Когда вы покупаете апартаменты, это не квартира, а коммерческая недвижимость, даже если живете в ней постоянно. Также известные как нежилое помещение в жилом доме, апартаменты облагаются налогом по другим правилам, чем жилье. Это значит, что льготы для пенсионеров, многодетных или инвалидов — не распространяются на них. И если вы думали, что налог на апартаменты — как на квартиру, вы ошибаетесь.
Самое главное — налог на имущество, сбор, который платят собственники недвижимости на основании кадастровой стоимости. Для апартаментов он рассчитывается по ставкам, установленным местными властями, и часто выше, чем для квартир. В Москве и Санкт-Петербурге ставка может достигать 2% от кадастровой стоимости, а в регионах — от 0,1% до 1,5%. При этом кадастровая стоимость апартаментов зачастую завышена, потому что их оценивают как коммерческую недвижимость — даже если вы не сдаете их в аренду и не ведете бизнес. Никаких вычетов в 1 млн рублей, как при продаже квартиры, здесь не предусмотрено. И если вы купили апартаменты за 8 млн рублей, а кадастровая стоимость — 12 млн, налог будет считаться именно с 12 млн.
Есть один способ снизить налог — подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости. Это не миф. В 2024 году в 67% случаев, когда собственники апартаментов обращались в комиссию по кадастровой оценке, стоимость снижали. Нужны: выписка из ЕГРН, отчет независимого оценщика и доказательства, что аналогичные апартаменты в вашем доме продаются дешевле. Это не бесплатно — оценка стоит от 5 тысяч рублей, но если налог за год — 100 тысяч, оно того стоит. И да, вы можете оспорить стоимость даже если купили апартаменты год назад.
Еще один момент — НДФЛ, налог с продажи, который платят, если вы продаете апартаменты раньше минимального срока владения. Для апартаментов этот срок — 5 лет, а не 3, как для жилья. Если купили в 2022 году, продать без налога можно только после 2027 года. И если продаете дороже, чем купили, налог считается с разницы. Вычет в 1 млн рублей здесь работает, но только если вы не использовали его при покупке другой недвижимости. Многие думают, что если апартаменты — место жительства, то и налоги такие же. Но закон не делает исключений. Это коммерческая собственность. Даже если вы живете там с ребенком, спите на диване и едите из кастрюли — налоговая видит только тип помещения в ЕГРН.
И да, вы не можете получить налоговый вычет при покупке апартаментов, как при покупке квартиры. Это не жилое помещение — значит, не подпадает под статью 220 НК РФ. Ни через работодателя, ни через ФНС. Платите налог, как на офис или магазин. Только если апартаменты оформлены как жилое помещение — но это редкость. И проверить это можно только в выписке из ЕГРН: если там написано «нежилое помещение» — никаких льгот.
В 2025 году не планируют менять эти правила. Льготы для пенсионеров, многодетных, инвалидов — остаются только для квартир, домов, дач. Апартаменты — вне системы льгот. Но вы можете снизить налог в два раза — просто оспорив кадастровую стоимость. Это не сложнее, чем подать заявление в МФЦ. И это реальный способ сэкономить тысячи рублей в год. Если вы владеете апартаментами — не игнорируйте эту возможность. Многие платят вдвое больше, чем должны, просто потому что не знают, как проверить кадастровую стоимость. Ниже — статьи, где разбираем, как это сделать, какие документы собрать и как не попасть на мошенников-оценщиков.
Апартаменты в новостройке дешевле квартир, но не являются жильём. Узнайте, чем они отличаются: налоги, коммуналка, отсутствие прописки, риски банкротства застройщика и почему 78% покупателей потом жалеют о выборе.
больше