Оценка квартиры для ипотеки: кто проводит и сколько стоит в 2025 году

Когда вы выбираете квартиру в ипотеку, банк не просто верит вам на слово, что она стоит столько-то. Он требует официальный отчет об оценке. Без него - никакого кредита. Эта процедура неoptional. Она есть в каждом договоре, даже если вы думаете, что «всё и так понятно». Почему так сложно? И кто вообще имеет право ставить цену вашей квартире?

Зачем банку оценка квартиры?

Банк выдает вам миллион рублей. А в ответ получает квартиру как залог. Если вы перестанете платить - банк продаст эту квартиру, чтобы вернуть деньги. Но если квартира на самом деле стоит 7 миллионов, а вы заявляете, что она 10 миллионов - банк рискует. Потому что при продаже он может получить только 7, а должен вернуть 10. А если вы скажете, что она стоит 5 миллионов - тогда банк даст вам меньше денег, чем вы просите. Оценка нужна, чтобы найти правду.

Всё это регулируется законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Он говорит: чтобы оценить недвижимость, нужен профессионал. Не сосед с дипломом строителя, не агент по недвижимости, не онлайн-калькулятор. Только человек с аттестатом и членством в СРО (саморегулируемой организации).

Кто может провести оценку?

Только квалифицированный оценщик. У него должны быть три вещи:

1. Квалификационный аттестат - выдается после экзамена и стажа.
2. Членство в СРО оценщиков - это гарантия, что он соблюдает правила и не может просто «списать» цену.
3. Действующая страховка - на случай, если ошибка в отчете приведет к убыткам.

Проверить, что человек действительно легальный, можно на сайте Росреестра - там есть федеральный реестр оценщиков. Вбейте ФИО - и система покажет, есть ли у него аттестат, в какой СРО состоит и когда он действует. Если вы видите «не действует» или «отсутствует» - идите дальше. Не рискуйте.

Банк может сам выбрать оценщика - и тогда вы просто оплачиваете его работу. А можете выбрать своего - но он должен быть в списке аккредитованных у банка. У Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка - свои списки. Уточните заранее, иначе отчет не примут.

Как проходит оценка квартиры?

Процесс несложный, но требует внимания. Вот пошагово:

1. Выбор оценщика. Вы или банк выбираете аккредитованного специалиста.
2. Осмотр объекта. Оценщик приезжает, снимает замеры, смотрит состояние стен, окон, санузла, батарей, электропроводки. Он проверяет, соответствует ли квартира документам - например, не перепланирована ли без разрешения.
3. Анализ рынка. Он сравнивает вашу квартиру с аналогичными в этом же доме или районе. Сколько стоят такие же по площади, этажу, году постройки? Как быстро они продаются?
4. Подготовка отчета. Отчет - это 20-30 страниц. В нем: фотографии квартиры, копии документов, расчеты по трем методам (рыночному, затратному, доходному), выводы и итоговая стоимость. Там же указано, что это рыночная цена, а не кадастровая.
5. Отправка в банк. Вы получаете отчет на руки - и передаете его в банк. Он проверяет, не поддельный ли, и принимает решение.

Сроки - от 1 до 5 рабочих дней. Если оценщик занят или квартира сложная (например, в старом доме с перепланировками) - может потребоваться больше времени. Планируйте заранее. Не ждите, пока подадите заявку на ипотеку - начинайте с оценки.

Сколько стоит оценка квартиры в 2025 году?

Цена зависит от региона, площади и сложности объекта. В Москве и Санкт-Петербурге - дороже. В небольших городах - дешевле.

Средняя стоимость - от 2 000 до 5 000 рублей. Вот примеры:

• В Иркутске - от 1 870 ₽ за базовую оценку.
• В Казани - от 2 200 ₽.
• В Екатеринбурге - 2 500-3 500 ₽.
• В Москве - от 3 500 ₽, а за квартиру больше 100 м² - до 6 000-7 000 ₽.

Если оценщик не едет на объект - например, вы присылаете фото, план и документы - цена может быть ниже. Но банк не всегда принимает такие отчеты. Многие требуют личного осмотра. Уточняйте у банка.

Важно: вы платите сами. Даже если банк сам назначает оценщика - деньги все равно с вас. Это не «услуга банка», это ваша обязанность как заемщика.

Чем отличается рыночная цена от кадастровой?

Здесь много путаницы. Кадастровая стоимость - это цифра, которую поставили в ЕГРН для расчета налогов. Она часто ниже рыночной - на 15-30%. Иногда даже на 50%. Но банк не смотрит на кадастровую. Ему нужна именно рыночная - та, по которой реально можно продать квартиру сегодня.

Нотариусы используют кадастровую - для налогообложения. Банки - рыночную - для выдачи кредита. Это разные задачи. Не путайте их. Если вы думаете, что «у меня кадастровая 8 млн - значит, банк даст 8 млн», вы ошибаетесь. Банк даст 70-80% от рыночной цены. А рыночная может быть 10 млн - тогда кредит дадут на 7-8 млн.

Можно ли обойтись онлайн-калькулятором?

Да - но только для предварительной оценки. Сервисы вроде DomClick или IRN.RU анализируют тысячи сделок - и дают цифру за минуту. DomClick, например, использует 3 миллиона ипотечных сделок Сбербанка за последние три месяца. Это полезно, чтобы понять: «а стоит ли вообще идти в банк?»

Но это НЕ заменяет официальный отчет. Онлайн-калькуляторы не учитывают:

• Состояние ремонта - выравнивание стен, новые окна, сантехника.
• Наличие балкона или лоджии - если он не утеплен, это снижает цену.
• Историю квартиры - была ли перепланировка, не было ли судебных споров.
• Состояние дома - крыша, лифт, подъезд, двор.

Онлайн-оценка - как прогноз погоды. Она примерная. Официальный отчет - как метеостанция на вашем дворе. Точная, проверенная, юридически значимая.

Что делать, если банк не принимает отчет?

Если банк отказал - не паникуйте. Возможны три причины:

1. Оценщик не в списке аккредитованных у банка - проверьте список на сайте банка.
2. Отчет не в формате, который требует банк - например, нет подписи и печати, или не приложены копии документов.
3. Рыночная цена слишком низкая - банк не хочет давать кредит на такую квартиру, потому что она неликвидна (например, в старом доме без лифта, в районе с плохой инфраструктурой).

Если цена низкая - можно заказать вторую оценку у другого специалиста. Но не пытайтесь «подкрутить» цифру. Оценщик рискует аттестатом и страховкой. Если он даст фальшивый отчет - его могут исключить из СРО и оштрафовать. А вы рискуете уголовной ответственностью за предоставление поддельных документов.

Сколько времени действует отчет?

Отчет об оценке действует 6 месяцев. После этого его нужно обновить. Если вы подали заявку на ипотеку, а через три месяца банк не дал ответ - и вы меняете квартиру - вам нужен новый отчет. Не пытайтесь использовать старый. Банки проверяют дату выдачи. Старый - не примут.

Что еще важно знать?

• Оценку лучше делать до подачи заявки на ипотеку. Так вы точно знаете, какую сумму вам дадут - и не тратите время на неподходящие варианты.
• Не экономьте на оценщике. Дешевая услуга - риск ошибки. А ошибка = отказ в кредите = потеря времени и денег.
• Храните отчет. Он может понадобиться и в будущем - например, при продаже квартиры, при споре с налоговой или при оформлении наследства.

Оценка - это не бюрократия. Это защита. Защита от того, чтобы вы не купили квартиру, которую потом невозможно продать. Защита от того, чтобы банк не дал вам больше, чем вы сможете вернуть. И защита от того, чтобы вы не потеряли деньги, потому что «всё вроде как по документам».