Продали квартиру в Испании, Германии или Турции - и теперь боитесь, что вас ожидает двойной налог? Это не фантазия. Многие россияне, продавшие зарубежную недвижимость, столкнулись с тем, что им пришлось платить и в стране сделки, и в России. Но двойное налогообложение можно избежать - если знать, как и когда.
Почему возникает двойное налогообложение
Российские налоговые резиденты обязаны платить налог с любого дохода, полученного по всему миру. Это значит, что если вы продали дом в Болгарии, даже если вы там живете, вы должны отчитаться об этом доходе в России. При этом страна, где находится недвижимость, тоже имеет право взять свой налог. Получается: один доход - два налога.В России ставка НДФЛ для резидентов - 13%. Но она применяется не к полной сумме продажи, а только к прибыли - разнице между ценой покупки и продажи. Если вы купили квартиру в Италии за 500 000 евро, а продали за 700 000 евро, то налог платите только с 200 000 евро. А в Италии ставка для нерезидентов - 24% с полной суммы продажи. Без соглашения между странами вы платите 24% в Италии и 13% в России - итого 37% с одной сделки. Это и есть двойное налогообложение.
Что такое СИДН и как оно работает
Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) с 86 странами. Эти договоры - ваша защита. Они не отменяют налоги в обеих странах, но позволяют не платить дважды.СИДН работает по двум основным схемам:
- Метод зачета - налог, который вы заплатили за рубежом, вычитают из суммы, которую должны заплатить в России.
- Метод освобождения - Россия не берет налог, если вы уже заплатили его за границей.
В подавляющем большинстве случаев Россия использует метод зачета. Это значит:
- Если вы заплатили в Германии 20% налога - в России вам нужно доплатить только разницу до 13%. Но 20% больше 13% - значит, в России ничего доплачивать не нужно.
- Если в Турции вы заплатили 5% - в России доплачиваете 8% (13% − 5%).
- Если в стране, где нет соглашения, вы заплатили 10% - в России все равно платите 13% и не получаете зачета. Двойное налогообложение остается.
Какие страны имеют соглашения с Россией
Соглашения есть с большинством популярных стран для россиян:- Германия
- Испания
- Турция
- Италия
- Франция
- Португалия
- Болгария - нет соглашения
- Кипр - нет соглашения
- Сербия - есть
Важно: с марта 2022 года Россия приостановила действие СИДН с 45 странами, включая все страны ЕС. Но на практике многие из них продолжают применять соглашения в одностороннем порядке. Например, Германия и Испания до сих пор принимают российские налоговые декларации и зачитывают уплаченный налог. Это не гарантия, но реальная практика. Проверяйте статус договора на сайте Минфина РФ - он обновляется регулярно.
Срок владения - ключ к освобождению от налога
В России, если вы владели недвижимостью больше 5 лет, вы не платите налог с продажи - даже если она за границей. Это правило работает и для зарубежной недвижимости. Но только если вы резидент России и докажете срок владения.В других странах сроки разные:
- Германия: 10 лет - освобождение от налога
- Испания: 3 года - освобождение для резидентов, но для нерезидентов - налог всегда
- Турция: 5 лет - полное освобождение
- Италия: 5 лет - освобождение, если это основное жилье
Если вы продали квартиру в Турции, владея ею 6 лет - вы не платите ни в Турции, ни в России. Двойное налогообложение исчезает само собой. Если продали в Германии через 8 лет - вы платите налог в Германии, но в России не платите, потому что срок владения в России еще не вышел, но вы уже заплатили за рубежом. И зачет вам не нужен - вы просто не платите в России, потому что налог уже уплачен.
Как правильно оформить зачет налога
Если вы платили налог за рубежом и хотите зачесть его в России - нужно подать 3-НДФЛ. Но это не просто форма. Это целый пакет документов.Что нужно:
- Оригинал или заверенная копия платежного документа (квитанция, уведомление от налогового органа за рубежом) - с печатью и подписью.
- Нотариально заверенный перевод на русский язык всех документов.
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Документы, подтверждающие стоимость покупки (договор, выписка из банка, чеки).
- Справка о налоговой резидентности в России (можно получить в ФНС).
Все это подается в налоговую инспекцию по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Рассмотрение занимает до 3 месяцев. Если все сделано правильно - налог зачтут. Если нет - штраф 20% от неуплаченной суммы. А если налог скрыли умышленно - штраф до 40% и возможна уголовная ответственность.
Что делать, если нет соглашения с страной
Болгария, Кипр, Черногория - нет СИДН. Здесь вы платите налог в обеих странах. Это законно. Но есть способы снизить потери:- Подождите 5 лет - в России налог не платится. В Болгарии - 10% с прибыли. Если вы продадите через 5 лет, вы заплатите только 10% - и все.
- Используйте расходы. В России вы можете уменьшить доход на расходы на покупку. В Болгарии - тоже. Убедитесь, что все чеки, договоры и переводы сохранены. Даже расходы на риелтора или нотариуса можно включить.
- Рассмотрите переоформление собственности. Если вы передадите квартиру по наследству или в дар близкому родственнику - налог может не взиматься в обеих странах. Но это сложная процедура, требует юридической помощи.
Ошибки, которые дорого стоят
Многие думают: «Я продал - и все. Налоги в России не проверяют». Это опасное заблуждение. С 2023 года действует CRS - система автоматического обмена финансовой информацией. Банки в Испании, Германии и других странах передают ФНС данные о ваших сделках. Ваша сделка уже в базе. Если не отчитались - проверка неизбежна.Частые ошибки:
- Не сохраняют чеки и договоры покупки - не могут доказать прибыль.
- Подают декларацию с опозданием - штраф 5% за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога.
- Используют не заверенные переводы - налоговая отказывает в зачете.
- Думают, что если не платили - значит, не надо отчитываться - ошибаются. Декларация обязательна даже если налог нулевой.
В 2024 году ФНС начала массовые проверки по сделкам с недвижимостью за рубежом. Уже более 12 000 россиян получили уведомления о недоимках. Суммы - от 50 000 до 3 млн рублей. Не ждите, пока вас найдут. Действуйте заранее.
Когда лучше всего продавать
Лучший сценарий - продать после 5 лет владения. Тогда:- В России - налог 0%.
- В стране продажи - если есть соглашение, налог тоже 0% или зачет.
- Если нет соглашения - платите только местный налог, но он будет меньше, чем в России.
Если продаете раньше - главное: убедитесь, что страна имеет СИДН, и сохраните все документы. Лучше переплатить 1000 евро на юриста, чем потом потерять 50 000 евро на штрафах.
Кто поможет избежать ошибок
Самостоятельно разобраться сложно. Налоговые органы за рубежом не говорят по-русски. Документы требуют нотариального заверения. Формы - на местном языке. Даже если вы знаете английский - это не значит, что вы знаете местное налоговое законодательство.Рекомендуется:
- Консультироваться с юристом, специализирующимся на международном налогообложении - особенно если сумма сделки выше 1 млн рублей.
- Использовать услуги компаний, которые работают с ФНС и зарубежными налоговыми службами - они знают, какие документы принимают, а какие - нет.
- Не полагаться на форумы и советы от «друзей, которые продавали». Каждая сделка уникальна. Сроки, ставки, документы - меняются каждый год.
В 2025 году, когда налоговая система становится все более прозрачной, а штрафы - все выше, безопасность важнее экономии. Лучше потратить 20 000 рублей на консультацию, чем 500 000 на штрафы и пеню.
