Когда вы продаете недвижимость, обычно платите налог 6%, особая ставка НДФЛ для нерезидентов и владельцев недвижимости, приобретённой после 2020 года по упрощённой схеме. Это не просто скидка — это отдельный режим налогообложения, который работает только при соблюдении жёстких условий. Многие думают, что 6% — это всегда выгоднее 13%, но это не так. Всё зависит от того, кто вы, как давно владеете квартирой и какую стоимость указали в договоре.
НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с продажи недвижимости по ставке 6% применяется только к нерезидентам России или если вы продаете жильё, которое было куплено после 1 января 2020 года и вы не используете имущественный вычет. Для резидентов эта ставка работает только в одном случае: если вы продаете квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ, и в договоре указана кадастровая стоимость. Тогда вы платите 6% от этой суммы — и никаких вычетов, никаких деклараций. Просто. Но если вы купили квартиру на вторичке, даже если она стоит 5 млн, а кадастровая — 4 млн, вы всё равно платите 13% от реальной цены, если не держали её 3 или 5 лет.
Кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, установленная государством и используемая для расчёта налога при продаже — это ключ. Если вы продаете квартиру по цене ниже кадастровой, налог считается от 70% кадастра — и только если вы резидент. А если вы нерезидент, то налог 6% считается от всей суммы сделки, даже если вы продали за полцены. И да, это может быть дороже, чем 13% с вычетом. Например, если вы купили квартиру за 3 млн, а продали за 3,5 млн, но кадастровая — 5 млн, то нерезидент заплатит 210 тысяч (6% от 3,5 млн), а резидент — 13% от 3,5 млн минус 2 млн вычета = 195 тысяч. Так что 6% — не всегда выгода.
Также не забывайте про налоговую льготу, условия, при которых можно не платить налог при продаже недвижимости, если владели объектом более минимального срока. Если вы держали квартиру 3 года (если купили до 2020 года) или 5 лет (если купили позже), налог вообще не платите — независимо от ставки. Это важнее, чем 6% или 13%. Многие просто не знают, что могут не платить ничего, если подождут год-два.
Если вы продаете долю, апартаменты или недвижимость, полученную по наследству — правила тоже меняются. Налог 6% не распространяется на всё подряд. Он работает только в рамках чётко оговорённых сценариев, которые описаны в Налоговом кодексе. И если вы не разобрались, как именно вы попадаете под эту ставку, можете случайно переплатить тысячи рублей. Не полагайтесь на слова риелтора или застройщика — проверяйте сами. В наших статьях вы найдёте реальные примеры, как люди считали налог, где ошибались и как исправили ситуацию. Там — без воды, только цифры, договоры и реальные случаи 2025 года.
Как стать самозанятым и сдавать квартиру, платя всего 4-6% налога вместо 13%. Узнайте, как оформить чеки, избежать штрафов и не платить лишнего за имущество в 2025 году.
больше