Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости: как работает с 2025 года

С 1 января 2025 года в России начал действовать новый порядок налогообложения при продаже недвижимости. Вместо единой ставки 13% для всех теперь применяется прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что чем больше вы заработали на продаже квартиры, дома или гаража, тем выше будет ваш налог. Но не все так страшно - большинство людей вообще не почувствуют разницы. Изменения затрагивают только тех, кто продает объекты дороже 3,4 миллиона рублей. Разберемся, как это работает на практике.

Что изменилось с 2025 года?

До 2025 года, независимо от суммы, вы платили 13% с прибыли от продажи недвижимости. Даже если вы продали квартиру за 50 миллионов рублей и заработали 40 миллионов, налог был всего 5,2 миллиона. С 2025 года система стала справедливее: для дохода до 2,4 миллиона рублей ставка остается 13%, а все, что свыше - облагается по 15%.

Важно: налог считается не с полной суммы продажи, а с разницы между ценой покупки и продажи. Если вы купили квартиру за 5 миллионов и продали за 7 миллионов - ваш доход 2 миллиона. Если вы не можете подтвердить расходы, вы можете использовать имущественный вычет - 1 миллион рублей для жилых объектов. То есть, если вы продаете квартиру, купленную без документов, вы можете вычесть 1 миллион и платить налог только с оставшейся суммы.

Как считать налог: два примера

Пример 1: Продажа за 10 млн рублей
Вы купили квартиру в 2022 году за 8 млн рублей. В 2025 году продали за 10 млн. Прибыль: 2 млн рублей. Эта сумма меньше порога в 2,4 млн, значит, налог - 13% от 2 млн = 260 тысяч рублей. Ничего не изменилось по сравнению с 2024 годом.

Пример 2: Продажа за 13 млн рублей
Вы купили дом за 9 млн рублей, продали за 13 млн. Прибыль: 4 млн рублей. Теперь считаем по новой шкале:
- Первая часть: 2,4 млн × 13% = 312 тысяч рублей
- Вторая часть: (4 млн − 2,4 млн) = 1,6 млн × 15% = 240 тысяч рублей
- Итого налог: 312 000 + 240 000 = 552 тысячи рублей

Без прогрессивной шкалы вы бы заплатили 13% от 4 млн = 520 тысяч. То есть, переплата - всего 32 тысячи. Это не катастрофа, но для некоторых это важный фактор.

Когда платить не нужно - минимальные сроки владения

Налог платят только те, кто продает недвижимость раньше установленных сроков. С 2025 года они остались без изменений:

• 5 лет - для объектов, купленных после 1 января 2016 года (если не единственное жилье)
• 3 года - если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, в ходе приватизации или по договору пожизненного содержания
• 3 года - если это единственное жилье, независимо от даты покупки

Это ключевая льгота. Если вы держите квартиру 5 лет - вы не платите налог вообще, даже если заработали 100 миллионов. Многие продавцы, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, теперь сознательно откладывают продажу, чтобы пройти этот срок. В опросе CIAN.ru 28% продавцов заявили, что намерены ждать, пока пройдет 3 или 5 лет, чтобы избежать налога полностью.

Что еще подпадает под прогрессивную шкалу?

Новая система НДФЛ - это не только про недвижимость. С 2025 года прогрессивная шкала 13%-15% применяется ко всем нетрудовым доходам:

• Доходы от продажи автомобилей, дач, гаражей, земельных участков
• Подарки от людей, не являющихся близкими родственниками (например, от друга или коллеги)
• Страховые выплаты по договорам добровольного страхования
• Дивиденды и проценты по вкладам
• Доходы от инвестиций в ценные бумаги

Но! Для зарплат, пенсий, авторских гонораров - действует совершенно другая система. Там с 2025 года вводится пятиступенчатая прогрессивная шкала: от 13% до 22%. Это касается только трудовых доходов. Продажа квартиры - это не зарплата, поэтому тут только 13% и 15%.

Что делать, если вы хотите продать дорогую квартиру?

Ситуация у всех разная. Вот что реально помогает:

• Ждать 5 лет - самый простой способ. Если вы можете подождать - не торопитесь. Налога не будет.
• Использовать вычет - если не сохранили чеки, смело берите 1 млн рублей. Это снижает базу налогообложения.
• Разделить собственность - если квартира в долевой собственности, каждый собственник может использовать свой вычет. Например, если вы продаете квартиру за 12 млн рублей, а собственность разделена 50/50, то каждый получает 6 млн прибыли. Вычет 1 млн на каждого - итого 2 млн вычета. Налогооблагаемая база: 12 млн − 8 млн (стоимость покупки) = 4 млн. Минус 2 млн вычета = 2 млн. Налог 13% - 260 тысяч. Без разделения - 4 млн прибыли, налог 552 тысячи.
• Не занижать цену в договоре - многие думают, что можно указать в договоре 5 млн, хотя реально квартира стоит 12 млн. Это рискованно. С 2025 года налоговая активно сверяет сделки с кадастровой стоимостью и данными Росреестра. Если найдут несоответствие - доначислят налог, плюс штраф 20% и пени.

Как это влияет на рынок?

Эксперты уже видят эффект. В 2024 году многие продавцы ускорили сделки, чтобы успеть до 1 января. По данным CIAN.ru, 62% планировали продать до конца 2024 года. В Москве доля сделок с ценой выше 20 млн рублей снизилась с 38% до 32% в 2025 году. Это не падение рынка - это сдвиг в сторону более долгосрочных инвестиций.

Аналитики Института Гайдара считают, что реформа сбалансирована: бюджет получит дополнительно 150-180 млрд рублей в год, но при этом 90% продавцов не почувствуют роста налога. Потому что 70% сделок в России - это объекты стоимостью до 10 млн рублей. Для них налог остался прежним.

При этом эксперты предупреждают: если вы пытаетесь уйти от налога через «серые» схемы - схемы с поддельными договорами, фиктивными сделками или завышением расходов - это может обернуться проверкой, штрафами и даже уголовной ответственностью. Налоговая теперь использует ИИ для анализа сделок. Сравнивает цены в вашем районе, историю кадастровых оценок, данные с банковских счетов. Обмануть ее сложнее, чем раньше.

Что будет дальше?

Министерство финансов рассматривает льготы для многодетных семей и пенсионеров. Но пока никаких конкретных мер не принято. Также отменена льгота по ценным бумагам: если вы держали акции 5 лет, но заработали больше 50 млн рублей - налог все равно придется платить по прогрессивной шкале.

В Европе ставки на доходы от капитала часто достигают 25-40%. У нас - максимум 15%. Это означает, что система остается одной из самых мягких в мире. Цель не наказать, а сделать налоги чуть более справедливыми. Те, кто зарабатывает больше - платят чуть больше. Те, кто живет скромно - остаются в выигрыше.

Самое важное - не паниковать. Если вы продаете квартиру за 5-8 млн рублей - налог остался таким же, как в 2024 году. Если вы держите жилье 5 лет - налога нет. Прогрессивная шкала - это не новая пошлина, это уточнение старой системы. Она не наказывает средний класс. Она просто убирает дисбаланс, когда один человек платил столько же, сколько и миллионер.

Что делать прямо сейчас?

• Если вы планируете продать недвижимость в 2025 году - посчитайте прибыль: цена продажи минус цена покупки.
• Если прибыль меньше 2,4 млн - налог 13%. Ничего не меняется.
• Если прибыль больше 2,4 млн - считайте по частям: 13% до 2,4 млн, 15% сверху.
• Если не можете подтвердить расходы - используйте 1 млн рублей вычета.
• Если объект - единственное жилье - подождите 3 года. Налога не будет.
• Не занижайте цену в договоре. Это не сэкономит, а обойдется дороже.

Налог - это не враг. Это часть системы, которая работает. Главное - понимать правила. И тогда вы не только платите меньше, но и не рискуете.