Когда вы не работаете по трудовому договору, а получаете доход как самозанятый, физическое лицо, которое ведёт деятельность и платит налог 4% или 6% через приложение «Мой налог», банки часто отказывают в ипотеке — просто потому что у вас нет стандартной справки 2-НДФЛ. Но это не значит, что ипотека невозможна. Многие российские банки уже работают с альтернативными способами подтверждения дохода, особенно если вы платите налоги, сдаёте квартиру или ведёте бизнес официально, но без трудовой книжки.
Вместо 2-НДФЛ банки принимают: выписки из приложения «Мой налог», налоговые декларации 3-НДФЛ, выписки с банковского счёта за 6–12 месяцев, справки от бухгалтера для ИП, индивидуального предпринимателя, который ведёт деятельность и имеет регистрацию в ФНС, или даже договоры аренды с подтверждением поступлений. Главное — показать стабильный, реальный и легальный доход. Некоторые банки, как Сбер, ВТБ или Почта Банк, предлагают специальные программы для самозанятых, где достаточно показать оборот по счёту и наличие хотя бы одного года деятельности. А вот банки, которые требуют только 2-НДФЛ, — это прошлый век. Их правила не работают для 30% работающих в России сегодня.
Не забывайте про ипотеку с материнским капиталом, государственной поддержкой, которую можно использовать как первоначальный взнос, даже если вы не можете подтвердить доход стандартным способом. Если у вас есть дети, это может стать ключевым фактором — маткапитал снижает сумму кредита, а значит, и требования к доходу. Также стоит обратить внимание на программы с государственной поддержкой: например, льготные ставки для семей с детьми или программы для молодых специалистов. Они часто менее требовательны к документам.
Однако будьте осторожны: если банк предлагает ипотеку без проверки дохода вообще — это ловушка. Настоящие программы требуют подтверждения, просто не через 2-НДФЛ. Мошенники обещают «ипотеку без документов» — и потом выясняется, что вы подписали договор с неизвестным застройщиком или переплатили в десять раз. Проверяйте лицензию банка, читайте условия досрочного погашения и смотрите, есть ли эскроу-счет. Не идите на поводу у тех, кто говорит: «У нас всё просто» — если всё просто, значит, что-то упустили.
В подборке ниже — реальные пошаговые инструкции, как оформить ипотеку без 2-НДФЛ, какие банки действительно работают с самозанятыми, как правильно собрать документы, чтобы не получить отказ, и как использовать маткапитал, рассрочку от застройщика или региональные субсидии, чтобы снизить нагрузку. Здесь нет теории — только то, что работает в 2025 году.
Как получить ипотеку ИП или фрилансеру в 2025 году: новые правила, минимальный доход, ставки от 5% для IT-специалистов и лайфхаки, которые реально работают. Без 2-НДФЛ, с подтверждением через «Мой налог».
больше