ЕГРН: что это такое и зачем он нужен при покупке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, вам не просто дают ключи — вы получаете ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости — официальная база данных о правах на недвижимость в России. Также известный как выписка из ЕГРН, он — ваш главный защитник от мошенников, долгов и незаконных сделок. Без него вы рискуете купить не квартиру, а проблему. В 2025 году 87% отказов в ипотеке и 92% споров после покупки связаны именно с тем, что покупатель не проверил ЕГРН.

ЕГРН — это не просто бумажка. Это живой документ, который показывает: кто сейчас собственник, сколько человек имеет доли, есть ли ипотека, аресты, запреты на регистрацию, судебные споры. Он содержит информацию, которую не скажет продавец, даже если он честный. Например, если квартира в залоге у банка, но продавец говорит, что кредит погашен — ЕГРН это выявит. Если на квартиру подано заявление о наследстве — ЕГРН покажет это. Если в квартире прописаны дети — ЕГРН это укажет. Это не рекомендация. Это обязательная проверка.

Выписка из ЕГРН нужна не только при покупке. Она важна при продаже — чтобы показать покупателю, что всё чисто. Она нужна при оформлении материнского капитала, когда вы покупаете жильё на эти деньги. Она обязательна при аренде с правом выкупа — без неё вы не сможете зарегистрировать право собственности. Даже при оценке квартиры оценщик требует ЕГРН, чтобы понять, что именно он оценивает: чистую собственность или объект с обременениями. Всё, что связано с правами на недвижимость, начинается с ЕГРН.

Если вы смотрите на новостройку, ЕГРН покажет, зарегистрирован ли застройщик как собственник земли. Если вы покупаете долю — ЕГРН подтвердит, что другие собственники согласны на сделку. Если вы оформляете наследство — ЕГРН поможет понять, какие объекты входят в состав наследства. Без него вы не получите налоговый вычет, не сможете использовать маткапитал, не оформите ипотеку. Это не бумажка, которую можно пропустить. Это фундамент.

Вот почему в наших статьях вы найдёте всё, что связано с ЕГРН: как получить выписку за 5 минут, что делать, если в ней ошибка, как проверить подлинность, как использовать её при продаже квартиры с перепланировкой, как она влияет на налог при продаже, и почему банк может отказать в ипотеке, если ЕГРН не обновлён. Мы не говорим про «теорию». Мы говорим про то, что реально влияет на вашу сделку — прямо сейчас, в 2025 году.