Налогообложение доходов от инвестиций в недвижимость в 2025 году: новые правила и как не переплатить

С 1 января 2025 года в России изменились правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Если вы продаете квартиру, дом или коммерческое помещение - это уже не просто сделка. Это налоговая операция с новыми правилами, порогами и ловушками. Многие думают, что если недвижимость была в собственности больше пяти лет, то налог не платят вообще. Это не так. И если вы продали квартиру с прибылью 3,5 миллиона рублей, то теперь вы платите на 180 тысяч рублей больше, чем в 2024 году. Почему так произошло? И как не попасть в ловушку новой системы?

Что изменилось с 2025 года

Раньше налог с продажи недвижимости считался просто: вычитали из цены продажи цену покупки - получали прибыль, умножали на 13% - и всё. Никаких порогов, никаких ступеней. С 2025 года всё стало сложнее. Ввели двухступенчатую прогрессивную шкалу.

• Доход до 2,4 миллиона рублей - налог 13%
• Доход свыше 2,4 миллиона рублей - налог 15%

Это значит, что если вы продали квартиру и заработали 3 миллиона рублей, то первые 2,4 миллиона облагаются по 13%, а оставшиеся 600 тысяч - уже по 15%. Считаем: 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей. 600 тыс. × 15% = 90 000 рублей. Итого - 402 000 рублей налога. Раньше бы платили 390 000. Разница - 12 000 рублей. Не катастрофа, но уже не бесплатно.

Важно: налог считается не с полной суммы сделки, а только с прибыли. То есть вычитаете из цены продажи цену покупки. Если купили за 5 млн, продали за 7 млн - прибыль 2 млн. Налог 13%. Если купили за 4 млн, продали за 7 млн - прибыль 3 млн. Тогда первые 2,4 млн - по 13%, оставшиеся 600 тыс. - по 15%.

Льгота 5 лет - но с ограничением

Долгое время главной льготой было: если недвижимость в собственности больше пяти лет - налог не платите. Это осталось. Но с важной оговоркой: льгота действует только на первые 50 миллионов рублей дохода от продажи.

Пример: вы продаете дом за 100 миллионов рублей. Купили его за 30 миллионов. Прибыль - 70 миллионов. Льгота покрывает 50 миллионов. Остается 20 миллионов прибыли. Из них:

• Первые 2,4 миллиона - 13% → 312 000 рублей
• Остальные 17,6 миллиона - 15% → 2 640 000 рублей

Итого налог: 2 952 000 рублей. Без льготы было бы 70 млн × 13% = 9 100 000 рублей. С льготой - почти в три раза меньше. Но если бы вы продали дом за 120 миллионов, льгота всё равно бы покрыла только 50 миллионов. Остальные 70 миллионов - по новой шкале. Налог вырастет до 10,4 миллиона рублей.

Это не штраф. Это стимул. Государство хочет, чтобы люди держали недвижимость дольше. И оно работает: по данным Colliers International, средний срок владения квартирой до продажи вырос с 3,7 до 4,2 лет за первый квартал 2025 года. Люди стали ждать пятилетнего срока, чтобы сэкономить.

Что можно вычесть из дохода

Налог платится не с «всего», а с «прибыли». И вот тут начинаются проблемы. Многие не знают, какие расходы можно учесть. Это не только цена покупки. Можно включить:

• Нотариальные услуги при покупке
• Регистрационные сборы в Росреестре
• Стоимость ремонта, если он был сделан перед продажей и документально подтвержден
• Платежи за ипотеку, если вы брали кредит на покупку (только сама сумма кредита, не проценты)

Важно: все документы нужно хранить. Даже если купили квартиру в 2008 году. Если вы не можете подтвердить цену покупки - ФНС может применить стандартный вычет в 1 миллион рублей. Это значит, что если вы продали квартиру за 6 миллионов, а не можете доказать, что купили за 4, то налог будет считаться с 5 миллионов (6 млн - 1 млн). А не с 2 миллионов (6 млн - 4 млн). Разница - 390 тысяч рублей налога. Это не опечатка. Это потеря.

Эксперты Сбербанка советуют: если недвижимость куплена до 2010 года, и документы утеряны - сделайте независимую оценку стоимости на момент покупки. Это не бесплатно, но дешевле, чем переплатить налог.

Совместная собственность - как считать

Если квартира в собственности у двух человек - например, супругов - льгота в 5 лет и 50 миллионов рублей применяется к каждому отдельно. Допустим, квартира куплена за 8 млн, продана за 16 млн. Прибыль - 8 млн. Каждый собственник имеет право на льготу в 50 млн и на вычет 2,4 млн по новой шкале. Но прибыль делится поровну: 4 млн на каждого.

Для каждого:

• 4 млн прибыли - первые 2,4 млн × 13% = 312 000
• Остальные 1,6 млн × 15% = 240 000

Итого на двоих - (312 000 + 240 000) × 2 = 1 104 000 рублей. Если бы собственность была одна - налог был бы 516 000 рублей (2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15%). То есть при совместной собственности налог выше. Почему? Потому что каждый использует свою льготу по 2,4 млн, а не объединяют. Это не ошибка - это закон. Верховный Суд РФ подтвердил это в решении от 12 февраля 2025 года.

Арендные доходы - совсем другая история

Если вы сдаете квартиру - это не инвестиционный доход, а доход от предпринимательской деятельности. Он попадает в общую налоговую базу. И облагается по прогрессивной шкале: 13% до 5 млн, 15% до 20 млн, 18% до 50 млн, и 22% - свыше 50 млн в год. То есть если вы сдаете три квартиры и зарабатываете 6 млн в год - вы платите 15% с части дохода. А если продаете одну квартиру с прибылью 6 млн - вы платите 15% только с 3,6 млн (6 млн - 2,4 млн). То есть продажа выгоднее, чем аренда при высоких доходах.

Это не случайно. Государство хочет, чтобы деньги шли в развитие рынка, а не в стабильный, но низкорентабельный поток. Арендные доходы - это «пассивный» доход. Продажа - это «активный» вклад в рынок.

Что ждет дальше

С 1 июля 2025 года на портале Госуслуг заработает новый сервис - «Налог на недвижимость». Он автоматически рассчитает налог с учетом всех льгот, срока владения, расходов и прибыли. Вам нужно будет только загрузить документы: договор купли-продажи, чеки, акты работ, оценку. Система сама определит, сколько вы должны заплатить.

Минфин уже готовит поправки, чтобы упростить подтверждение расходов. Например, если вы купили квартиру в 2005 году и не сохранили договор - можно будет использовать данные из ЕГРН, архивы банка или даже показания соседей. Это пока в проекте, но сигнал понятен: государство хочет, чтобы люди платили налоги, но не мучились.

Аналитики прогнозируют: к 2027 году доля сделок с недвижимостью, где срок владения превышает пять лет, вырастет с 35% до 45%. Это значит, что рынок станет стабильнее. Меньше спекуляций, больше долгосрочных вложений. И это - цель реформы.

Что делать прямо сейчас

Если вы планируете продать недвижимость в 2025 году - вот что нужно сделать:

1. Соберите все документы по покупке: договор, платежки, квитанции, акты. Даже если это было 15 лет назад.
2. Рассчитайте прибыль: цена продажи минус цена покупки. Не забудьте про расходы на ремонт, если они были.
3. Проверьте, сколько лет вы владели объектом. Если меньше пяти - налог точно будет. Если больше - проверьте, не превышает ли прибыль 50 млн.
4. Разделите прибыль на две части: до 2,4 млн и свыше. Посчитайте налог по ставкам 13% и 15%.
5. Если не уверены - не рискуйте. Заплатите за консультацию бухгалтера. 5-10 тысяч рублей сейчас - это экономия 100-500 тысяч позже.

Не думайте, что «всё равно заплатят». ФНС уже начала проверки. По данным ФНС, в первом квартале 2025 года было выявлено 12 400 случаев уклонения от уплаты налога с продажи недвижимости - на 47% больше, чем в 2024 году. Системы автоматического обмена данными между Росреестром, банками и ФНС работают без сбоев. Скрыться не получится.

Кто выигрывает, а кто проигрывает

• Выигрывают: владельцы недвижимости, продающие объекты с прибылью до 2,4 млн рублей - налог остался прежним. И те, кто держит недвижимость больше пяти лет - льгота в 50 млн рублей спасает от катастрофы.
• Проигрывают: инвесторы с прибылью от 2,4 до 50 млн рублей - они платят больше, чем раньше. И те, кто не сохранил документы - они теряют право на вычет и платят по максимуму.

Это не налог на бедных. Это налог на тех, кто быстро зарабатывает на недвижимости. И это - нормально. В любой развитой стране так. Спекулянты платят больше. Инвесторы - меньше. Всё логично.