Продали квартиру в Испании, Германии или Турции - и теперь боитесь, что вас ожидает двойной налог? Это не фантазия. Многие россияне, продавшие зарубежную недвижимость, столкнулись с тем, что им пришлось платить и в стране сделки, и в России. Но двойное налогообложение можно избежать - если знать, как и когда.
Почему возникает двойное налогообложение
Российские налоговые резиденты обязаны платить налог с любого дохода, полученного по всему миру. Это значит, что если вы продали дом в Болгарии, даже если вы там живете, вы должны отчитаться об этом доходе в России. При этом страна, где находится недвижимость, тоже имеет право взять свой налог. Получается: один доход - два налога.В России ставка НДФЛ для резидентов - 13%. Но она применяется не к полной сумме продажи, а только к прибыли - разнице между ценой покупки и продажи. Если вы купили квартиру в Италии за 500 000 евро, а продали за 700 000 евро, то налог платите только с 200 000 евро. А в Италии ставка для нерезидентов - 24% с полной суммы продажи. Без соглашения между странами вы платите 24% в Италии и 13% в России - итого 37% с одной сделки. Это и есть двойное налогообложение.
Что такое СИДН и как оно работает
Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) с 86 странами. Эти договоры - ваша защита. Они не отменяют налоги в обеих странах, но позволяют не платить дважды.СИДН работает по двум основным схемам:
- Метод зачета - налог, который вы заплатили за рубежом, вычитают из суммы, которую должны заплатить в России.
- Метод освобождения - Россия не берет налог, если вы уже заплатили его за границей.
В подавляющем большинстве случаев Россия использует метод зачета. Это значит:
- Если вы заплатили в Германии 20% налога - в России вам нужно доплатить только разницу до 13%. Но 20% больше 13% - значит, в России ничего доплачивать не нужно.
- Если в Турции вы заплатили 5% - в России доплачиваете 8% (13% − 5%).
- Если в стране, где нет соглашения, вы заплатили 10% - в России все равно платите 13% и не получаете зачета. Двойное налогообложение остается.
Какие страны имеют соглашения с Россией
Соглашения есть с большинством популярных стран для россиян:- Германия
- Испания
- Турция
- Италия
- Франция
- Португалия
- Болгария - нет соглашения
- Кипр - нет соглашения
- Сербия - есть
Важно: с марта 2022 года Россия приостановила действие СИДН с 45 странами, включая все страны ЕС. Но на практике многие из них продолжают применять соглашения в одностороннем порядке. Например, Германия и Испания до сих пор принимают российские налоговые декларации и зачитывают уплаченный налог. Это не гарантия, но реальная практика. Проверяйте статус договора на сайте Минфина РФ - он обновляется регулярно.
Срок владения - ключ к освобождению от налога
В России, если вы владели недвижимостью больше 5 лет, вы не платите налог с продажи - даже если она за границей. Это правило работает и для зарубежной недвижимости. Но только если вы резидент России и докажете срок владения.В других странах сроки разные:
- Германия: 10 лет - освобождение от налога
- Испания: 3 года - освобождение для резидентов, но для нерезидентов - налог всегда
- Турция: 5 лет - полное освобождение
- Италия: 5 лет - освобождение, если это основное жилье
Если вы продали квартиру в Турции, владея ею 6 лет - вы не платите ни в Турции, ни в России. Двойное налогообложение исчезает само собой. Если продали в Германии через 8 лет - вы платите налог в Германии, но в России не платите, потому что срок владения в России еще не вышел, но вы уже заплатили за рубежом. И зачет вам не нужен - вы просто не платите в России, потому что налог уже уплачен.
Как правильно оформить зачет налога
Если вы платили налог за рубежом и хотите зачесть его в России - нужно подать 3-НДФЛ. Но это не просто форма. Это целый пакет документов.Что нужно:
- Оригинал или заверенная копия платежного документа (квитанция, уведомление от налогового органа за рубежом) - с печатью и подписью.
- Нотариально заверенный перевод на русский язык всех документов.
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Документы, подтверждающие стоимость покупки (договор, выписка из банка, чеки).
- Справка о налоговой резидентности в России (можно получить в ФНС).
Все это подается в налоговую инспекцию по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Рассмотрение занимает до 3 месяцев. Если все сделано правильно - налог зачтут. Если нет - штраф 20% от неуплаченной суммы. А если налог скрыли умышленно - штраф до 40% и возможна уголовная ответственность.
Что делать, если нет соглашения с страной
Болгария, Кипр, Черногория - нет СИДН. Здесь вы платите налог в обеих странах. Это законно. Но есть способы снизить потери:- Подождите 5 лет - в России налог не платится. В Болгарии - 10% с прибыли. Если вы продадите через 5 лет, вы заплатите только 10% - и все.
- Используйте расходы. В России вы можете уменьшить доход на расходы на покупку. В Болгарии - тоже. Убедитесь, что все чеки, договоры и переводы сохранены. Даже расходы на риелтора или нотариуса можно включить.
- Рассмотрите переоформление собственности. Если вы передадите квартиру по наследству или в дар близкому родственнику - налог может не взиматься в обеих странах. Но это сложная процедура, требует юридической помощи.
Ошибки, которые дорого стоят
Многие думают: «Я продал - и все. Налоги в России не проверяют». Это опасное заблуждение. С 2023 года действует CRS - система автоматического обмена финансовой информацией. Банки в Испании, Германии и других странах передают ФНС данные о ваших сделках. Ваша сделка уже в базе. Если не отчитались - проверка неизбежна.Частые ошибки:
- Не сохраняют чеки и договоры покупки - не могут доказать прибыль.
- Подают декларацию с опозданием - штраф 5% за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога.
- Используют не заверенные переводы - налоговая отказывает в зачете.
- Думают, что если не платили - значит, не надо отчитываться - ошибаются. Декларация обязательна даже если налог нулевой.
В 2024 году ФНС начала массовые проверки по сделкам с недвижимостью за рубежом. Уже более 12 000 россиян получили уведомления о недоимках. Суммы - от 50 000 до 3 млн рублей. Не ждите, пока вас найдут. Действуйте заранее.
Когда лучше всего продавать
Лучший сценарий - продать после 5 лет владения. Тогда:- В России - налог 0%.
- В стране продажи - если есть соглашение, налог тоже 0% или зачет.
- Если нет соглашения - платите только местный налог, но он будет меньше, чем в России.
Если продаете раньше - главное: убедитесь, что страна имеет СИДН, и сохраните все документы. Лучше переплатить 1000 евро на юриста, чем потом потерять 50 000 евро на штрафах.
Кто поможет избежать ошибок
Самостоятельно разобраться сложно. Налоговые органы за рубежом не говорят по-русски. Документы требуют нотариального заверения. Формы - на местном языке. Даже если вы знаете английский - это не значит, что вы знаете местное налоговое законодательство.Рекомендуется:
- Консультироваться с юристом, специализирующимся на международном налогообложении - особенно если сумма сделки выше 1 млн рублей.
- Использовать услуги компаний, которые работают с ФНС и зарубежными налоговыми службами - они знают, какие документы принимают, а какие - нет.
- Не полагаться на форумы и советы от «друзей, которые продавали». Каждая сделка уникальна. Сроки, ставки, документы - меняются каждый год.
В 2025 году, когда налоговая система становится все более прозрачной, а штрафы - все выше, безопасность важнее экономии. Лучше потратить 20 000 рублей на консультацию, чем 500 000 на штрафы и пеню.
Dmitriy Lapin
14.11.2025Блин, я продал квартиру в Испании в прошлом году и вообще не знал про СИДН. Подал декларацию с опозданием - штраф 15% от налога. Теперь понимаю, что можно было бы вообще ничего не платить в России, если бы знал про зачет. У меня был налог 22% в Испании, а в России - 13%. Зачет должен был быть полный, а я просто заплатил. Тупил, как мешок с картошкой.
Сейчас все документы собрал, подаю на перерасчет. Если откажут - пойду в суд. Уже нашел юриста, который специализируется на международных налогах. Не ждите, пока ФНС вас найдет - действуйте сейчас, пока не стало поздно.
Oleg Kuibar
15.11.2025Спасибо за такой подробный разбор - реально спасаешь людей. Я тоже продал квартиру в Турции, владел 7 лет. Налога ни в Турции, ни в России не платил - всё чисто. Главное - сохранить договор купли-продажи и выписку из реестра. Даже если налог нулевой - декларацию подавать обязательно. ФНС уже проверяет по CRS, и если не подал - это как воровство, даже если денег не удержали.
Кстати, в Турции теперь для нерезидентов налог 15% с прибыли, но только если продажа за 5 лет. Если больше - ноль. Проверяйте на сайте Департамента налоговой службы Турции - они обновили правила в январе 2025.
RUSLAN ABAEV
17.11.2025Все эти правила про СИДН - это как игра в шахматы с глухим противником. Ты знаешь, как ходить, а он - нет. Или не хочет. Россия говорит: «мы зачет применяем», а Германия в ответ: «мы принимаем вашу декларацию, но не гарантируем, что она будет понята». Это не система - это лотерея с кучей бумажек.
Но знаете, что самое странное? Люди боятся платить налог в России, но не боятся платить в стране, где не знают языка, не понимают законов и не могут доказать, что заплатили. Вы бы доверили бухгалтера в Тбилиси, если бы он сказал: «вот, с вас 10%»? А тут - «я продал квартиру, всё ок». Это не финансовая грамотность - это азарт.
Да, 5 лет - идеально. Но если вы купили в 2020 и продали в 2025 - вы не гений, вы просто повезли. А те, кто купил в 2018 - они уже платят налог в обеих странах, потому что не знали, что ждать. И теперь их сажают на штрафы. Это не справедливо. Это - система, которая не учитывает человеческий фактор.
Анна Клименко
18.11.2025я продала в болгарии и заплатила там 12% а в россии сказали что нет соглашения и надо 13% ну и ладно но чеки потеряла и теперь думаю что делать может налоговая не проверит
Александр Гиленко
20.11.2025Вы все пишете про СИДН, про зачет, про 5 лет… Но кто проверяет, что вы реально владели недвижимостью? У меня друг продал квартиру в Италии, но купил её через офшорную компанию. Никто не знает, кто настоящий владелец. ФНС не может доказать, что это его имущество. И не платит налог. Это не обход закона - это работа с юридическими структурами.
Ваша статья - для тех, кто живёт по правилам. А я живу по системе. И система позволяет избежать налогов, если знаешь, как.
Дмитрий Трифонов
20.11.2025Всем, кто боится - вы не одиноки. Я тоже боялся. Продал квартиру в Германии, думал - теперь меня в тюрьму посадят. Но я не сидел. Я собрал документы, заверил переводы, подал 3-НДФЛ - и всё прошло. Через три месяца пришло письмо: «Налог зачтен. Доплата: 0 руб.»
Не думайте, что это сложно. Это утомительно. Но не невозможно. Потратьте пару дней на сбор бумаг - и вы спите спокойно. А не думаете, как бы не попасть в ловушку. У вас есть шанс. Используйте его. Вы достойны спокойствия.
Любовь Миронова
20.11.2025Ох, как же я рада, что вы написали про 5 лет 😊
Моя тётя продала квартиру в Португалии через 4 года - заплатила 20% там, 13% тут - итого 33% с прибыли. Плакала неделю. А потом узнала, что если бы подождала ещё 11 месяцев - всё бы было бесплатно. 🤦♀️
Так что всем, кто думает «а вдруг цены упадут» - не тратьте нервы. Лучше подождать. Недвижимость не убежит. А налоги - да, они ждут. И не прощают.
И да, сохраняйте ВСЁ. Даже чеки на ремонт, даже квитанции за нотариуса. Это всё - ваша защита. И да, я использую облачный сервис для хранения документов - с шифрованием и резервными копиями. Никогда не знаешь, когда понадобится.
Валерий Миронов
22.11.2025Приступим к точности: в статье указано, что «с марта 2022 года Россия приостановила действие СИДН с 45 странами, включая все страны ЕС» - это не совсем корректно. Россия приостановила *применение* СИДН в одностороннем порядке, но не расторгла договоры. Договоры остаются в силе; их применение зависит от позиции другой стороны. Германия, Испания, Франция - продолжают применять соглашения в одностороннем порядке, как и требует статья 32 Венской конвенции о праве международных договоров.
Кроме того, в пункте о Турции: ставка налога для нерезидентов - 15% с прибыли, а не с полной суммы. Ошибка в цифре ведёт к ошибке в расчёте. Пожалуйста, уточните источники: налоговый кодекс Турции, статья 86, с поправками от 2024 года.
И ещё: «декларация обязательна даже если налог нулевой» - это не просто «обязательно». Это - закон. Статья 229 НК РФ. Нарушение - административное правонарушение, штраф от 1000 до 3000 рублей. Не 5%, не 20% - фиксированная сумма. Уточните - иначе читатели будут бояться не того.