Когда вы продаете долю в квартире, часть собственности, которая может быть выделена в отдельную долю по договору или по закону. Также известно как долевая собственность, это не то же самое, что продажа всей квартиры — и налог на такую сделку считается иначе. Многие думают, что если вы продаете только 1/3 или 1/2, то налог будет меньше — но это не так. Налог при продаже доли рассчитывается по тем же правилам, что и для целой квартиры, но с важными нюансами.
Если вы владели долей меньше минимального срока владения, срок, после которого можно продать недвижимость без уплаты налога — 3 или 5 лет, в зависимости от способа получения права собственности, вам придется платить НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который составляет 13% от прибыли от продажи. Но есть выход — имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налог. Даже если вы продаете долю, вы можете применить этот вычет полностью — не пропорционально доле, а целиком. Это значит, что если вы продали 1/4 квартиры за 2 миллиона, вычесть можно 1 миллион, и налог будет только с оставшихся 1 миллионов. Если же вы продаете долю за 800 тысяч, налог вообще не платите — вычет покрывает всю сумму.
Важно: если вы и другие собственники продаете доли в одной квартире в один год, вычет можно разделить между всеми — но только если вы подаете декларации вместе. Если каждый продает отдельно, каждый может претендовать на полный вычет в 1 млн рублей. Это не ошибка — это закон. Проверено в практике ФНС и подтверждено судами. Главное — правильно оформить договоры и указать в них, что продажа происходит по отдельным сделкам.
А если вы получили долю по наследству или в дар? Тогда срок владения считается с момента получения права, а не с момента покупки всей квартиры. Если вы унаследовали 1/2 квартиры в 2022 году и продаете ее в 2025 — вы прошли 3 года, налог не платите. Но если вы получили долю в 2023 году и продаете в 2025 — вам еще не хватает 1 года. В этом случае вычет — ваше единственное спасение.
Еще один ловушка: если вы продаете долю и покупаете другую квартиру в том же году, вы не можете совместить два вычета — имущественный от продажи и налоговый вычет при покупке. Выбор один: либо вычет при продаже, либо вычет при покупке. Но вычет при продаже всегда выгоднее, если вы продаете по цене ниже 1 млн. Тогда вы вообще ничего не платите — и можете потом использовать вычет при покупке новой квартиры.
В 2025 году правила не изменились, но проверки стали строже. ФНС теперь автоматически сверяет данные из Росреестра, сделки по долям — не исключение. Если вы не подали декларацию 3-НДФЛ, а продали долю за 1,2 млн — вас ждет штраф и доначисление. Даже если налог равен нулю — декларацию подать нужно. Это не формальность, а обязанность.
В этом разделе вы найдете пошаговые инструкции, реальные примеры расчета налога, лайфхаки по использованию вычета и то, как избежать типичных ошибок, которые приводят к переплатам. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.
С 2025 года изменились правила налогообложения при продаже доли в квартире: введена прогрессивная шкала, ужесточены вычеты и сроки. Узнайте, как правильно рассчитать налог, использовать вычет и избежать штрафов.
больше