Когда вы ищете квартиру, вы видите цену — и думаете, что это и есть рыночная цена квартиры, реальная стоимость, которую покупатель готов заплатить, а продавец — принять, на основе спроса и предложения на текущем рынке. Но это не всегда так. Многие цены в объявлениях — это выдумка, завышенные ставки или цифры, которые застройщик накидал, чтобы выглядело «круто». А настоящая рыночная цена — это то, что реально платят в этом районе, в этом доме, с этой планировкой и состоянием. Она не зависит от того, сколько написано в ЕГРН или на сайте агентства. Она зависит от того, сколько людей готовы заплатить за это именно сейчас.
Чтобы понять, что такое рыночная цена квартиры, реальная стоимость, которую покупатель готов заплатить, а продавец — принять, на основе спроса и предложения на текущем рынке, нужно смотреть не на одну квартиру, а на десятки. Сравнивать похожие варианты: ту же площадь, этаж, район, год постройки. Если в вашем доме три квартиры сдаются за 9 млн, а одна — за 12 млн, значит, 12 млн — это не рыночная цена. Это желание продавца. А если в соседнем корпусе такая же квартира продаётся за 8,5 млн, и она продана — значит, именно 8,5 млн и есть реальная цена. кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, установленная государством для налогообложения, которая часто не совпадает с реальной рыночной ценой — это просто цифра из базы, которая может быть устаревшей на 3–5 лет. Она не говорит вам, сколько вы заплатите, если купите сейчас. Она говорит, сколько вам нужно будет заплатить налога, если продадите. А оценка недвижимости, процесс определения стоимости жилья профессиональным оценщиком с лицензией, страховкой и членством в СРО — это уже инструмент, который можно использовать для ипотеки или спора с налоговой, но не для покупки. Реальный рынок не спрашивает мнение оценщика. Он спрашивает: «Сколько вы готовы заплатить?»
Самый простой способ узнать рыночную цену — смотреть на продажи, а не на предложения. Если в этом районе за последние три месяца продали пять квартир с похожими параметрами — берите среднюю цену. Не верьте объявлениям с надписью «только сегодня». Не верьте «супер-предложению» от застройщика, который ещё не сдал дом. Не верьте ценам, которые в 2 раза выше, чем в соседнем подъезде. Рынок не любит эмоций. Он любит цифры, которые повторяются. Когда вы начнёте смотреть не на то, что пишут, а на то, что реально произошло — вы перестанете переплачивать. Вы начнёте понимать, когда цена завышена, а когда — выгодна. И тогда вы не просто купите квартиру. Вы купите её по справедливой цене.
В этом разделе вы найдёте всё, что нужно, чтобы не стать жертвой завышенных цен. Здесь — чек-листы для проверки сделок, сравнения предложений, анализа застройщиков и понимания, когда цена действительно хорошая. Вы узнаете, как отличить реальные продажи от маркетинговой пыли, как использовать данные о прошлых сделках и как не попасться на уловки, которые работают с теми, кто не знает, как устроен рынок.
Узнайте, как точно определить рыночную стоимость квартиры по аналогам без оценщика. Пошаговая инструкция с реальными коэффициентами, источниками данных и типичными ошибками. Метод, который используют 87% российских оценщиков.
больше