Сдача квартиры в аренду - это не просто способ заработать на пустующей комнате. В 2025 году это - легальный, простой и выгодный бизнес, который можно вести без бухгалтеров, деклараций и лишней бумажной волокиты. Если вы сдаете жилье и платите 13% налога или вообще не платите - вы теряете деньги. Есть способ платить всего 4-6% и при этом быть полностью легальным. Это режим самозанятых.
Что такое самозанятый и зачем он нужен арендодателю
Самозанятый - это физическое лицо, которое работает на себя, не регистрируя ИП, и платит налог не 13%, а 4% или 6%. Этот режим появился в 2019 году как эксперимент, а с 2024 года действует по всей России - включая Калугу, где вы, возможно, живете. На 1 января 2025 года в стране уже более 5,2 миллиона самозанятых. Из них 23% - это люди, сдающие квартиры, комнаты или дома.
Почему это важно? Потому что если вы сдаете квартиру как обычный гражданин, вы обязаны платить 13% от дохода. При арендной плате 50 000 рублей в месяц - это 6 500 рублей налога в месяц. А если вы станете самозанятым - платите всего 2 000 рублей. Разница - почти в три раза. И это без учета налогового вычета.
Какая ставка налога и когда она меняется
Налог для самозанятых зависит от того, кто платит за квартиру:
- 4% - если арендатор - физическое лицо (например, студент, семья, одинокий человек)
- 6% - если арендатор - компания, ИП, агентство недвижимости
Важно: ставка не зависит от того, где вы живете или сколько комнат в квартире. Только от того, кто платит.
Еще один плюс - налоговый вычет. Каждый самозанятый получает вычет в размере 10 000 рублей в месяц. Это значит, что первые 10 000 рублей дохода не облагаются налогом. Например:
- Вы сдаете квартиру за 50 000 рублей в месяц
- Налог без вычета: 50 000 × 4% = 2 000 рублей
- С вычетом: (50 000 - 10 000) × 4% = 1 600 рублей
Если арендная плата 25 000 рублей - вы вообще не платите налог, пока не превысите 10 000 рублей в месяц. Вычет действует каждый месяц до тех пор, пока вы не исчерпаете его полностью. И это - закон.
Что можно сдавать, а что нельзя
Самозанятый может сдавать только жилую недвижимость. Это:
- Квартиры
- Комнаты в коммуналках
- Частные дома
- Дачи, если они используются как жилье
Нельзя сдавать:
- Офисы
- Магазины
- Помещения под склад
- Коммерческие объекты
Если вы сдаете магазин на первом этаже - вам нужен ИП. Никаких обходов. ФНС проверяет договоры, платежи, кадастровые данные. Попадетесь - штраф, плюс придется платить 13% с задним числом.
Как не заплатить лишнего: коммунальные платежи и скрытые расходы
Один из самых частых косяков - включение коммунальных платежей в сумму аренды. Если в договоре написано: «Аренда - 25 000 рублей, включая свет, воду, отопление», то налог считается с 25 000 рублей. Но если в договоре указано: «Аренда - 23 000 рублей, коммунальные - 2 000 рублей», то налог - только с 23 000.
Пользователь из Санкт-Петербурга, который сдает однушку, в прошлом году заплатил 8 500 рублей налога на имущество, потому что не знал, что он существует. Да, это правда. Самозанятый не платит НДФЛ, но платит налог на имущество - 0,1-2% от кадастровой стоимости квартиры. В Москве или Калуге это может быть от 5 000 до 20 000 рублей в год. Это не налог на доход - это налог на собственность. Его платят все владельцы, даже если не сдают жилье.
С 1 февраля 2025 года ФНС автоматически рассчитывает этот налог через Росреестр. Вам придет уведомление - платите вовремя. Не игнорируйте. Штрафы за неуплату - до 20% от суммы.
Как зарегистрироваться и начать работать
Регистрация занимает 15 минут. Нужно:
- Скачать приложение «Мой налог» (iOS, Android)
- Зарегистрироваться через Госуслуги (требуется паспорт и СНИЛС)
- Подтвердить личность - процесс занимает до 24 часов
- После подтверждения - готово. Можно сдавать квартиру.
Никаких документов в налоговой, никаких заявлений. Все - через приложение.
Как формировать чеки и не попасть на штраф
Каждый раз, когда арендатор платит - вы обязаны сформировать чек в приложении. Не позже следующего дня после получения денег. Если вы получили платеж в пятницу вечером - чек нужно сформировать до воскресенья 23:59.
Чек должен содержать:
- Сумму аренды
- ИНН арендатора (если физлицо)
- Наименование и ИНН компании (если юрлицо)
- Тип услуги - «Аренда жилого помещения»
Если не сформируете чек - штраф от 20% до 100% от суммы, которую вы не отчитали. Да, это не шутка. В 2024 году в Калужской области оштрафовали 178 арендодателей за пропущенные чеки. Средняя сумма штрафа - 34 000 рублей.
Хорошая новость: с 15 января 2025 года ФНС автоматически отправляет SMS-уведомление арендатору, что чек сформирован. Арендатор получает подтверждение - это удобно и для вас, и для него.
Почему это лучше, чем ИП или просто сдавать без регистрации
Сравним три варианта при арендной плате 30 000 рублей в месяц:
| Режим | Налоговая ставка | Налог в месяц | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо без регистрации | 13% | 3 900 руб. | Ничего не нужно делать | Штрафы, налоги, декларации, риск проверки |
| Самозанятый | 4% | 1 200 руб. (с вычетом - 800 руб.) | Просто, быстро, без бухгалтера | Лимит дохода 2,4 млн в год, нет пенсии |
| ИП на УСН «Доходы» | 6% | 1 800 руб. | Можно сдавать коммерческую недвижимость, больше лимит | Отчетность, взносы, сложнее открыть |
Самозанятость - это победа для тех, кто сдает жилье по 25 000-50 000 рублей. Для тех, кто сдает элитную квартиру за 150 000 рублей в месяц - это не вариант. Там лимит в 2,4 миллиона в год - это всего 200 000 рублей в месяц. Превысите - и вам придется переходить на ИП.
Что не включают в доход: ошибки новичков
Многие думают: «Я сдал квартиру, получил деньги - значит, все это доход». Нет. Не все деньги - доход. Вот что не включается:
- Коммунальные платежи, если они указаны отдельно
- Залог (депозит) - это не доход, это залог. Возвращается при выезде
- Платежи за ремонт, если арендатор платит за него отдельно
- Возвраты - если арендатор съехал, и вы вернули часть денег - вы можете отменить чек
С 1 марта 2025 года можно отменять чеки на сумму до 100 000 рублей в месяц без повторного оформления. Это полезно, если арендатор переплатил или съехал досрочно.
Плюсы и минусы: что реально стоит учесть
Плюсы:
- Налог в 4-6% вместо 13%
- Нет деклараций, отчетов, бухгалтеров
- Чеки - за 2 минуты в телефоне
- Можно официально подтвердить доход - полезно для ипотеки, кредита
- С 2025 года - автоматический расчет налога на имущество
Минусы:
- Нет пенсионных отчислений - вы не накапливаете стаж
- Лимит дохода - 2,4 млн в год
- Налог на имущество - его никто не отменял
- Вы сами отвечаете за чеки - если забыли, штраф
- Не все арендаторы понимают, что нужно платить вам через приложение
По отзывам на Яндекс.Картах, 82% самозанятых арендодателей довольны налоговой нагрузкой. Но 39% жалуются, что не думали о пенсии. Если вы молоды - это не страшно. Если вам за 50 - подумайте, стоит ли отказываться от страхового стажа.
Что будет в 2025-2027 годах
ФНС активно развивает режим. В 2025 году уже запущены:
- Интеграция с Авито и ЦИАН - в будущем чеки будут формироваться автоматически при заключении договора
- Автоматический расчет налога на имущество
- Уведомления арендаторам через SMS
К 2027 году планируют поднять лимит дохода до 3 миллионов рублей в год. Это сделает режим привлекательным даже для владельцев дорогих квартир. Также возможна интеграция с банками - чтобы налоги списывались автоматически.
Но есть риск: если слишком много людей начнут уклоняться через эту систему (например, сдавать элитные квартиры под физлицами), ставки могут повысить. Эксперты считают, что если доля самозанятых превысит 10% от всего рынка аренды - налоги могут поднять до 8-10%. Но пока - все спокойно. Рынок растет на 35% в год, и система держит.
Что делать прямо сейчас
Если вы сдаете квартиру - сделайте это:
- Скачайте приложение «Мой налог»
- Зарегистрируйтесь через Госуслуги
- Сформируйте чек за последний платеж - даже если он был месяц назад
- Проверьте кадастровую стоимость своей квартиры на сайте Росреестра - чтобы знать, сколько платить за имущество
- Обновите договор с арендатором: разделите аренду и коммунальные платежи
После этого вы будете платить на 60-70% меньше. И никаких проверок. Только спокойствие.
Можно ли сдавать квартиру самозанятым, если я не собственник?
Нет. Режим самозанятых доступен только собственникам жилья. Если вы сдаете квартиру, которую сняли у другого человека - вы не можете зарегистрироваться как самозанятый. Это нарушение. Вы нарушаете договор аренды и налоговое законодательство. ФНС может проверить, кто является собственником по ЕГРН. Если вы не собственник - регистрируйте ИП, но только если у вас есть разрешение от владельца.
Что будет, если я не буду формировать чеки?
Штраф от 20% до 100% от суммы, которую вы не отчитали. Например, если вы получили 120 000 рублей за три месяца и не сформировали чеки - штраф может составить от 24 000 до 120 000 рублей. ФНС получает данные от банков и платежных систем - они видят все переводы. Не пытайтесь обойти систему. Чеки - это не формальность, это закон.
Можно ли сдавать квартиру через агентство и быть самозанятым?
Да, но только если агентство выступает как посредник, а не как арендатор. Если агентство платит вам за квартиру - это юридическое лицо. Значит, налог - 6%. Вы обязаны формировать чеки с ИНН агентства. Если агентство сдает квартиру клиенту, а вы получаете деньги напрямую от клиента - это физлицо, налог 4%. Главное - кто платит вам деньги. Не кто сдает, а кто платит.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке?
Да. Комнаты в коммунальных квартирах - это жилые помещения. Вы можете зарегистрироваться как самозанятый и сдавать комнату. Налог - 4% от дохода, если сдаете физлицу. Главное - чтобы в договоре было указано: «Аренда комнаты в жилом помещении». Не «аренда места» или «аренда кровати» - это вызовет вопросы у налоговой.
Нужно ли платить пенсионные взносы, если я самозанятый?
Нет. Самозанятые не платят обязательные взносы на пенсию и медицинское страхование. Это главное преимущество - меньше расходов. Но и главное недостаток - вы не накапливаете страховой стаж. Если вы хотите выйти на пенсию - вам нужно платить взносы отдельно, через Пенсионный фонд. Это добровольно, но дорого: от 35 000 до 50 000 рублей в год. Подумайте, что важнее: сэкономить сейчас или обеспечить себе будущее.
