Когда вы продаете квартиру, государство хочет свою долю — это налог с продажи квартиры, обязательный платеж с дохода от реализации недвижимости, рассчитываемый по ставке 13% для резидентов России. Также известный как НДФЛ с недвижимости, он не всегда выходит большими цифрами — если знать, как его уменьшить или вообще избежать. Многие думают, что если держали квартиру пять лет, налог автоматически сгорает. В 2025 году это уже не так — льгота в 5 лет теперь работает только если стоимость объекта не превышает 50 млн рублей. За более дорогую недвижимость налог считают с полной суммы, даже если вы владели ею 10 лет.
Если вы продаете квартиру раньше пяти лет, вы всё равно можете не платить — если воспользуетесь имущественным вычетом, фиксированной суммой в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи перед расчетом налога. Например, купили за 4 млн, продали за 5,5 млн — вычитаете 1 млн, платите 13% только с 4,5 млн. Это работает и при продаже доли, и при продаже квартиры в ипотеке. Главное — не перепутать: остаток долга по ипотеке не уменьшает налог, только вычет в 1 млн. А если вы купили новую квартиру в том же году — можно совместить вычеты и вернуть деньги с покупки, даже если продали старую.
Срок владения — это не просто дата в календаре. Он считается с момента регистрации права в Росреестре. Если вы купили квартиру по ДДУ, срок начинается не с подписания договора, а с момента получения свидетельства о собственности. Многие теряют сотни тысяч, потому что считают срок с даты оплаты или сдачи дома. А если квартира досталась в наследство или по дарению — срок считается с момента регистрации прав у прежнего собственника. Это важно: если мама купила квартиру в 2018, а вы получили её в наследство в 2024, срок владения — 6 лет, и налог платить не нужно.
Если вы продаете долю — всё сложнее. Если доля была в собственности меньше минимального срока, вычет делят пропорционально. Но если вы продаете всю квартиру целиком, а не долю — вычет применяется к общей сумме. Это разница в десятки тысяч рублей. И да — в 2025 году появилась прогрессивная шкала для доходов свыше 5 млн рублей в год. Если вы продали квартиру за 8 млн и у вас уже были другие доходы — часть налога может считаться по ставке 15% или даже 18%. Не ждите, пока придет уведомление от ФНС — посчитайте заранее.
Здесь собраны все актуальные случаи, которые реально встречаются: как платить меньше, когда вообще не платить, какие документы проверять, почему банки отказывают в ипотеке после продажи с перепланировкой, и как не попасть на уловки застройщиков, если вы покупаете новую квартиру сразу после продажи старой. Всё — без воды, без теории, только то, что работает в 2025 году. Ниже — проверенные инструкции, реальные примеры и ловушки, о которых никто не рассказывает до сделки.
Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2025 году: новые правила НДФЛ, прогрессивная шкала, кадастровая стоимость, вычеты и примеры расчета. Что изменилось, как не переплатить и как подать декларацию.
больше