Договор купли-продажи квартиры: что важно знать перед подписанием

Когда вы покупаете квартиру, договор купли-продажи квартиры, официальный юридический документ, который фиксирует переход права собственности от продавца к покупателю. Также известен как ДКП, он — единственный документ, который делает сделку законной. Без него вы не зарегистрируете квартиру в Росреестре, не получите вычет и не сможете защитить свои деньги. Это не просто бумага — это ваша страховка от обмана, долгов продавца и незаконных перепланировок.

В этом договоре должны быть чётко прописаны: полные паспортные данные сторон, точный адрес квартиры, её кадастровый номер, цена, порядок расчётов и срок передачи. Если в договоре написано «согласовано между сторонами» — это красный флаг. Никаких «согласований». Только цифры, даты, реквизиты. ЕГРН, выписка из единого реестра недвижимости, где показаны все обременения, аресты и долги на объекте — это первое, что нужно проверить до подписания. Даже если продавец говорит, что «всё чисто», вы не можете полагаться на его слова. Проверьте сами. В ЕГРН могут быть скрытые ипотеки, долги по ЖКХ или даже судимости собственника, которые не видны на глаз.

Ещё один ключевой момент — задаток, деньги, которые покупатель вносит как гарантию намерения купить квартиру. Если вы даёте задаток, а продавец передумал — он обязан вернуть вам двойную сумму. Это не штраф, это закон. Если вы передумали — задаток остаётся у него. Никаких «предоплат» или «авансов» в тексте договора — только слово «задаток» по ГК РФ. Иначе вы рискуете потерять деньги без права на возврат.

И не забывайте про налог при продаже, обязательный платёж, который продавец должен заплатить с дохода от сделки. Если квартира была в собственности меньше 3 или 5 лет (в зависимости от случая), налог — 13%. Но есть вычет в 1 миллион рублей. Это значит, что если вы продали квартиру за 4 миллиона, налог платите только с 3 миллионов. Не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ — иначе придётся платить штрафы.

Юридическая проверка — это не про перестраховку. Это про выживание. Многие покупатели думают, что «раз всё в порядке с документами, значит, всё хорошо». Но документы могут быть поддельными, сделки — фиктивными, а продавец — мошенником. Только проверка через Росреестр, выписка из ЕГРН, проверка всех собственников и отсутствие судов — даёт реальную уверенность. И это не то, что можно сделать за 10 минут в офисе агентства. Это требует времени, внимания и, иногда, помощи юриста.

Всё, что вы найдёте ниже — реальные случаи, проверенные правила и ошибки, которые делают люди. От того, как правильно оформить задаток, до того, почему договор с неузаконенной перепланировкой может провалиться в суде. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.