Когда вы покупаете квартиру не в одиночку, а с родственником, бывшим супругом или другом — вы становитесь долевым собственником, собственником части недвижимости, а не всего объекта целиком. Также известно как совместная собственность с определёнными долями, это означает, что у каждого есть своя часть — 1/2, 1/3, 1/4 — и свои права на неё. Это не просто формальность. Это влияет на то, как вы продаете, налогооблагаете, сдаете или даже ремонтируете квартиру. Если вы не понимаете, что значит «доля», вы рискуете потерять деньги, время и даже квартиру.
Собственность по долям — это не то же самое, что совместная собственность супругов. Здесь каждому принадлежит конкретный процент, и он может быть продан, подарен или завещан отдельно. Но тут начинаются сложности: продажа доли, передача части квартиры другому человеку без согласия остальных собственников требует уведомления всех остальных. Если они не купят вашу долю в первую очередь — вы можете продать её третьему лицу. Но банки редко дают ипотеку на долю, а покупатели боятся таких сделок. В 2025 году налог на продажу доли, обязательный платёж, который платят собственники при продаже своей части квартиры стал сложнее: вычет в 1 миллион рублей теперь действует только на одну долю, а не на всю квартиру. То есть, если у вас 1/3 и вы продаете её, вы можете вычесть только 1 млн, а не 3 млн. Это критично важно — многие переплачивают сотни тысяч из-за этой ошибки.
Разделить квартиру по долям можно только двумя способами: договориться и поделить её физически (например, выделить отдельную комнату с отдельным входом) или продать свою долю. Если договориться не получается — остаётся только суд. Но суды редко разделяют квартиры на части, если это невозможно без ущерба для жилья. Чаще они просто обязывают одного собственника выкупить долю другого. И тут важно: если вы не можете выкупить, но и не хотите продавать — вы рискуете оказаться в ситуации, когда соседи сдают свою долю посторонним, и в вашей квартире живут незнакомцы. Это не теория — такие случаи ежегодно разбирают суды по всей России.
В 2025 году больше людей выбирают договор аренды с правом выкупа, форму, при которой вы сначала снимаете долю, а потом покупаете её, чтобы избежать споров и рисков. Это не панацея, но это реальный способ обойти сложности с продажей доли. Также многие используют материнский капитал для выкупа доли у родственников — но тут нужно соблюдать правила Пенсионного фонда, иначе вы получите отказ.
В этом разделе вы найдёте чёткие инструкции: как правильно оформить продажу доли, как не переплатить налог, как узаконить выделение комнаты, как избежать мошенников при покупке доли и почему банки отказывают в ипотеке на 1/3 квартиры. Здесь — только практические правила, реальные примеры и то, что действительно работает в 2025 году. Никаких теорий. Только то, что поможет вам не потерять деньги и не оказаться в суде.
Покупка квартиры в гражданском браке на вторичном рынке без оформления долевой собственности - рискованно. Без регистрации прав в ЕГРН вы можете потерять всё при расставании или смерти партнёра. Только долевая собственность и завещание дают реальную защиту.
больше