Кадастровый участок — это земельный участок, зарегистрированный в государственном реестре с уникальным номером, четкими границами и официально зафиксированной кадастровой стоимостью. Также известен как участок в ЕГРН, он — основа любой сделки с землей: будь то покупка дачи, строительство дома или инвестиции в участок под застройку. Без него вы не сможете оформить сделку, получить ипотеку или даже подключить электричество. Многие покупатели думают, что достаточно договора с продавцом и плана на бумаге — но это ловушка. Если участок не внесен в кадастр, он юридически не существует как объект недвижимости.
Кадастровый участок — это не просто участок земли. Это кадастровая стоимость, официальная оценка, которую Росреестр использует для расчета налогов и базы для сделок. Она может отличаться от рыночной — иногда в разы. Если продавец предлагает участок по цене ниже кадастровой, это красный флаг: либо он не знает, что делает, либо пытается скрыть обременения, споры с соседями или даже незаконную перепланировку границ. Кадастровый участок может быть поделен, объединен, изменен — и все эти изменения должны быть в ЕГРН. Проверить это можно за пять минут на сайте Росреестра или через приложение «Госуслуги».
Еще один ключевой элемент — ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранятся все данные о кадастровых участках: кто собственник, есть ли аресты, ипотеки, сервитуты или запреты на строительство. Без выписки из ЕГРН покупка земли — это как купить машину без ПТС. Вы можете получить выписку онлайн, но не все знают, как ее читать. Например, если в графе «Ограничения» стоит «сервитут», значит, сосед имеет право проезжать через ваш участок. Если там «ограничение по высоте» — вы не сможете построить двухэтажный дом. Эти детали не указывают в объявлениях. Их нужно искать в ЕГРН.
Почему это важно? Потому что 43% споров о земле в судах начинаются именно из-за неясных границ участка. Кто-то купил участок, а потом выяснилось, что 10 метров — это чужая земля. Или застройщик продал участок, который не прошел межевание — и теперь все покупатели не могут получить разрешение на строительство. Всё это — последствия игнорирования кадастрового участка как юридического объекта. Не спешите вносить аванс. Сначала проверьте номер кадастра, границы на карте, кадастровую стоимость и наличие обременений. Это займет 15 минут, но сэкономит вам тысячи рублей и нервы.
В подборке ниже — реальные инструкции, которые помогут вам не только понять, что такое кадастровый участок, но и как его проверить, как избежать подвохов при покупке и как использовать данные Росреестра, чтобы не стать жертвой мошенников. Здесь вы найдете чек-листы, примеры из практики и способы, как убедиться, что участок, который вам предлагают, — не фикция.
Узнайте, как проверить юридическую чистоту земельного участка перед покупкой: какие документы запрашивать, как избежать арестов, сервитутов и несоответствия ВРИ. Важные шаги, которые спасут вас от потери денег.
больше