Когда вы продаете квартиру за рубежом или покупаете жильё в другой стране, возникает риск двойного налогообложения, ситуация, когда один и тот же доход или имущество облагается налогом в двух странах одновременно. Также известно как двойное налогообложение, это не теоретическая угроза — это реальная проблема для россиян, которые имеют недвижимость за границей или получают доход от иностранных активов. Россия заключила соглашения о избежании двойного налогообложения более чем с 80 странами, включая Турцию, Германию, Испанию и Кипр. Эти договоры не отменяют налоги полностью, но позволяют вам зачесть налог, уже уплаченный за рубежом, против вашего российского налога на доходы (НДФЛ).
Например, если вы продали квартиру в Болгарии и заплатили 10% налога там, в России вы всё равно должны подать декларацию 3-НДФЛ, но можете уменьшить свой российский налог на сумму, уже уплаченную за границей. Главное — сохранить документы: справку из иностранной налоговой службы, квитанции об оплате, переводы на русский с нотариальным заверением. Без них вы рискуете заплатить 13% дважды — и это не гипотетический сценарий, а реальная практика, о которой пишут налоговые консультанты. Двойное налогообложение особенно актуально для тех, кто покупает жильё по ипотеке за рубежом, сдаёт его в аренду или наследует недвижимость в другой стране. Важно понимать: даже если вы не проживаете за границей, российское законодательство требует декларировать все доходы от зарубежных активов — иначе вас могут оштрафовать на 20% от суммы неуплаченного налога.
Связанная с этим проблема — налог на недвижимость, ежегодный сбор, который взимается в России за владение жильём. Он не имеет отношения к налогу с продажи, но многие путают их. А если вы владеете двумя квартирами — одной в Москве, другой в Италии — вам нужно платить и тот, и другой. В России налог на имущество считается по кадастровой стоимости, а за рубежом — по рыночной или оценочной. Здесь тоже работает принцип взаимного признания, но только если страна-партнёр включена в соглашение. И ещё один ключевой момент: налоговые вычеты, суммы, которые можно вычесть из дохода перед уплатой налога. В России вы можете получить имущественный вычет до 2 млн рублей при покупке жилья. Но если вы купили квартиру за границей, вычет не распространяется — это важно. А вот при продаже вы можете использовать вычет в 1 млн рублей, даже если объект находился за рубежом, если вы резидент России и платите НДФЛ.
Если вы инвестируете в зарубежную недвижимость, не игнорируйте эти правила. Налоговая служба России получает данные от иностранных банков и регистраторов через обмен информацией (CRS). Скрыть доход нельзя — а вот сэкономить на налогах можно, если знать, как правильно оформить документы. В нашем сборнике вы найдёте пошаговые инструкции, как подавать декларации, как считать налог с продажи квартиры за границей, какие договоры нужно заключать и как не переплатить из-за неправильного понимания международных норм. Это не теория — это то, что реально помогает людям избежать штрафов и переплат.
Как избежать двойного налогообложения при продаже недвижимости за рубежом в 2025 году: правила, соглашения, сроки владения и документы для зачета налога. Что делать, если нет договора с Россией.
больше