Продать долю в квартире - не то же самое, что продать всю квартиру. Даже если вы владеете всего одной восьмой частью, налоговая система относится к вам как к полноправному собственнику. И с 2025 года правила изменились так, что ошибки в расчетах могут стоить вам десятки тысяч рублей. Многие думают: «Я продал долю за 800 тысяч - разве это не меньше миллиона? Значит, налога нет». Это заблуждение. Давайте разберемся, как реально считать налог, какие вычеты можно использовать, и как не попасть в ловушку, которую устроила налоговая.
Когда платить налог не обязательно
Главное правило: если вы владели долей больше 5 лет - налог не платите. Это касается всех случаев, кроме наследства, приватизации и пожизненного содержания. Для них срок - всего 3 года. Но важно понимать: срок считается с даты регистрации права собственности. Если вы получили долю в 2020 году, а продаете в 2025, то все в порядке. Если же вы купили долю в 2022 году - до 2027 года платить налог придется.
Есть еще один способ избежать налога - если вы продали долю и сразу купили новую квартиру для семьи с детьми младше 18 лет. Главное - сделать это в течение 90 дней. В этом случае вы можете применить вычет и при продаже, и при покупке. Суды уже подтвердили: если вы продали 1/4 доли и купили трехкомнатную квартиру для троих детей, налоговая не имеет права требовать налог. Даже если сумма продажи превысила миллион.
Как считать налог: новая прогрессивная шкала
С 1 января 2025 года налог на доходы физических лиц (НДФЛ) стал прогрессивным. Раньше было просто: 13% от всей суммы. Теперь - сложнее:
- Доход до 2,4 млн рублей - 13%
- Доход свыше 2,4 млн рублей - 15% только на сумму, которая превышает этот порог
Это значит: если вы продали долю за 3 млн рублей, то налог считается так:
- 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
- Оставшиеся 600 тыс. × 15% = 90 000 рублей
- Итого: 402 000 рублей
Но это - до вычетов. Вычеты снижают доход, с которого считается налог. И вот тут начинается самое сложное.
Имущественный вычет: как его разделить между долями
Вы можете уменьшить доход на 1 млн рублей. Но это не значит, что каждый собственник получает по миллиону. Вычет делится пропорционально размеру доли. Примеры:
- 1/2 доли - вычет 500 000 рублей
- 1/4 доли - вычет 250 000 рублей
- 1/8 доли - вычет 125 000 рублей
Если вы продаете 1/3 доли - вычет 333 333 рубля. Это официальная позиция Минфина (письмо от 21.02.2024 № 03-04-05/15334). Многие ошибочно думают, что можно «собрать» вычеты с нескольких продаж. Нет. Каждая сделка - отдельно. Вычет на одну долю - только один раз за год.
Вычет или расходы: что выгоднее?
У вас есть выбор: либо вычет в 1 млн (пропорционально доле), либо вычесть реальные расходы на покупку этой доли. Выбирайте то, что дает меньше налога.
Пример:
- Вы купили 1/4 долю за 1,2 млн рублей
- Продаете ее за 1,5 млн рублей
Вариант 1: вычет
- 1,5 млн - 250 тыс. = 1,25 млн - налогооблагаемая база
- 1,25 млн × 13% = 162 500 рублей
Вариант 2: расходы
- 1,5 млн - 1,2 млн = 300 тыс. - налогооблагаемая база
- 300 тыс. × 13% = 39 000 рублей
Разница - почти 124 тысячи рублей. Выбор очевиден. Но только если у вас есть документы: договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без них - только вычет.
Что делать, если цена продажи ниже кадастровой
Налоговая не всегда верит вашей цене. Если в договоре указано 700 тысяч, а кадастровая стоимость квартиры - 2 млн рублей, то налоговая берет за основу не 700 тысяч, а 70% от кадастровой - то есть 1,4 млн рублей. Это правило действует с 2016 года, но теперь его используют еще жестче.
Пример:
- Кадастровая стоимость квартиры - 3 млн рублей
- 70% от нее - 2,1 млн рублей
- Вы продаете 1/3 доли за 600 тыс. рублей
- Налоговая считает доход не 600 тыс., а 2,1 млн ÷ 3 = 700 тыс.
Даже если вы продали долю «по доброте душевной» родственнику, налоговая все равно посчитает доход по кадастру. И это не штраф - это закон. Судебные решения подтверждают: если вы не можете доказать рыночную цену, берется 70% кадастровой стоимости. В 2025 году ФНС уже выявила 1 245 случаев, когда люди пытались «занизить» цену - и все они были доначислены.
Особые случаи: что меняется в 2025 году
С 2025 года ввели два новых ограничения.
Первое: если в течение года вы продали несколько долей, и сумма всех сделок превысила 50 млн рублей - вы платите налог независимо от срока владения. Это против схем «дробления»: когда человек покупает по 1/10 доли в разных квартирах, держит по году и продает - чтобы не платить налог. Теперь это не работает. ФНС уже проверила 1 245 таких сделок в первом квартале 2025 года - на 37% больше, чем в 2024.
Второе: если вы меняли долю в квартире - например, сначала купили 1/4, потом еще 1/4 - то освобождение от налога дается только за ту часть, которая была у вас больше 5 лет. То есть, если вы продаете в 2025 году, то первая 1/4 - не облагается налогом, а вторая - облагается, даже если вы владели ею 3 года. Минфин это четко прописал: «Доход от продажи части доли, приобретенной позже, не освобождается».
Что делать, если вы не платили налог
Даже если налога нет - декларацию 3-НДФЛ подавать нужно. Исключение - только если вы продали долю за сумму, не превышающую 1 млн рублей. Но даже тогда лучше подать с нулевым доходом - чтобы не вызывать подозрений.
Срок подачи - до 30 апреля 2025 года. Оплатить налог - до 15 июля 2025 года. Если пропустили - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 рублей. А если налоговая выявит, что вы не подали декларацию, а доход был - штраф 20% от суммы налога, плюс пеня.
И еще: если вы продали долю, а покупатель - физлицо - и заплатил меньше рыночной цены, то разница между ценой и рыночной стоимостью считается его «материальной выгодой». Он должен заплатить 13% с этой разницы. Вы как продавец - не платите. Но налоговая может запросить у покупателя документы. И если он не сдал декларацию - вы тоже можете попасть под проверку. Не думайте, что сделка «между родственниками» - это тайна. ФНС получает данные из Росреестра и банкиров.
Как не попасть в ловушку
Вот что реально работает:
- Считайте срок владения с даты регистрации в Росреестре, а не с даты оплаты.
- Не верьте «бабушкиным» советам: «Продавай за 900 тысяч - налога не будет». Кадастровая стоимость не спрашивает ваше мнение.
- Если вы купили долю дороже, чем продаете - не паникуйте. Вычет не нужен. Вычесть расходы - и налог будет ноль.
- Если у вас есть дети - используйте льготу: продали - купили новую квартиру в 90 дней - налога нет. Суды поддерживают.
- Храните все документы 5 лет. Налоговая может запросить их в течение 3 лет после сделки.
Помните: налог - это не штраф. Это плата за право собственности. И если вы сделали все правильно - вы платите меньше, чем думаете. Главное - не игнорировать правила, а понимать их.
