Апартаменты в новостройке - это не квартира. И это главное, что нужно понимать до первой подписи
Вы видите рекламу: апартаменты в центре города, цена на 20% ниже квартиры, вид на парк, метро в пяти минутах. Кажется, идеальный вариант - особенно если вы не планируете прописываться. Но за этой привлекательной ценой скрывается целый список рисков, которые могут обойтись вам дороже, чем разница в стоимости. Апартаменты - это нежилая недвижимость. Не жилье. Не квартира. Ничего общего с жилищным законодательством. И это меняет всё: от налогов до возможности получить ипотеку, от прав на компенсацию при банкротстве застройщика до того, сможете ли вы поставить ребенка в детский сад.
Правовой статус: почему апартаменты не защищены законом
Квартира в новостройке - это объект жилого фонда. Её строят по СНиП и Жилищному кодексу. Требования к освещенности, шумоизоляции, высоте потолков, количеству окон - всё это проверяют. Апартаменты строят по нормам для нежилых помещений. То есть, как гостиничные номера. Их не обязаны оснащать полноценной системой звукоизоляции между этажами. Не обязаны делать два окна в каждой комнате. Не обязаны обеспечивать минимальную инсоляцию - солнечный свет может попадать в вашу «квартиру» всего два часа в день. И это законно.
Самый страшный риск - отсутствие защиты по ФЗ-214. Этот закон гарантирует дольщикам жилой недвижимости: если застройщик обанкротится, деньги вернут из фонда защиты прав дольщиков. Апартаменты - не жильё. Значит, ФЗ-214 к ним не применяется. Большинство таких проектов продают по прямым договорам купли-продажи. Нет эскроу-счетов. Нет гарантий. Если застройщик исчезнет - вы останетесь без денег и без квартиры. По данным аналитиков, 65% проектов апартаментов реализуются именно так. В 2024 году в России уже более 12 тысяч человек стали обманутыми дольщиками апартаментов. И суды не помогут: нет законодательной базы, которая обязала бы вернуть им деньги.
Деньги: налоги, коммуналка и ипотека
Цена апартаментов ниже - да. Но это только начало.
Налог на имущество для апартаментов - до 2% от кадастровой стоимости. Для квартиры - максимум 0,3%. То есть, если ваша «квартира» стоит 8 миллионов, вы платите 160 тысяч рублей в год налога. За аналогичную квартиру - 24 тысячи. Разница - 136 тысяч. Это больше, чем ежемесячный платеж по ипотеке на жильё.
Коммунальные платежи - по коммерческим тарифам. Водоснабжение, отопление, электричество - всё дороже на 15-30%. В некоторых регионах разница достигает 40%. В Москве и Санкт-Петербурге владелец апартаментов площадью 40 м² платит в среднем 8 500 рублей в месяц на коммуналку. За квартиру такой же площади - 6 200 рублей. Это плюс 2 300 рублей в месяц. За год - почти 28 тысяч рублей. И это без учёта платы за уборку подъезда, охраны, ремонта лифтов - всё это тоже по коммерческим тарифам.
Ипотека на апартаменты - это мучение. Банки требуют первоначальный взнос от 30% (для квартир - 15%). Процентная ставка выше на 1,5-2,5%. Сроки - до 15 лет (для жилья - до 30). А многие банки вообще отказываются выдавать кредиты на апартаменты. Если вы не готовы платить наличными - ипотека на апартаменты может оказаться недоступной.
Прописка: почему это не просто формальность
Вы не можете прописаться в апартаментах. Ни постоянную, ни временную. Это не просто неудобство - это ограничение на жизнь.
Ваш ребенок не попадёт в детский сад по месту жительства. Вам откажут в поликлинике, если вы не прописаны в этом районе. Не получите льготы, если вы пенсионер. Не сможете оформить социальную помощь. В случае экстренной ситуации - например, пожара или аварии - службы могут отказать в приоритетной помощи, потому что «вы не зарегистрированы здесь».
По опросам, 78% покупателей отказываются от апартаментов именно из-за невозможности прописки. И это не миф. Это реальность, с которой сталкиваются тысячи людей. Даже если вы сейчас планируете сдавать апартаменты в аренду - вы не сможете официально зарегистрировать арендатора. Это делает вашу сдачу в аренду рискованной: вы нарушаете закон, если не оформляете регистрацию. А если арендатор уедет и не заплатит - вы не сможете выселить его через суд так же просто, как жильца квартиры.
Инвестиции: высокая доходность - и низкая ликвидность
Да, апартаменты приносят больше дохода. Сдача в краткосрочную аренду через Airbnb или Яндекс.Путешествия может приносить 8-11% в год. В некоторых случаях - до 14%. Это выше, чем 5-8% от сдачи квартиры на долгий срок.
Но ликвидность - катастрофически низкая. Когда рынок падает, квартиру продают за 4-6 месяцев. Апартамент - за 8-10 месяцев. В кризис - до 12-18 месяцев. Почему? Потому что покупателей мало. Только те, кто готов мириться с отсутствием прописки, высокими налогами и коммуналкой. А таких людей - единицы.
И ещё: если здание с апартаментами снесут - вы получите только денежную компенсацию. По рыночной цене на момент сноса. А если вы купили апартаменты за 6 миллионов, а через 5 лет кадастровая стоимость упала до 4 миллионов - вы получите 4 миллиона. За квартиру - вам предложат равноценное жильё. Даже если рынок упал. Это закон. Для апартаментов - такого закона нет.
Что проверить перед покупкой
Если вы всё ещё думаете о покупке - вот что нужно сделать до подписания договора:
- Запросите выписку из ЕГРН на земельный участок. Убедитесь, что он предназначен для нежилой застройки - иначе проект могут признать незаконным.
- Проверьте проектную декларацию. В ней должно быть чётко указано: «назначение помещений - апартаменты (нежилое помещение)».
- Узнайте, кто застройщик. Ищите компании, которые строили и жилые, и коммерческие проекты. Те, кто только апартаменты - чаще всего работают с минимальными вложениями в качество.
- Проверьте сроки сдачи. 68% проектов апартаментов срывают сроки. Если обещают сдать в декабре 2025 - это почти наверняка опоздание.
- Попросите договор купли-продажи. Если он не подписан с использованием эскроу-счета - это красный флаг.
Кому подойдут апартаменты - и кому нет
Апартаменты - не для всех. Они подходят только трём категориям:
- Инвесторы, которые готовы платить налоги, коммуналку и рисковать ликвидностью ради 10% дохода в год. Но только если они понимают, что это бизнес, а не жильё.
- Молодые люди без детей, которые живут в центре, не планируют прописываться, и готовы мириться с высокими расходами ради удобного местоположения.
- Гости из других городов, которые снимают апартаменты на 3-6 месяцев и не нуждаются в прописке.
Не подойдут апартаменты:
- Семьям с детьми - вы не сможете прописаться, не получите детский сад, поликлинику, льготы.
- Тем, кто планирует ипотеку - банки не дадут кредит или сделают его слишком дорогим.
- Тем, кто хочет продать через 3-5 лет - вы потратите вдвое больше времени, чем на квартиру.
- Тем, кто боится рисков - если застройщик исчезнет, вы потеряете деньги без шансов на возврат.
Будущее апартаментов: изменения на горизонте
В марте 2025 года в Госдуме рассмотрели законопроект №45678-8. Он предполагает, что застройщики апартаментов должны будут обеспечить в радиусе 1 км от проекта: детский сад, школу, поликлинику, аптеку. Если закон примут - стоимость апартаментов вырастет на 12-15%. Разница в цене с квартирами сократится с 20% до 5-8%. Это сделает апартаменты менее привлекательными для застройщиков. Но и для покупателей - менее рискованными.
Сейчас рынок апартаментов - это два сегмента: премиум (качественные, с хорошей инфраструктурой) и масс-маркет (дешёвые, с минимальными вложениями). Первый - редкий. Второй - доминирующий. И именно его чаще всего продают как «квартиры». Будьте осторожны. Не покупайте апартаменты ради скидки. Покупайте их только если понимаете, что это не жильё. А бизнес-инструмент с высокими рисками и высокими издержками.
