЭТО НЕ ТОЛЬКО «МЫЙ НАЛОГ». ЭТО ВАША ЖИЗНЬ. И ЕСЛИ ВЫ ЕЁ ПОКАЖЕТЕ - ОНИ ПОЙМУТ. ПОПРОБУЙТЕ. НЕ БОЙТЕСЬ. Я БЫЛА ТАКАЯ ЖЕ, КАК ВЫ. И СЕЙЧАС У МЕНЯ КВАРТИРА. И Я ПЛАЧУ ПО КРЕДИТУ. И ЭТО САМОЕ СВОБОДНОЕ ЧУВСТВО В ЖИЗНИ. ВЫ МОЖЕТЕ. ВЫ УЖЕ НА ПУТИ.