Как выйти из инвестиции в недвижимость: продажа или рефинансирование в 2026 году

Вы вложили деньги в недвижимость. Квартира выросла в цене, аренда приносит стабильный доход. Но что дальше? Держать актив дальше, надеясь на рост, или выйти и забрать прибыль? Это не вопрос страха - это вопрос стратегии. И в 2026 году, когда рынок стал менее ликвидным, а ставки по кредитам держатся на уровне 12-15%, правильный выбор может решить, останетесь ли вы богаче или просто переждете спад.

Продажа: забрать деньги, пока не поздно

Продажа - самый прямой способ выйти из инвестиции. Вы закрываете позицию, получаете наличные и больше не думаете об этом объекте. Это особенно выгодно, если вы купили недвижимость по цене ниже рыночной и за 2-3 года получили рост на 25-40%. По данным РБК, 78% инвесторов, продавших объекты в 2024 году при росте цен на 30-35%, реально зафиксировали прибыль. Те, кто держал, - только 42%.

Но это не просто поставить объявление на Авито. Элитная недвижимость - это не товар, а продукт. Если вы продаете квартиру в Capital Towers или ЖК Barkli, вам нужно: профессиональная фотосессия (от 15 000 до 50 000 рублей), оценка (30 000-100 000 рублей), и брокер, который знает, как позиционировать объект. Без этого вы рискуете простоять 6-9 месяцев. В 2021 году средний срок продажи такого объекта был 2-3 месяца. Сейчас - вдвое дольше.

И да, налоги. Если вы физлицо и держали объект больше 3-5 лет (в зависимости от способа покупки), налог на прибыль не платите. Но если вы купили через ООО - вы платите 20% НДС. И это не единственный подвох. Многие не учитывают, что расходы на ремонт, оценку, риелтора можно учесть при расчете налога. Без этого вы теряете до 25-30% прибыли. Пользователь MosInvestor на Reddit потерял 2,2 млн рублей именно потому, что не оформил документы на расходы.

Рефинансирование: освободить капитал, не теряя актив

А что, если вы не хотите расставаться с объектом? Рефинансирование - это когда вы берете новый кредит под текущую рыночную стоимость, а не под первоначальную. Банк дает вам до 70-75% от новой оценки. Например, вы купили квартиру за 40 млн рублей. Сейчас она стоит 60 млн. Вы берете кредит под 70% от 60 млн - это 42 млн. Вы платите старый кредит (скажем, 25 млн) и получаете 17 млн на руки. Это ваша прибыль - без продажи.

Согласно данным Дом.РФ, в 2025 году 82% инвесторов через юрлица выбирают именно этот путь. Почему? Потому что они вкладывают освобожденные средства в более доходные активы - облигации, акции, даже другие объекты. Пользователь PremiumRealty на Domofond получил 18 млн рублей под 13,5% и вложил их в облигации МОТР с доходностью 15% чистыми. Двойная прибыль: рост объекта + доход от новых инвестиций.

Но есть ловушки. Во-первых, банк требует КДД (коэффициент долговой нагрузки) не ниже 1,25. Это значит, что ваш доход должен быть в 1,25 раза больше ежемесячного платежа по новому кредиту. Во-вторых, возраст заемщика - не более 65 лет. В-третьих, если ставка по новому кредиту выше 15%, а доходность аренды ниже 7%, вы будете терять деньги каждый месяц. Александр Разуваев из Альфа-Банка прямо говорит: "Это не рефинансирование - это финансовая ловушка".

Что выгоднее: продать или рефинансировать?

Нет универсального ответа. Все зависит от трех факторов: вашей цели, типа объекта и текущего рынка.

• Продавайте, если: вы достигли цели по доходности (25-40%), рынок в пике, вы хотите сменить стратегию, или объект в низколиквидном сегменте (элитная загородная недвижимость, старый фонд).
• Рефинансируйте, если: арендный доход стабилен (выше 6-7%), вы верите в рост цены, хотите сохранить актив в портфеле, и можете взять кредит под 12-14%.

Сравнительная таблица:

Гибридные стратегии - будущее инвестора

В 2026 году все больше инвесторов перестают выбирать между продажей и рефинансированием. Они делают оба. Например: вы владеете тремя квартирами. При росте на 20% вы продаете одну - фиксируете прибыль. При росте на 40% - продаете вторую. Третью рефинансируете, чтобы освободить капитал для нового проекта. Такой подход рекомендует Анна Кокорева из ВТБ Капитал: "Не закрывайте позицию целиком. Делите ее на части".

Еще один тренд - выход через REITs (фонды недвижимости). Вы передаете объект в управление фонду, получаете дивиденды и сохраняете право на рост стоимости. По прогнозу JLL, к 2027 году 45% инвесторов будут использовать именно такие гибридные схемы. Blackwood Capital оценивает, что рынок REITs в России вырастет в 3,5 раза к 2028 году.

Что делать прямо сейчас

Если вы думаете о выходе - начните с трех шагов:

1. Посчитайте свою доходность. Сколько вы заработали за время владения? Если это 25-40% - пора думать о выходе.
2. Оцените ликвидность объекта. Если это элитная квартира в центре - шансы продать есть. Если это старый дом в спальном районе - рефинансирование безопаснее.
3. Проверьте налоговые условия. Сколько лет вы держите объект? Как оформлено право собственности? Соберите все чеки на ремонт, оценку, риелтора - это снижает налог.

И не забывайте: инвестиция заканчивается не в момент покупки, а в момент выхода. Юрий Тулешов прав: "Невозможно доказать расходы. Не адаптируют маркетинг. Премиальный объект - это продукт, требующий позиционирования, а не размещения на «Авито»".

Что может пойти не так

Самая частая ошибка - продавать слишком поздно. В 2024 году 58% неудачных сделок произошли из-за завышенной цены. Инвесторы ставили цену на 15-20% выше рынка. Объект простоял 6-12 месяцев. К тому времени рынок уже начал падать - и пришлось скидывать на 10-15%.

Вторая ошибка - рефинансировать под высокую ставку. Если ставка 15%, а аренда приносит 5% - вы платите банку, а не зарабатываете. Это не инвестиция, это долг.

Третья - игнорировать налоги. Многие думают, что если они физлицо и держали 5 лет - налога нет. Но если купили через юрлицо, или продали раньше срока - это другая история. Или если объект не в собственности 3 года - налог 13% с полной суммы.