Самозанятые: как сдавать квартиру в аренду и уплачивать налог 4-6% в 2025 году

Сдача квартиры в аренду - это не просто способ заработать на пустующей комнате. В 2025 году это - легальный, простой и выгодный бизнес, который можно вести без бухгалтеров, деклараций и лишней бумажной волокиты. Если вы сдаете жилье и платите 13% налога или вообще не платите - вы теряете деньги. Есть способ платить всего 4-6% и при этом быть полностью легальным. Это режим самозанятых.

Что такое самозанятый и зачем он нужен арендодателю

Самозанятый - это физическое лицо, которое работает на себя, не регистрируя ИП, и платит налог не 13%, а 4% или 6%. Этот режим появился в 2019 году как эксперимент, а с 2024 года действует по всей России - включая Калугу, где вы, возможно, живете. На 1 января 2025 года в стране уже более 5,2 миллиона самозанятых. Из них 23% - это люди, сдающие квартиры, комнаты или дома.

Почему это важно? Потому что если вы сдаете квартиру как обычный гражданин, вы обязаны платить 13% от дохода. При арендной плате 50 000 рублей в месяц - это 6 500 рублей налога в месяц. А если вы станете самозанятым - платите всего 2 000 рублей. Разница - почти в три раза. И это без учета налогового вычета.

Какая ставка налога и когда она меняется

Налог для самозанятых зависит от того, кто платит за квартиру:

• 4% - если арендатор - физическое лицо (например, студент, семья, одинокий человек)
• 6% - если арендатор - компания, ИП, агентство недвижимости

Важно: ставка не зависит от того, где вы живете или сколько комнат в квартире. Только от того, кто платит.

Еще один плюс - налоговый вычет. Каждый самозанятый получает вычет в размере 10 000 рублей в месяц. Это значит, что первые 10 000 рублей дохода не облагаются налогом. Например:

• Вы сдаете квартиру за 50 000 рублей в месяц
• Налог без вычета: 50 000 × 4% = 2 000 рублей
• С вычетом: (50 000 - 10 000) × 4% = 1 600 рублей

Если арендная плата 25 000 рублей - вы вообще не платите налог, пока не превысите 10 000 рублей в месяц. Вычет действует каждый месяц до тех пор, пока вы не исчерпаете его полностью. И это - закон.

Что можно сдавать, а что нельзя

Самозанятый может сдавать только жилую недвижимость. Это:

• Квартиры
• Комнаты в коммуналках
• Частные дома
• Дачи, если они используются как жилье

Нельзя сдавать:

• Офисы
• Магазины
• Помещения под склад
• Коммерческие объекты

Если вы сдаете магазин на первом этаже - вам нужен ИП. Никаких обходов. ФНС проверяет договоры, платежи, кадастровые данные. Попадетесь - штраф, плюс придется платить 13% с задним числом.

Как не заплатить лишнего: коммунальные платежи и скрытые расходы

Один из самых частых косяков - включение коммунальных платежей в сумму аренды. Если в договоре написано: «Аренда - 25 000 рублей, включая свет, воду, отопление», то налог считается с 25 000 рублей. Но если в договоре указано: «Аренда - 23 000 рублей, коммунальные - 2 000 рублей», то налог - только с 23 000.

Пользователь из Санкт-Петербурга, который сдает однушку, в прошлом году заплатил 8 500 рублей налога на имущество, потому что не знал, что он существует. Да, это правда. Самозанятый не платит НДФЛ, но платит налог на имущество - 0,1-2% от кадастровой стоимости квартиры. В Москве или Калуге это может быть от 5 000 до 20 000 рублей в год. Это не налог на доход - это налог на собственность. Его платят все владельцы, даже если не сдают жилье.

С 1 февраля 2025 года ФНС автоматически рассчитывает этот налог через Росреестр. Вам придет уведомление - платите вовремя. Не игнорируйте. Штрафы за неуплату - до 20% от суммы.

Как зарегистрироваться и начать работать

Регистрация занимает 15 минут. Нужно:

1. Скачать приложение «Мой налог» (iOS, Android)
2. Зарегистрироваться через Госуслуги (требуется паспорт и СНИЛС)
3. Подтвердить личность - процесс занимает до 24 часов
4. После подтверждения - готово. Можно сдавать квартиру.

Никаких документов в налоговой, никаких заявлений. Все - через приложение.

Как формировать чеки и не попасть на штраф

Каждый раз, когда арендатор платит - вы обязаны сформировать чек в приложении. Не позже следующего дня после получения денег. Если вы получили платеж в пятницу вечером - чек нужно сформировать до воскресенья 23:59.

Чек должен содержать:

• Сумму аренды
• ИНН арендатора (если физлицо)
• Наименование и ИНН компании (если юрлицо)
• Тип услуги - «Аренда жилого помещения»

Если не сформируете чек - штраф от 20% до 100% от суммы, которую вы не отчитали. Да, это не шутка. В 2024 году в Калужской области оштрафовали 178 арендодателей за пропущенные чеки. Средняя сумма штрафа - 34 000 рублей.

Хорошая новость: с 15 января 2025 года ФНС автоматически отправляет SMS-уведомление арендатору, что чек сформирован. Арендатор получает подтверждение - это удобно и для вас, и для него.

Почему это лучше, чем ИП или просто сдавать без регистрации

Сравним три варианта при арендной плате 30 000 рублей в месяц:

Самозанятость - это победа для тех, кто сдает жилье по 25 000-50 000 рублей. Для тех, кто сдает элитную квартиру за 150 000 рублей в месяц - это не вариант. Там лимит в 2,4 миллиона в год - это всего 200 000 рублей в месяц. Превысите - и вам придется переходить на ИП.

Что не включают в доход: ошибки новичков

Многие думают: «Я сдал квартиру, получил деньги - значит, все это доход». Нет. Не все деньги - доход. Вот что не включается:

• Коммунальные платежи, если они указаны отдельно
• Залог (депозит) - это не доход, это залог. Возвращается при выезде
• Платежи за ремонт, если арендатор платит за него отдельно
• Возвраты - если арендатор съехал, и вы вернули часть денег - вы можете отменить чек

С 1 марта 2025 года можно отменять чеки на сумму до 100 000 рублей в месяц без повторного оформления. Это полезно, если арендатор переплатил или съехал досрочно.

Плюсы и минусы: что реально стоит учесть

Плюсы:

• Налог в 4-6% вместо 13%
• Нет деклараций, отчетов, бухгалтеров
• Чеки - за 2 минуты в телефоне
• Можно официально подтвердить доход - полезно для ипотеки, кредита
• С 2025 года - автоматический расчет налога на имущество

Минусы:

• Нет пенсионных отчислений - вы не накапливаете стаж
• Лимит дохода - 2,4 млн в год
• Налог на имущество - его никто не отменял
• Вы сами отвечаете за чеки - если забыли, штраф
• Не все арендаторы понимают, что нужно платить вам через приложение

По отзывам на Яндекс.Картах, 82% самозанятых арендодателей довольны налоговой нагрузкой. Но 39% жалуются, что не думали о пенсии. Если вы молоды - это не страшно. Если вам за 50 - подумайте, стоит ли отказываться от страхового стажа.

Что будет в 2025-2027 годах

ФНС активно развивает режим. В 2025 году уже запущены:

• Интеграция с Авито и ЦИАН - в будущем чеки будут формироваться автоматически при заключении договора
• Автоматический расчет налога на имущество
• Уведомления арендаторам через SMS

К 2027 году планируют поднять лимит дохода до 3 миллионов рублей в год. Это сделает режим привлекательным даже для владельцев дорогих квартир. Также возможна интеграция с банками - чтобы налоги списывались автоматически.

Но есть риск: если слишком много людей начнут уклоняться через эту систему (например, сдавать элитные квартиры под физлицами), ставки могут повысить. Эксперты считают, что если доля самозанятых превысит 10% от всего рынка аренды - налоги могут поднять до 8-10%. Но пока - все спокойно. Рынок растет на 35% в год, и система держит.

Что делать прямо сейчас

Если вы сдаете квартиру - сделайте это:

1. Скачайте приложение «Мой налог»
2. Зарегистрируйтесь через Госуслуги
3. Сформируйте чек за последний платеж - даже если он был месяц назад
4. Проверьте кадастровую стоимость своей квартиры на сайте Росреестра - чтобы знать, сколько платить за имущество
5. Обновите договор с арендатором: разделите аренду и коммунальные платежи

После этого вы будете платить на 60-70% меньше. И никаких проверок. Только спокойствие.