Когда вы видите квартиру с открытой кухней и снесённой перегородкой — это не всегда плюс. Неузаконенная перепланировка, это любые изменения в планировке квартиры, выполненные без разрешения и не внесённые в ЕГРН. Также известна как самовольная перепланировка, она может обойтись вам в десятки тысяч рублей, блокировать сделку или даже лишить права собственности. Это не просто «не по плану» — это нарушение, которое Росреестр фиксирует автоматически при проверке объекта. Если в базе указано, что стена была, а её нет — вы не сможете продать, подарить или взять ипотеку, пока не приведёте всё в порядок.
Самое страшное — это не штраф. Штрафы — от 2 до 2,5 тысяч рублей, их можно заплатить и забыть. А вот ЕГРН, это единый реестр прав на недвижимость, где хранятся все юридические факты о квартире — он не лжёт. Если в нём не совпадают план и реальность, покупатель получит отказ в регистрации. Даже если вы купили квартиру с перепланировкой и всё казалось в порядке — вы рискуете. Потому что Росреестр, это государственный орган, который проверяет соответствие объекта проекту по данным из БТИ и жилищной инспекции. Они не спрашивают, «а вы же не против?» — они просто фиксируют несоответствие.
Легализовать перепланировку можно, но это не просто сходить в управляющую компанию. Нужно собрать проект, получить согласование от пожарной, санэпидемстанции, и иногда — от соседей. Если снесли несущую стену — легализация почти невозможна. Если просто перенесли перегородку в ванной — шансы есть, но только если не нарушены инженерные сети. И да — вам придётся платить за экспертизу, за оформление, за новые технические паспорта. Всё это стоит больше, чем штраф. Но лучше, чем жить с «грехом» на руках и каждый раз бояться, что кто-то пожалуется.
Почему это так важно при покупке? Потому что вы можете купить квартиру, а потом оказаться, что её нельзя продать, заложить или передать по наследству. Даже если вы не планируете ничего менять — вы становитесь ответственным за чужую ошибку. И это не гипотетическая угроза. В 2024 году в Москве и Подмосковье более 12 тысяч сделок сорвались из-за неузаконенных изменений. А в регионах — ещё больше. Никто не проверяет квартиру на перепланировку перед сделкой — пока не приходит отказ в Росреестре. И тогда уже поздно.
В этом разделе вы найдёте реальные истории, чек-листы, как проверить квартиру на перепланировку и что делать, если она уже есть. Мы разберём, как не попасться на уловки продавцов, как правильно запросить выписку из ЕГРН, и где искать подтверждение, что всё легально. Здесь нет теории — только то, что поможет вам не потерять деньги, время и нервы.
Продать квартиру со спорной перепланировкой можно, но с рисками. Узнайте, как снизить риски, сколько стоит узаконить изменения и почему банки отказывают в ипотеке. Реальные цифры и стратегии 2025 года.
больше