Оценщик недвижимости: как выбрать эксперта и не переплатить

Когда вы покупаете, продаете или оформляете ипотеку, вам нужен оценщик, специалист, который определяет реальную рыночную стоимость недвижимости на основе данных, а не на глаз. Также известный как эксперт по оценке, он влияет на вашу сделку — от размера ипотеки до суммы налога. Без его заключения банк не даст деньги, а покупатель не решится на сделку.

Но не все оценщики одинаковы. Важно не то, сколько он берет за работу, а СРО оценщиков, саморегулируемая организация, которая контролирует квалификацию и ответственность экспертов. Только члены СРО могут выдавать юридически значимые отчеты. Их проверяют на знание законов, опыт и наличие компенсационного фонда, деньги, которые вернут вам, если оценщик ошибся и вы понесли убытки. Без этого — рискуете получить бумагу, которую не примет ни банк, ни Росреестр.

Квалификация оценщика — это не просто диплом. Это опыт: сколько сделок он делал в вашем районе, знает ли он реальные цены на аналоги, как работает с ЕГРН и кадастровыми данными. Часто дешевая оценка — это пустышка. А дорогая — не всегда гарантия качества. Главное, чтобы у эксперта была аккредитация в вашем банке. Если он не в списке допущенных к работе с этим банком — даже самый красивый отчет не сработает.

Почему это важно? Потому что от оценки зависит, сколько вы заплатите за квартиру, сколько вам дадут в ипотеку, и какой налог вы уплатите при продаже. Если оценщик завысил цену — вы переплатите за жилье. Если занижает — банк откажет в кредите. А если он не знает, что апартаменты — это не квартира, и считает их по другим правилам — вы потеряете десятки тысяч рублей.

Вы когда-нибудь сталкивались с ситуацией, когда оценка не совпадала с реальной ценой на рынке? Это не редкость. Многие оценщики работают по шаблонам, а не по данным. Они не ездят на объект, не смотрят на состояние ремонта, не учитывают шум от дороги или соседей. А ведь именно это влияет на стоимость. Вот почему подготовка квартиры к оценке — не просто уборка. Это проверка документов, исправление мелких нарушений, устранение видимых дефектов. Всё это может поднять цену на 8–12%.

В 2025 году требования к оценщикам стали строже. Появились новые правила для проверки компенсационных фондов, ужесточили контроль за СРО, и теперь банки сами выбирают, кого принимать в список. Если вы получаете материнский капитал на покупку жилья — оценка должна быть от эксперта, аккредитованного в Пенсионном фонде. Нет — и деньги не выдадут.

В этом разделе вы найдете всё, что нужно знать о том, как выбрать оценщика, как проверить его легитимность, почему цена — не главный критерий, и как подготовить квартиру, чтобы оценка не стала вашей головной болью. Здесь — не теория, а практические шаги, основанные на реальных историях, ошибках и правилах 2025 года. Вы не просто узнаете, кто такой оценщик — вы научитесь его выбирать.