Когда вы продаете квартиру, дом или долю в недвижимости, государство требует заплатить налог — НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с прибыли от продажи имущества. Но есть исключение: если вы владели объектом дольше определённого срока, налог можно не платить. Этот срок — льгота 5 лет, период владения недвижимостью, после которого продажа не облагается налогом. Это не скидка, не бонус, а законное право. И если вы не знаете, как он работает, можете переплатить тысячи рублей.
С 2020 года правила изменились. Для большинства объектов, купленных после 1 января 2020 года, нужно держать их 5 лет, чтобы избежать налога. Но есть важные исключения: если вы получили жильё по наследству, в дар от близкого родственника или по программе «материнский капитал», срок сокращается до 3 лет, сокращённый срок владения, при котором продажа не облагается налогом. Также если вы продаёте одну квартиру и сразу покупаете другую, можно использовать имущественный вычет, право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на расходы при покупке. Но вычет — это не отмена налога, а его снижение. А льгота 5 лет — это полное освобождение.
Многие думают, что если купили квартиру в ипотеку, то срок считается с момента выплаты последнего платежа. Это ошибка. Срок начинается с даты регистрации права в Росреестре — с момента, когда вы официально стали собственником. Даже если вы платили ипотеку 10 лет, а зарегистрировались только 4 года назад — вы всё ещё не в льготе. Также важно: если вы продали квартиру раньше срока, но купили новую в тот же год, вы можете не платить налог, если сумма вычета покрывает прибыль. Но если вы не подали декларацию 3-НДФЛ — вас могут оштрафовать. И да, Пенсионный фонд и банки не сообщают о сроках владения. Это ваша ответственность.
Если вы планируете продать жильё, первое, что нужно сделать — проверить дату регистрации в выписке ЕГРН. Не полагайтесь на память. Если срок ещё не прошёл — не торопитесь. Подождите. Или используйте вычет. Если вы продаете долю — правило то же самое, но вычет делится между собственниками. А если вы получили квартиру по льготной ипотеке — срок всё равно 5 лет, если только вы не попадаете под исключения по семейной или дальневосточной программе. Всё это — не теория. Это реальные цифры, которые уже привели к доначислениям у тысяч людей в 2024 году. Ни один юрист не спасёт, если вы не знаете, когда начался ваш срок.
В подборке ниже — всё, что нужно знать о льготе 5 лет, как считать срок, какие документы проверить, когда можно сократить его до 3 лет, как использовать вычет без декларации и почему банки не помогают с этим. Здесь нет общих фраз. Только конкретные инструкции, примеры и ловушки, которые ждут вас, если вы действуете наугад.
С 2025 года налог с продажи недвижимости стал сложнее: введена прогрессивная шкала, льгота 5 лет ограничена 50 млн рублей. Узнайте, как считать налог, что можно вычесть и как не переплатить.
больше