Срок подачи декларации при продаже квартиры в 2025 году: когда подавать и сколько штраф за опоздание

Продали квартиру - и забыли про налоги? Многие думают, что если деньги уже на счету, то и заботы закончились. Но это не так. Если вы продали квартиру, которая была в вашей собственности меньше 3 или 5 лет, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. И срок - не рекомендация, а требование. Пропустите его - и вам придет не поздравление, а уведомление о штрафе.

Когда именно нужно подавать декларацию?

Срок подачи декларации при продаже квартиры - 30 апреля года, следующего за годом продажи. Это жесткое правило, установленное статьей 229 Налогового кодекса РФ. Например, если вы продали квартиру в 2024 году, декларацию нужно сдать до 30 апреля 2025 года. Никаких отсрочек, никаких «я забыл» - только дата.

Если 30 апреля выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день. В 2025 году 30 апреля - среда, так что никаких переносов не будет. Планируйте заранее.

Важно: дата, которая считается, - это не день подписания договора, а дата регистрации сделки в Росреестре. Именно она фиксирует, когда вы получили доход. Проверить ее можно в выписке из ЕГРН, которую выдали при сделке, или через портал «Госуслуги».

Когда декларацию подавать не нужно?

Не все продажи квартиры облагаются налогом. Есть два главных случая, когда вы вообще не обязаны подавать декларацию:

• Квартира была в вашей собственности 5 лет и более (если куплена после 1 января 2016 года).
• Квартира была в собственности 3 года и более (если получена до 2016 года, по наследству, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания или как единственный жилой объект от государства).

Еще один вариант - если вы продали квартиру за сумму меньше 1 миллиона рублей. Тогда налог не начисляется, и декларацию подавать не обязательно. Но даже в этом случае, если вы не уверены, лучше подать - так вы избежите проверок и возможных претензий.

Как рассчитать налог?

Налог с продажи квартиры - 13% от дохода. Но доход - это не всегда цена в договоре. Налоговая может взять за основу кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость квартиры - 5 миллионов рублей, то минимальная сумма для налогообложения - 3,5 миллиона (5 млн × 0,7). Даже если вы продали ее за 2,8 миллиона, налог будут считать с 3,5 млн.

Зато вы можете уменьшить налог на имущественный вычет - 1 миллион рублей. То есть, если квартира продана за 3,5 млн, налог будет считаться с 2,5 млн (3,5 млн − 1 млн), а не со всей суммы. Вычет можно применить только один раз в год, и только на одну сделку.

Пример: вы продали квартиру за 4,2 млн, которая была в собственности 4 года. Кадастровая стоимость - 4,8 млн. Налоговая возьмет за основу 3,36 млн (4,8 млн × 0,7). Минус 1 млн вычета - остается 2,36 млн. Налог: 13% от 2,36 млн = 306 800 рублей.

Как подать декларацию?

Подать декларацию можно тремя способами:

1. Через личный кабинет на сайте nalog.ru - самый простой и быстрый способ. Заполняете онлайн, подписываете электронной подписью, отправляете. Всё - без поездок в налоговую.
2. Через сервис «Налогия» - удобный онлайн-помощник, который сам подскажет, какие данные вводить. Подходит для тех, кто боится ошибиться.
3. В бумажном виде - прийти в ИФНС, заполнить бланк, подписать и сдать. Но в 2025 году это редкость: 93% деклараций подаются электронно.

Документы, которые нужно подготовить: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платежные документы (чеки, выписки с банковского счета). Все это можно загрузить в личный кабинет вместе с декларацией - и не нужно хранить бумажки в шкафу.

Сколько штраф за опоздание?

Штраф за несвоевременную подачу декларации - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Но есть ограничения: не больше 30% от налога и не меньше 1000 рублей.

Пример: вы должны были заплатить 150 000 рублей налога, но подали декларацию 15 июня - на 45 дней позже. Это два полных месяца (май и июнь). Штраф: 5% × 2 = 10% от 150 000 = 15 000 рублей. Это меньше 30%, значит - штраф 15 000 рублей.

А если налога не было? Например, вы продали квартиру за 800 тысяч - ниже 1 млн, и налог не должен был начисляться. Но вы не подали декларацию. Тогда штраф - минимум 1000 рублей. Даже если вы ничего не должны, не подавать декларацию - всё равно нарушение.

Важно: если вы подали декларацию вовремя, но не заплатили налог до 15 июля - штрафа не будет. Зато начислятся пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Пени - это не штраф, это «проценты за долг». Они могут быть больше, чем штраф, если задержка длится долго.

Что будет, если вообще ничего не делать?

Налоговая не будет сидеть и ждать. Она получает данные от Росреестра - кто, когда и за сколько продал квартиру. Если вы не подали декларацию, но сделка зафиксирована - вам придет уведомление с требованием сдать декларацию и заплатить налог с пени. Если не ответите - начнутся проверки, а потом - взыскание через суд и арест счетов.

В 2023 году ФНС зафиксировала 2,1 миллиона случаев продажи недвижимости, требующих подачи декларации. В 2025 году этот поток только растет. Системы автоматически отслеживают сделки. Прятаться не получится.

Как не попасть в ловушку?

Вот простой чек-лист, который поможет избежать ошибок:

• Проверьте дату регистрации сделки в Росреестре - именно она определяет год получения дохода.
• Узнайте, сколько лет вы владели квартирой - 3 года или 5? Это решает, нужно ли платить налог.
• Посчитайте кадастровую стоимость × 0,7 - сравните с ценой продажи. Берите большее значение.
• Примените имущественный вычет в 1 млн рублей - это снизит налог вдвое.
• Подайте декларацию до 30 апреля - даже если думаете, что налог не должен быть.
• Уплатите налог до 15 июля - иначе начнутся пени.

Многие люди думают: «Я и так ничего не должен - зачем тратить время?». Но на практике - те, кто не подает декларацию, чаще всего получают штрафы. А те, кто подает, даже если налог нулевой, - получают спокойствие. И это стоит больше, чем 20 минут на заполнение формы.

Что меняется в 2025-2026 годах?

ФНС активно цифровизируется. В 2025 году начнут автоматически рассчитывать налоговую базу на основе данных Росреестра. Это значит, что вы сможете просто подтвердить сумму - и система сама покажет, сколько вам нужно заплатить. Ошибки при заполнении снизятся.

К 2026 году 95% деклараций будут подаваться онлайн. А с 2025 года ФНС начнет отправлять уведомления через «Госуслуги»: «Вы продали квартиру в 2024 году. Подайте декларацию до 30 апреля». Это должно сократить количество несвоевременных подач в разы.

Но пока это только планы. Пока вы должны делать всё сами. Не ждите уведомлений - проверяйте сами. Лучше перестраховаться, чем потом платить штраф.