Когда вы продаете квартиру, дом или долю в недвижимости, государство требует налог на доходы от недвижимости, это обязательный сбор с прибыли, полученной от продажи жилья. Также известный как НДФЛ, он применяется к любой прибыли, если вы не попадаете под льготы. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше пяти лет — налог неизбежен. Это не так. Есть способы снизить его до нуля, даже если вы продали квартиру через год после покупки.
Ключевой фактор — имущественный вычет, это фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. В 2025 году он остаётся на уровне 1 миллиона рублей. То есть, если вы продали квартиру за 4 миллиона, налог платите только с 3 миллионов. А если продали за 800 тысяч — налога вообще нет. Важно: вычет можно использовать только один раз в год, но если вы продали несколько объектов, вычет распределяется между ними. Также есть другой способ — уменьшить доход на расходы, которые вы понесли при покупке. Если вы купили квартиру за 3,5 миллиона, а продали за 4 миллиона, налог считается только с 500 тысяч. Главное — сохранить договор купли-продажи и платёжки.
Ещё один важный элемент — кадастровая стоимость, это официальная оценка жилья, которую использует налоговая для расчёта минимальной цены, по которой можно продать без налога. С 2025 года налоговая может требовать платить налог, если вы продали квартиру дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости. Например, если кадастровая цена — 5 миллионов, то минимальная цена для налоговой — 3,5 миллиона. Продали за 3 миллиона — налоговая может доначислить налог с 3,5 миллиона, даже если вы реально получили 3. Это ловушка, которую многие не замечают.
Срок владения — ещё один камень преткновения. минимальный срок владения, это время, после которого можно продать недвижимость без налога. Для квартир, купленных до 2016 года — три года. Для всех остальных — пять. Но есть исключения: если квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника, или была получена по программе «русско-семейной ипотеки» — срок сокращается до трёх лет. И ещё: если вы продали одну квартиру и купили другую в том же году — вы можете совместить вычеты и снизить налог до нуля.
Всё это — не теория. Это то, что реально работает в 2025 году. В нашей подборке вы найдёте пошаговые инструкции: как рассчитать налог с продажи квартиры, как получить вычет через работодателя без декларации, как не попасться на кадастровую ловушку, и почему остаток ипотечного долга не уменьшает налог. Вы найдёте примеры с цифрами, чек-листы документов и лайфхаки, которые экономят тысячи рублей. Никаких общих фраз — только то, что поможет вам не переплатить.
С 2025 года налог с продажи недвижимости стал сложнее: введена прогрессивная шкала, льгота 5 лет ограничена 50 млн рублей. Узнайте, как считать налог, что можно вычесть и как не переплатить.
больше