С 1 января 2025 года в России изменились правила налогообложения при продаже недвижимости. Если вы планируете продать квартиру, дом или долю в жилье, вам нужно знать, сколько придется заплатить в бюджет и как не переплатить лишнего. Новые правила не отменили налог - они сделали его прогрессивным. То есть теперь ставка зависит от суммы, которую вы получили за объект. Это влияет на каждого продавца, особенно если недвижимость стоит больше 2,4 млн рублей.
Как считать налог с продажи недвижимости в 2025 году
Раньше все платили 13% от суммы продажи - неважно, сколько вы заработали. Теперь всё иначе. Если вы получили меньше или ровно 2,4 млн рублей, налог - по-прежнему 13%. Но если сумма выше - часть дохода облагается уже по 15%.
Важно: 15% применяется только к той части, что превышает 2,4 млн. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей. Сначала считаем фиксированную часть: 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей. Оставшиеся 2,6 млн (5 млн − 2,4 млн) облагаются по 15%: 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей. Итого налог: 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей.
Это не значит, что вы платите 15% от всей суммы. Прогрессивная система работает как лестница: первые ступеньки - по 13%, следующие - по 15%. Такой подход вводится для справедливости: те, кто зарабатывает больше на продаже жилья, вносят больший вклад в бюджет.
Что берут за основу: цена продажи или кадастровая стоимость?
Налоговая база - это не просто сумма, указанная в договоре. ФНС смотрит на две величины и выбирает большую:
- Фактическая цена, указанная в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи.
Кадастровая стоимость - это официальная оценка, которую устанавливает Росреестр. Она обновляется раз в несколько лет, но часто выше рыночной. Например, вы продаете квартиру за 2,2 млн рублей, а кадастровая стоимость - 3,7 млн. 70% от неё - 2,59 млн. Налоговая база станет 2,59 млн, а не 2,2 млн. Даже если вы «закрыли» сделку по низкой цене, ФНС может взять за основу кадастр.
Это ключевое изменение. Многие думали, что можно продать «в конверте» и не платить. Теперь это почти невозможно - кадастровая стоимость работает как фильтр. Если ваша сделка явно занижена, налоговая просто пересчитает базу по кадастру.
Как уменьшить налог: вычеты и расходы
Вы не обязаны платить налог с полной суммы. У вас есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:
- Стандартный вычет 1 млн рублей - можно применить, если не можете подтвердить расходы на покупку.
- Вычет по расходам - если вы купили эту недвижимость и можете подтвердить траты: договор купли-продажи, платежки, ипотечные проценты, ремонт (если он был включен в стоимость при покупке).
Какой способ выгоднее? Зависит от разницы между покупкой и продажей. Если вы купили квартиру за 4,5 млн и продали за 6 млн, разница - 1,5 млн. Стандартный вычет в 1 млн даст вам налогооблагаемую базу в 5 млн (6 млн − 1 млн). Налог: 5 млн × 13% = 650 000 рублей. А если использовать вычет по расходам: 6 млн − 4,5 млн = 1,5 млн. Налог: 1,5 млн × 13% = 195 000 рублей. Разница - 455 000 рублей. Выбор очевиден.
Если вы купили жилье за 2,8 млн и продали за 3,5 млн, стандартный вычет в 1 млн даст вам базу 2,5 млн - налог 325 000 рублей. А вычет по расходам: 3,5 млн − 2,8 млн = 700 000. Налог: 91 000 рублей. Опять выгоднее по расходам.
Вывод: если разница между покупкой и продажей больше 1 млн - всегда используйте вычет по расходам. Если меньше - берите стандартный. Не забудьте сохранить все документы: договоры, квитанции, выписки из банка. Без них вычет не примут.
Когда налог не платят вообще
Налог с продажи недвижимости не платится, если вы владели объектом определенное время. С 2025 года правила остались прежними:
- 5 лет - для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года (обычные случаи).
- 3 года - если недвижимость получена в дар от близкого родственника, по наследству, по приватизации или если это ваше единственное жилье.
Пример: вы купили квартиру в 2022 году и продаете в 2025. Вы владели ею 3 года - но это не ваше единственное жилье. Значит, налог платить нужно. А если вы продаете ту же квартиру в 2027 - уже 5 лет, налога нет.
Если вы получили жилье в наследство от родителей в 2023 году и продаете его в 2025 - прошло 2 года. Налог платить нужно. Но если продаете в 2026 - прошло 3 года - налога нет.
Когда подавать декларацию и платить налог
Сроки не изменились, но важно их не пропустить:
- Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог уплатить - до 15 июля того же года.
Если вы продали квартиру в мае 2025 года, декларацию подаете до 30 апреля 2026, налог - до 15 июля 2026. Не ждите напоминаний от ФНС - они не приходят. Если не подадите декларацию - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. Если не заплатите - пени и арест счетов.
Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте nalog.ru, в МФЦ или по почте. Если вы работаете и у вас есть налоговый агент (работодатель), он не снимает с вас обязанность подавать декларацию - это ваша личная обязанность.
Что меняется на рынке
Новые правила уже влияют на поведение продавцов. По данным Росреестра, в 2024 году 78% сделок касались объектов, чья стоимость превышала 2,4 млн рублей. То есть большинство продавцов в 2025 году столкнутся с новой ставкой 15%.
Многие пытаются ускорить сделки до конца 2024 года, чтобы избежать роста налога. Аналитики отмечают снижение активности на рынке в первом полугодии 2025 - на 15-18%. Продавцы боятся сложностей с кадастровой стоимостью. Кто-то пытается оспорить оценку в суде - в 2023 году 37% таких споров закончились в пользу собственников. Тенденция сохраняется.
С другой стороны, эксперты считают, что это шаг к прозрачности. Снижается доля сделок «в конвертах», потому что теперь ФНС легко проверяет кадастровую стоимость. Со временем рынок станет чище, а цены - ближе к реальным.
Что ждать в будущем
Сейчас введены только две ставки: 13% и 15%. Но в первоначальном проекте закона предлагалась третья - 20% для доходов свыше 5 млн рублей. Вице-премьер Татьяна Голикова заявила, что если система покажет необходимость, её могут ввести. Эксперты прогнозируют, что к 2027 году может появиться третья ступень - 18% для сделок свыше 5 млн рублей.
Также могут ужесточить правила подтверждения расходов. Сейчас можно учесть ремонт, если он был включен в стоимость при покупке. В будущем могут потребовать отдельные чеки и договоры на работы. Готовьтесь к тому, что документы станут важнее, чем раньше.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете продать недвижимость в 2025 году:
- Узнайте кадастровую стоимость объекта на 1 января 2025 года - это можно сделать на сайте Росреестра или в МФЦ.
- Сравните её с 70% - это ваша минимальная налоговая база.
- Соберите все документы на покупку: договор, платежки, выписки, ипотечные договоры.
- Рассчитайте налог двумя способами: с вычетом 1 млн и по расходам - выберите выгоднее.
- Если сумма превышает 2,4 млн - не паникуйте. Считайте только превышение по 15%, остальное - по 13%.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2026 года - не откладывайте.
Не пытайтесь «сделать дешевле» в договоре. Это рискованно. ФНС знает кадастровую стоимость. И если вы попытаетесь скрыть доход - штрафы, пени и проверки не заставят себя ждать.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за 2 млн рублей?
Да, если вы владели квартирой меньше 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения). Но вы можете уменьшить налог с помощью вычета. Если вы купили её за 1,5 млн, то налог платить не нужно - разница 500 000 рублей, и вычет в 1 млн покрывает её полностью. Если купили за 1 млн - налог составит 130 000 рублей (13% от 1 млн). Если не можете подтвердить расходы - используйте стандартный вычет в 1 млн: налог = 0.
Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
Зайдите на сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru), перейдите в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости», введите адрес или кадастровый номер. Также можно запросить выписку в МФЦ или через приложение «Госуслуги». Важно: берите данные на 1 января 2025 года - именно эта стоимость учитывается для расчета налога в 2025 году.
Можно ли не платить налог, если продал квартиру и сразу купил другую?
Нет, это не освобождает от налога. Раньше такие схемы работали, но сейчас закон не предусматривает взаимозачет. Вы обязаны заплатить налог с продажи, даже если сразу купили новую квартиру. Но вы можете использовать вычет при покупке новой - до 2 млн рублей - и получить налоговый вычет на покупку. Это отдельная процедура, не связанная с продажей.
Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ?
Штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей. Если не платите налог - пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день. ФНС может арестовать счета, наложить запрет на выезд за границу, взыскать сумму через суд. Даже если вы думаете, что «ничего не найдут» - базы данных ФНС объединены с Росреестром и банками. Риск не стоит экономии.
Можно ли использовать вычет по расходам, если квартира была куплена в браке?
Да. Если квартира была куплена в браке, расходы можно распределить между супругами в любой пропорции - даже 100% на одного. Главное - подтвердить, что деньги были потрачены именно на эту квартиру. Документы должны быть на того, кто подает декларацию. Если вы подаете декларацию один, а супруг не участвует - вычет на полную сумму можно использовать только при условии, что он не использовал его ранее на другую покупку.
