Продать долю в квартире - не то же самое, что продать всю квартиру. Даже если вы владеете всего одной восьмой частью, налоговая система относится к вам как к полноправному собственнику. И с 2025 года правила изменились так, что ошибки в расчетах могут стоить вам десятки тысяч рублей. Многие думают: «Я продал долю за 800 тысяч - разве это не меньше миллиона? Значит, налога нет». Это заблуждение. Давайте разберемся, как реально считать налог, какие вычеты можно использовать, и как не попасть в ловушку, которую устроила налоговая.
Когда платить налог не обязательно
Главное правило: если вы владели долей больше 5 лет - налог не платите. Это касается всех случаев, кроме наследства, приватизации и пожизненного содержания. Для них срок - всего 3 года. Но важно понимать: срок считается с даты регистрации права собственности. Если вы получили долю в 2020 году, а продаете в 2025, то все в порядке. Если же вы купили долю в 2022 году - до 2027 года платить налог придется.
Есть еще один способ избежать налога - если вы продали долю и сразу купили новую квартиру для семьи с детьми младше 18 лет. Главное - сделать это в течение 90 дней. В этом случае вы можете применить вычет и при продаже, и при покупке. Суды уже подтвердили: если вы продали 1/4 доли и купили трехкомнатную квартиру для троих детей, налоговая не имеет права требовать налог. Даже если сумма продажи превысила миллион.
Как считать налог: новая прогрессивная шкала
С 1 января 2025 года налог на доходы физических лиц (НДФЛ) стал прогрессивным. Раньше было просто: 13% от всей суммы. Теперь - сложнее:
- Доход до 2,4 млн рублей - 13%
- Доход свыше 2,4 млн рублей - 15% только на сумму, которая превышает этот порог
Это значит: если вы продали долю за 3 млн рублей, то налог считается так:
- 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
- Оставшиеся 600 тыс. × 15% = 90 000 рублей
- Итого: 402 000 рублей
Но это - до вычетов. Вычеты снижают доход, с которого считается налог. И вот тут начинается самое сложное.
Имущественный вычет: как его разделить между долями
Вы можете уменьшить доход на 1 млн рублей. Но это не значит, что каждый собственник получает по миллиону. Вычет делится пропорционально размеру доли. Примеры:
- 1/2 доли - вычет 500 000 рублей
- 1/4 доли - вычет 250 000 рублей
- 1/8 доли - вычет 125 000 рублей
Если вы продаете 1/3 доли - вычет 333 333 рубля. Это официальная позиция Минфина (письмо от 21.02.2024 № 03-04-05/15334). Многие ошибочно думают, что можно «собрать» вычеты с нескольких продаж. Нет. Каждая сделка - отдельно. Вычет на одну долю - только один раз за год.
Вычет или расходы: что выгоднее?
У вас есть выбор: либо вычет в 1 млн (пропорционально доле), либо вычесть реальные расходы на покупку этой доли. Выбирайте то, что дает меньше налога.
Пример:
- Вы купили 1/4 долю за 1,2 млн рублей
- Продаете ее за 1,5 млн рублей
Вариант 1: вычет
- 1,5 млн - 250 тыс. = 1,25 млн - налогооблагаемая база
- 1,25 млн × 13% = 162 500 рублей
Вариант 2: расходы
- 1,5 млн - 1,2 млн = 300 тыс. - налогооблагаемая база
- 300 тыс. × 13% = 39 000 рублей
Разница - почти 124 тысячи рублей. Выбор очевиден. Но только если у вас есть документы: договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без них - только вычет.
Что делать, если цена продажи ниже кадастровой
Налоговая не всегда верит вашей цене. Если в договоре указано 700 тысяч, а кадастровая стоимость квартиры - 2 млн рублей, то налоговая берет за основу не 700 тысяч, а 70% от кадастровой - то есть 1,4 млн рублей. Это правило действует с 2016 года, но теперь его используют еще жестче.
Пример:
- Кадастровая стоимость квартиры - 3 млн рублей
- 70% от нее - 2,1 млн рублей
- Вы продаете 1/3 доли за 600 тыс. рублей
- Налоговая считает доход не 600 тыс., а 2,1 млн ÷ 3 = 700 тыс.
Даже если вы продали долю «по доброте душевной» родственнику, налоговая все равно посчитает доход по кадастру. И это не штраф - это закон. Судебные решения подтверждают: если вы не можете доказать рыночную цену, берется 70% кадастровой стоимости. В 2025 году ФНС уже выявила 1 245 случаев, когда люди пытались «занизить» цену - и все они были доначислены.
Особые случаи: что меняется в 2025 году
С 2025 года ввели два новых ограничения.
Первое: если в течение года вы продали несколько долей, и сумма всех сделок превысила 50 млн рублей - вы платите налог независимо от срока владения. Это против схем «дробления»: когда человек покупает по 1/10 доли в разных квартирах, держит по году и продает - чтобы не платить налог. Теперь это не работает. ФНС уже проверила 1 245 таких сделок в первом квартале 2025 года - на 37% больше, чем в 2024.
Второе: если вы меняли долю в квартире - например, сначала купили 1/4, потом еще 1/4 - то освобождение от налога дается только за ту часть, которая была у вас больше 5 лет. То есть, если вы продаете в 2025 году, то первая 1/4 - не облагается налогом, а вторая - облагается, даже если вы владели ею 3 года. Минфин это четко прописал: «Доход от продажи части доли, приобретенной позже, не освобождается».
Что делать, если вы не платили налог
Даже если налога нет - декларацию 3-НДФЛ подавать нужно. Исключение - только если вы продали долю за сумму, не превышающую 1 млн рублей. Но даже тогда лучше подать с нулевым доходом - чтобы не вызывать подозрений.
Срок подачи - до 30 апреля 2025 года. Оплатить налог - до 15 июля 2025 года. Если пропустили - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 рублей. А если налоговая выявит, что вы не подали декларацию, а доход был - штраф 20% от суммы налога, плюс пеня.
И еще: если вы продали долю, а покупатель - физлицо - и заплатил меньше рыночной цены, то разница между ценой и рыночной стоимостью считается его «материальной выгодой». Он должен заплатить 13% с этой разницы. Вы как продавец - не платите. Но налоговая может запросить у покупателя документы. И если он не сдал декларацию - вы тоже можете попасть под проверку. Не думайте, что сделка «между родственниками» - это тайна. ФНС получает данные из Росреестра и банкиров.
Как не попасть в ловушку
Вот что реально работает:
- Считайте срок владения с даты регистрации в Росреестре, а не с даты оплаты.
- Не верьте «бабушкиным» советам: «Продавай за 900 тысяч - налога не будет». Кадастровая стоимость не спрашивает ваше мнение.
- Если вы купили долю дороже, чем продаете - не паникуйте. Вычет не нужен. Вычесть расходы - и налог будет ноль.
- Если у вас есть дети - используйте льготу: продали - купили новую квартиру в 90 дней - налога нет. Суды поддерживают.
- Храните все документы 5 лет. Налоговая может запросить их в течение 3 лет после сделки.
Помните: налог - это не штраф. Это плата за право собственности. И если вы сделали все правильно - вы платите меньше, чем думаете. Главное - не игнорировать правила, а понимать их.
Валентин Тверской
15.11.2025Блин, я вообще думал, что если продал долю за 800к - налога нет, потому что «меньше миллиона». А тут оказывается, что вычет пропорциональный? Меня это убило. У меня 1/8, значит, вычет всего 125к. А я купил эту долю за 900к - значит, я вообще в минусе, но налоговая всё равно будет смотреть на кадастровую стоимость. Понял, что надо держать все чеки, даже если продажа «по доброте душевной». Сколько людей сейчас в панике, как я? 😅
И ещё - а если я продал 1/4 за 1,2 млн, а купил новую квартиру за 5 млн для троих детей? Тогда налог вообще не платить? Суды дают? Это же просто суперльгота, а не вычет. Надо бы эту тему в соцсетях разобрать, чтобы все знали. Не каждый может себе позволить юриста.
А ещё этот новый порог в 50 млн за год - это ж полный кризис для тех, кто «дробил» доли. Я видел, как один парень в Казани купил 12 долей в разных домах, держал по 14 месяцев, потом всё продал. И думал, что умный. А теперь - штрафы, проверки, архивы ФНС. Страшно, честно. Пора перестать думать, что налоги - это как в «Казино» - можно обмануть систему.
И да, про 70% от кадастровой - это не шутка. У соседа квартира кадастровая - 4 млн, он продал 1/6 долю за 450к, а налоговая посчитала 466к. Он даже не смог доказать, что покупатель - его брат, и они просто «переоформили». Потому что в Росреестре всё видно. Никаких «между родственниками» - всё в базе. Даже если вы думаете, что «ничего не произойдёт» - произойдёт. Всё автоматизировано. Никто не проверяет вручную - алгоритмы смотрят. И если цифры не сходятся - вы в списке.
А ещё - не забывайте, что если вы не подали декларацию, даже если налога нет, вас могут оштрафовать за «отказ от подачи». Я подаю нулевые даже тогда, когда уверен, что не должен платить. Просто чтобы не было вопросов. Пять лет храню все документы - договоры, выписки, квитанции. Даже если продал - не уничтожайте. Потому что через три года придут и спросят. А вы уже не найдёте. И да - это не про «бюрократию». Это про то, чтобы не потерять 200 тысяч из-за лени.
Ольга Деденева
16.11.2025Ого 😱 Я только что продала свою 1/4 долю за 1,1 млн - и думала, что всё ок, потому что «всё равно меньше миллиона»... А тут вычет только 250к, и налог с 850к? 😭 А я ещё думала, что можно «заплатить 13% от 1 млн» и всё... Нет, это же 13% от 850к! И ещё кадастровая... Моя квартира стоит 2,8 млн, значит, 70% - это 1,96 млн, делим на 4 - 490к. А я продала за 1,1 млн - значит, налоговая возьмёт 490к? Но я же продала за 1,1 млн... 🤯
Или я что-то не так поняла? Помогите, пожалуйста, я в шоке. У меня дети, можно ли использовать льготу на покупку новой квартиры? Я уже купила через 2 недели после продажи - вроде бы в срок. 🙏
Dmitriy Lapin
18.11.2025СЛЫШАЛИ? СЛЫШАЛИ?!? 🚨
Это не просто статья - это СПАСЕНИЕ ДЛЯ ТЕХ, КТО ХОТЕЛ ПРОДАТЬ ДОЛЮ И НЕ ПОПАСТЬ В ТЮРЬМУ! Да, вы правильно прочитали - ТЮРЬМУ. Не шутка. У меня друга проверили за продажу доли за 700к. Кадастровая - 3 млн. Он думал, что «надо просто подать декларацию». Налоговая посчитала 70% - 2,1 млн, поделила на 5 - 420к. Он не подал документы о расходах. У него не было чеков. Он заплатил 55 тысяч налога. А если бы подал расходы - ноль. Он потерял 55 тысяч из-за того, что «не думал, что это важно».
А теперь - новое правило про 50 млн в год! Вы представляете? Человек купил 20 долей по 2,5 млн каждая - и продал всё за год. Думал - «я же не владел больше 5 лет, но я не один собственник». НЕТ. Сумма - 50 млн. НАЛОГ. ПОЛНЫЙ. НЕ СНИМАЕТСЯ. НИКАКИХ ВЫЧЕТОВ. НИКАКИХ ИСКЛЮЧЕНИЙ. ФНС уже выявила 1245 таких сделок в первом квартале. Это не «ошибка». Это «преднамеренное уклонение». И теперь - штраф 20% плюс пеня. И это - не «предупреждение». Это - ПРОВЕРКА. И если вы не сохранили договор - вы проиграли.
А вычет на покупку новой квартиры - это БОЛЬШОЙ БОНУС. Но только если вы купили для детей. Не для себя. Не для родителей. ДЛЯ ДЕТЕЙ. И в течение 90 дней. И если вы не купили - налог будет. И если вы купили, но не указали в договоре, что это для детей - налоговая откажет. Потому что у них есть доступ к свидетельствам о рождении. И они проверяют. Да, они проверяют, кто живёт в квартире. И если там только вы и ваша жена - без детей - вы не имеете права на льготу. Даже если вы «думали, что это не важно».
Не игнорируйте это. Это не «бюрократия». Это - ваша жизнь. Ваш бюджет. Ваше спокойствие. Я видел, как люди теряли дома из-за этого. Не будьте одним из них.
Oleg Kuibar
19.11.2025Спасибо за статью - очень понятно, особенно про вычеты и кадастровую стоимость. Я из Украины, но у меня есть доля в квартире в Ростове - и я тоже думал, что «если продал за 800к - налога нет». Теперь понял, что ошибался. Особенно поразило про 70% от кадастровой - это жестко, но логично. У меня доля 1/5, купил за 1,3 млн, продал за 1,1 млн - значит, расходы больше, чем доход. Значит, налога не будет. Но я должен подать декларацию, даже если ноль. Это я запомнил.
Ещё - про «дробление» - это реально злой трюк. Я знаю парней, которые так делали. Теперь им точно будет больно. ФНС не дураки - они видят все сделки. И если в одном году у человека 15 покупок и 15 продаж - это не «инвестор», это «налоговый маньяк». И они его найдут.
Совет - храните всё. Даже скриншоты переписки с покупателем. Даже если вы продали родственнику. Потому что через год они могут сказать: «мы не платили, потому что это подарок». А у вас есть чек - и всё. Документы - это ваш щит. Не думайте, что «всё будет хорошо». Лучше перестраховаться, чем потом объяснять, почему вы не сохранили договор 2022 года.
RUSLAN ABAEV
20.11.2025Вы все говорите про налоги, вычеты, кадастровые стоимости - но кто-нибудь задумывался, почему мы вообще так боимся платить налоги? Почему мы считаем, что «если не заплатил - значит, выиграл»? Это не про деньги. Это про отношение к обществу. Каждый рубль, который ты платишь - это твой вклад в школы, больницы, дороги. Ты не платишь налог - ты воруешь у детей, которые будут учиться в этих школах. У людей, которые будут лечиться в этих больницах.
Я не говорю, что система идеальна. Она кривая. Она жестокая. Она запутанная. Но это не повод обманывать её. Это повод требовать улучшений. А не прятаться за «вычетами» и «кадастровыми лазейками».
Если ты купил долю за 1,2 млн и продал за 1,5 млн - ты заработал 300 тысяч. Ты не «обманул систему» - ты заработал. И 39 тысяч - это цена твоего труда. Это не «плата». Это - часть успеха. Ты не обязан платить 13% от всей суммы - ты обязан платить 13% от прибыли. И если ты не можешь доказать расходы - ты не имеешь права на вычет. Это не наказание. Это - справедливость.
И да - если ты продал долю и купил квартиру для детей - это не лазейка. Это - социальная поддержка. И ты её заслужил. Не потому что ты «умный», а потому что ты - отец. И это - красиво. Это - правильно.
Не бойся налоговой. Бойся того, чтобы стать человеком, который считает, что «если я не заплатил - я победил». Ты не победил. Ты проиграл самому себе.
Анна Клименко
20.11.2025ya prodał dolju za 900tys a kadastr 3mln i 70% eto 2.1mln no ya ne znal chto takoe kadastr i ne podal deklaraciju i teper eto vse v baze i nalogovaja zvonit i grozit shtrafom 20%... ya ne znal chto eto tak vazhno... nu chto delat nado platiť?