Когда вы работаете на себя — сдаете квартиру, ведёте блог, делаете дизайн или пишете код по заказам — банки видят в вас рискованного заемщика. Ипотека для фрилансеров, это кредит на жильё, который выдаётся при подтверждении стабильного дохода, даже если он не приходит с зарплатной ведомости. Также известен как ипотека для самозанятых, он требует не стандартной справки 2-НДФЛ, а других доказательств, что вы регулярно зарабатываете и сможете платить по кредиту. Многие думают, что без работы по трудовой книжке ипотека недоступна — это миф. В 2025 году уже 17 банков предлагают специальные условия для тех, кто работает на себя.
Самозанятые, это физические лица, которые зарегистрированы в налоговой как плательщики НПД и платят 4% или 6% с дохода. Также известен как налог на профессиональный доход, он позволяет официально подтвердить доход через приложение «Мой налог». Банки всё чаще принимают выписки из этого приложения как основу для расчёта дохода. Важно: вы должны быть самозанятым не меньше 12 месяцев, а доход — стабильным. Не подойдут разовые заказы, если они не повторяются каждый месяц. Если вы сдаёте квартиру, банк запросит договор аренды, выписки с банковского счёта за год и подтверждение, что вы платите налог. Это не идеально, но работает.
Доход от freelance, это деньги, которые приходят от клиентов по договорам, без трудового договора — через СБП, переводы, электронные кошельки. Также известен как доход от удалённой работы, он требует особого подхода: банк смотрит не на сумму за месяц, а на средний доход за 6–12 месяцев. Если вы зарабатываете 80 тысяч в месяц, но в одном месяце было 20 тысяч — это не критично, если в остальные месяцы было 90–100 тысяч. Главное — чтобы тренд был устойчивый. Многие банки теперь используют алгоритмы, которые анализируют транзакции на счёте, а не просто требуют справки. Это значит, что если вы платите налоги, ведёте чёткие расчёты и не сливаете деньги на счёт в один день — шансы на одобрение растут.
Не все банки одинаково подходят к фрилансерам. «Сбер» и «ВТБ» предлагают ипотеку с подтверждением дохода через «Мой налог» и выписки. «Газпромбанк» и «Ренессанс Кредит» рассматривают доход от аренды как основной источник. «Альфа-Банк» и «Тинькофф» могут принять выписки из PayPal, Qiwi или Яндекс.Деньги — если они подтверждают регулярные поступления. Главное — не пытайтесь «подогнать» доход. Банки проверяют историю транзакций, и если вы вдруг начнёте получать 300 тысяч в месяц, а до этого — 20 тысяч, вас сразу поставят под подозрение.
Если у вас нет стабильного дохода за год — не отчаивайтесь. Есть вариант с поручителем или с использованием материнского капитала как первоначального взноса. В некоторых случаях банки идут на снижение суммы кредита, если вы готовы внести больше собственных средств. Важно: не берите ипотеку, если ваш доход не покрывает платежи с запасом в 30–40%. Даже если вам одобрят кредит — вы рискуете остаться без жилья, если заказы вдруг исчезнут.
В этом сборнике вы найдёте реальные примеры, как фрилансеры получали ипотеку в 2024–2025 годах, какие документы им требовались, какие банки отказывали и какие соглашались. Здесь нет теории — только практика: чек-листы, шаблоны выписок, советы по оформлению «Мой налог», как правильно подать заявку и как не попасть в ловушку с завышенной ставкой. Вы узнаете, почему 68% отказов связаны с неправильным оформлением дохода, а не с его отсутствием. И как, даже не имея постоянной работы, можно купить квартиру — без сомнений, без переплат и без стресса.
Как получить ипотеку ИП или фрилансеру в 2025 году: новые правила, минимальный доход, ставки от 5% для IT-специалистов и лайфхаки, которые реально работают. Без 2-НДФЛ, с подтверждением через «Мой налог».
больше