С 1 января 2025 года в России изменились правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Если вы продаете квартиру, дом или коммерческое помещение - это уже не просто сделка. Это налоговая операция с новыми правилами, порогами и ловушками. Многие думают, что если недвижимость была в собственности больше пяти лет, то налог не платят вообще. Это не так. И если вы продали квартиру с прибылью 3,5 миллиона рублей, то теперь вы платите на 180 тысяч рублей больше, чем в 2024 году. Почему так произошло? И как не попасть в ловушку новой системы?
Что изменилось с 2025 года
Раньше налог с продажи недвижимости считался просто: вычитали из цены продажи цену покупки - получали прибыль, умножали на 13% - и всё. Никаких порогов, никаких ступеней. С 2025 года всё стало сложнее. Ввели двухступенчатую прогрессивную шкалу.- Доход до 2,4 миллиона рублей - налог 13%
- Доход свыше 2,4 миллиона рублей - налог 15%
Важно: налог считается не с полной суммы сделки, а только с прибыли. То есть вычитаете из цены продажи цену покупки. Если купили за 5 млн, продали за 7 млн - прибыль 2 млн. Налог 13%. Если купили за 4 млн, продали за 7 млн - прибыль 3 млн. Тогда первые 2,4 млн - по 13%, оставшиеся 600 тыс. - по 15%.
Льгота 5 лет - но с ограничением
Долгое время главной льготой было: если недвижимость в собственности больше пяти лет - налог не платите. Это осталось. Но с важной оговоркой: льгота действует только на первые 50 миллионов рублей дохода от продажи.Пример: вы продаете дом за 100 миллионов рублей. Купили его за 30 миллионов. Прибыль - 70 миллионов. Льгота покрывает 50 миллионов. Остается 20 миллионов прибыли. Из них:
- Первые 2,4 миллиона - 13% → 312 000 рублей
- Остальные 17,6 миллиона - 15% → 2 640 000 рублей
Итого налог: 2 952 000 рублей. Без льготы было бы 70 млн × 13% = 9 100 000 рублей. С льготой - почти в три раза меньше. Но если бы вы продали дом за 120 миллионов, льгота всё равно бы покрыла только 50 миллионов. Остальные 70 миллионов - по новой шкале. Налог вырастет до 10,4 миллиона рублей.
Это не штраф. Это стимул. Государство хочет, чтобы люди держали недвижимость дольше. И оно работает: по данным Colliers International, средний срок владения квартирой до продажи вырос с 3,7 до 4,2 лет за первый квартал 2025 года. Люди стали ждать пятилетнего срока, чтобы сэкономить.
Что можно вычесть из дохода
Налог платится не с «всего», а с «прибыли». И вот тут начинаются проблемы. Многие не знают, какие расходы можно учесть. Это не только цена покупки. Можно включить:- Нотариальные услуги при покупке
- Регистрационные сборы в Росреестре
- Стоимость ремонта, если он был сделан перед продажей и документально подтвержден
- Платежи за ипотеку, если вы брали кредит на покупку (только сама сумма кредита, не проценты)
Важно: все документы нужно хранить. Даже если купили квартиру в 2008 году. Если вы не можете подтвердить цену покупки - ФНС может применить стандартный вычет в 1 миллион рублей. Это значит, что если вы продали квартиру за 6 миллионов, а не можете доказать, что купили за 4, то налог будет считаться с 5 миллионов (6 млн - 1 млн). А не с 2 миллионов (6 млн - 4 млн). Разница - 390 тысяч рублей налога. Это не опечатка. Это потеря.
Эксперты Сбербанка советуют: если недвижимость куплена до 2010 года, и документы утеряны - сделайте независимую оценку стоимости на момент покупки. Это не бесплатно, но дешевле, чем переплатить налог.
Совместная собственность - как считать
Если квартира в собственности у двух человек - например, супругов - льгота в 5 лет и 50 миллионов рублей применяется к каждому отдельно. Допустим, квартира куплена за 8 млн, продана за 16 млн. Прибыль - 8 млн. Каждый собственник имеет право на льготу в 50 млн и на вычет 2,4 млн по новой шкале. Но прибыль делится поровну: 4 млн на каждого.Для каждого:
- 4 млн прибыли - первые 2,4 млн × 13% = 312 000
- Остальные 1,6 млн × 15% = 240 000
Итого на двоих - (312 000 + 240 000) × 2 = 1 104 000 рублей. Если бы собственность была одна - налог был бы 516 000 рублей (2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15%). То есть при совместной собственности налог выше. Почему? Потому что каждый использует свою льготу по 2,4 млн, а не объединяют. Это не ошибка - это закон. Верховный Суд РФ подтвердил это в решении от 12 февраля 2025 года.
Арендные доходы - совсем другая история
Если вы сдаете квартиру - это не инвестиционный доход, а доход от предпринимательской деятельности. Он попадает в общую налоговую базу. И облагается по прогрессивной шкале: 13% до 5 млн, 15% до 20 млн, 18% до 50 млн, и 22% - свыше 50 млн в год. То есть если вы сдаете три квартиры и зарабатываете 6 млн в год - вы платите 15% с части дохода. А если продаете одну квартиру с прибылью 6 млн - вы платите 15% только с 3,6 млн (6 млн - 2,4 млн). То есть продажа выгоднее, чем аренда при высоких доходах.Это не случайно. Государство хочет, чтобы деньги шли в развитие рынка, а не в стабильный, но низкорентабельный поток. Арендные доходы - это «пассивный» доход. Продажа - это «активный» вклад в рынок.
Что ждет дальше
С 1 июля 2025 года на портале Госуслуг заработает новый сервис - «Налог на недвижимость». Он автоматически рассчитает налог с учетом всех льгот, срока владения, расходов и прибыли. Вам нужно будет только загрузить документы: договор купли-продажи, чеки, акты работ, оценку. Система сама определит, сколько вы должны заплатить.Минфин уже готовит поправки, чтобы упростить подтверждение расходов. Например, если вы купили квартиру в 2005 году и не сохранили договор - можно будет использовать данные из ЕГРН, архивы банка или даже показания соседей. Это пока в проекте, но сигнал понятен: государство хочет, чтобы люди платили налоги, но не мучились.
Аналитики прогнозируют: к 2027 году доля сделок с недвижимостью, где срок владения превышает пять лет, вырастет с 35% до 45%. Это значит, что рынок станет стабильнее. Меньше спекуляций, больше долгосрочных вложений. И это - цель реформы.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете продать недвижимость в 2025 году - вот что нужно сделать:- Соберите все документы по покупке: договор, платежки, квитанции, акты. Даже если это было 15 лет назад.
- Рассчитайте прибыль: цена продажи минус цена покупки. Не забудьте про расходы на ремонт, если они были.
- Проверьте, сколько лет вы владели объектом. Если меньше пяти - налог точно будет. Если больше - проверьте, не превышает ли прибыль 50 млн.
- Разделите прибыль на две части: до 2,4 млн и свыше. Посчитайте налог по ставкам 13% и 15%.
- Если не уверены - не рискуйте. Заплатите за консультацию бухгалтера. 5-10 тысяч рублей сейчас - это экономия 100-500 тысяч позже.
Не думайте, что «всё равно заплатят». ФНС уже начала проверки. По данным ФНС, в первом квартале 2025 года было выявлено 12 400 случаев уклонения от уплаты налога с продажи недвижимости - на 47% больше, чем в 2024 году. Системы автоматического обмена данными между Росреестром, банками и ФНС работают без сбоев. Скрыться не получится.
Кто выигрывает, а кто проигрывает
- Выигрывают: владельцы недвижимости, продающие объекты с прибылью до 2,4 млн рублей - налог остался прежним. И те, кто держит недвижимость больше пяти лет - льгота в 50 млн рублей спасает от катастрофы.
- Проигрывают: инвесторы с прибылью от 2,4 до 50 млн рублей - они платят больше, чем раньше. И те, кто не сохранил документы - они теряют право на вычет и платят по максимуму.
Это не налог на бедных. Это налог на тех, кто быстро зарабатывает на недвижимости. И это - нормально. В любой развитой стране так. Спекулянты платят больше. Инвесторы - меньше. Всё логично.
Как считать налог, если продал квартиру с прибылью 3 млн рублей?
Первые 2,4 миллиона облагаются по 13% - это 312 000 рублей. Оставшиеся 600 тысяч - по 15% - это 90 000 рублей. Итого: 402 000 рублей налога. Раньше бы платили 390 000 - разница 12 000 рублей.
Можно ли не платить налог, если квартира в собственности больше 5 лет?
Можно, но только если прибыль от продажи не превышает 50 миллионов рублей. Если прибыль 60 млн - 50 млн освобождаются от налога, остальные 10 млн облагаются по новой прогрессивной шкале: 2,4 млн × 13% + 7,6 млн × 15% = 1 412 000 рублей.
Что делать, если нет документов на покупку квартиры 2008 года?
Сделайте независимую оценку стоимости на момент покупки. Или используйте данные из ЕГРН, архивы банка, если брали ипотеку. Если ничего нет - ФНС применит стандартный вычет в 1 миллион рублей. Это значит, что налог будет считаться с разницы между ценой продажи и 1 млн - а не с реальной прибылью. Вы переплатите, но не будет штрафов.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, за которую купил?
Нет, налог не платится. Налог платится только с прибыли. Если цена покупки равна цене продажи - прибыль нулевая. Но вы всё равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, чтобы официально подтвердить, что дохода не было. Иначе ФНС может запросить объяснения.
Какие документы нужно сохранять для подтверждения расходов?
Договор купли-продажи, платежные документы (выписки из банка, чеки), квитанции об оплате нотариуса, регистрации в Росреестре, акты выполненных работ по ремонту (если ремонт был перед продажей), справки об оценке стоимости. Сохраняйте всё - даже если кажется, что это не важно. Потеря одного чека может стоить сотни тысяч рублей.
RUSLAN ABAEV
14.11.2025Это вообще не налог, а система отбора. Государство хочет, чтобы люди держали недвижимость, а не гонялись за быстрой наживой. Я сам продал квартиру в прошлом году - держал семь лет, прибыль 3,2 млн, налог 420 тыс. Не рад, но справедливо. Лучше платить 15% один раз, чем вечно крутиться на съемах и никуда не продвигаться.
Если ты не хочешь платить - не продавай. Купи, живи, сдавай, растешь вместе с районом. Это не про налоги - это про образ жизни.
Анна Клименко
16.11.2025всё это бред с котом на балконе. у меня дед продал квартиру в 98 за 12000 и теперь фнс хочет чтоб я платил налог с 15 млн? ну да, конечно. а где документы на покупку 1987 года? в архиве в минске? у меня тут в доме 3 кота и один из них уже умер от стресса
Александр Гиленко
17.11.2025Вы забываете про один важный момент - если вы купили квартиру за 5 млн в 2018, а продаете за 7 млн в 2025, то разница в 2 млн - это не «прибыль», это компенсация инфляции. ФНС не учитывает, что за эти 7 лет деньги обесценились на 40%.
Вы платите налог не на реальную прибыль, а на цифру, которая уже давно не отражает реальность. Это не прогресс - это кражи под видом налоговой реформы.
Василий Безека
18.11.2025Это не российская реформа - это глобальный тренд. В Германии, Франции, даже в США - чем дольше держишь недвижимость, тем меньше налог. А чем чаще ты перепродаваешь - тем больше платишь. Это не наказание, это стимул к стабильности.
Мы в России часто думаем, что налог - это враг. А он - инструмент. Как молоток. Если ты его используешь, чтобы забить гвоздь - он помогает. Если ты бьешь им по пальцу - это твоя вина.
Налог на прибыль от продажи - это не про бедных. Это про тех, кто хочет превратить дом в банкомат. А дом - это не банкомат. Это место, где растут дети, где ссорятся, где лечатся, где возвращаются домой. Не надо его превращать в акцию на бирже.
Nadya Gabriella
19.11.2025я просто смотрю на эти цифры и думаю - а зачем мне вообще что-то покупать? лучше снимать и класть деньги в доллары. хоть так не будет этих мучений с документами и оценками. и коты спят спокойно.
Валентин Тверской
20.11.2025Слушайте, я тут с 2012 года веду учет всех своих сделок с недвижимостью - и да, я сохранил все чеки, все договоры, даже квитанции за подъездную плитку, которую стелили в 2016 году. Потому что я знаю: если ты не держишь документы - ты не владелец, ты просто временный жилец с бумажкой в руках.
И да, я знаю, что многие говорят: «А зачем мне это?» - но ты не знаешь, когда тебе это понадобится. Я продал квартиру в 2023, прибыль 4,8 млн - налог 588 тыс. Платил спокойно, потому что знал, что всё оформлено. А вот сосед - купил в 2009, не сохранил ничего, ФНС дала вычет в 1 млн - и он переплатил 280 тысяч. За что? За лень.
Сохраняйте всё. Даже если кажется, что это мусор. Через 10 лет это будет ваша страховка. И да, я не шучу - у меня в облаке лежит скан квитанции за уборку подъезда 2014 года. Потому что я не хочу, чтобы кто-то со мной так поступил.
Ольга Деденева
21.11.2025о боже 😭 я только что посчитала - у меня прибыль 3,1 млн, налог 419 500 🥲 а я думала, что с 5 лет - всё бесплатно... ну ладно, хоть есть система, теперь хоть не надо гадать... 🙏💸
Dmitriy Lapin
23.11.2025Я бухгалтер с 20 летним стажем. И скажу одно: ФНС сейчас не шутит. У них есть доступ к данным всех банков, всех сделок, всех ипотек, всех регистраций. Если ты не подал декларацию - тебя не найдут. Тебя уже нашли. И ты уже в списке.
В прошлом месяце мой клиент - 62 года, пенсионер, продал дачу за 7 млн. Купил в 1995 за 20 тыс. Документов нет. Я сделал оценку по архивам - прибыль 6,98 млн. Льгота 50 млн - не применена, потому что прибыль ниже. Налог: 2,4 млн × 13% + 4,58 млн × 15% = 1 005 000 рублей.
Он заплакал. Я тоже. Но он заплатил. Потому что не было выбора.
Не ждите, пока придёт письмо. Соберите документы сегодня. Завтра - уже поздно.