Когда вы покупаете недвижимость не для себя, а как вложение, инвестиционная оценка недвижимости, процесс определения реальной доходности и рыночной стоимости объекта с учётом будущих расходов и доходов. Также известна как анализ рентабельности, она отличается от простой оценки для ипотеки — здесь не спрашивают, сколько квартира стоит, а сколько она может принести денег. Многие думают, что если цена в объявлении ниже кадастровой — это выгодно. Это заблуждение. Кадастровая стоимость — это цифра для налогов, а не для сделок. Она может быть в два раза выше реальной рыночной, особенно в регионах, где оценку не обновляли годами.
Инвестиционная оценка учитывает не только цену, но и то, как быстро вы сможете сдать квартиру, сколько будет стоить её содержание, насколько высоки риски банкротства застройщика (если это новостройка) и как изменится спрос в районе через 3–5 лет. Например, если вы покупаете апартаменты в новостройке, где нет прописки и коммуналка вдвое дороже, ваша доходность падает на 30–40% — даже если цена кажется низкой. А если вы берёте квартиру в малоэтажном комплексе за городом, где через 2 года откроют новую станцию метро, — это уже не просто жильё, а актив с ростом. рыночная стоимость, цена, по которой объект реально продаётся на рынке при нормальных условиях — это то, что вам нужно видеть в отчёте оценщика, а не в рекламе застройщика. И ещё: кадастровая оценка, официальная стоимость, установленная государством для налогообложения — это инструмент для ФНС, а не для вас. Если вы продадите квартиру через год после покупки, налог с продажи посчитают не по кадастру, а по реальной цене сделки — и если вы не подготовились, можете остаться без денег.
Почему 78% покупателей апартаментов потом жалеют? Потому что они не сделали инвестиционную оценку. Почему 12,7% сделок по переуступке заканчиваются в суде? Потому что покупатель не проверил, насколько реальна цена и кто реально застрахован в эскроу-счете. Инвестиционная оценка — это не про красивые фото и фразы вроде «лучшее предложение сезона». Это про цифры: доход от сдачи, расходы на ремонт, налоги, риски, срок окупаемости. Вы не обязаны быть экспертом — но вы обязаны понимать, что вам показывают. Ни один банк не даст ипотеку без оценки, а вы можете не получить доход, если не оценили риски. Ниже — реальные кейсы, проверенные способы и правила, которые помогут вам не купить квартиру, а купить прибыль.
Как правильно рассчитать рыночную ставку аренды квартиры для инвестиционной оценки: три метода, 12 факторов, практический алгоритм и ошибки, которые снижают доходность на 10%. Узнайте, сколько стоит оценка и как не потерять деньги.
больше