Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2025 году: формулы, примеры и новые правила НДФЛ

Продали квартиру - и теперь думаете, сколько нужно заплатить налога? Это не просто вопрос суммы. В 2025 году правила изменились, и ошибки в расчетах могут обойтись в десятки тысяч рублей. Многие думают, что если квартира была в собственности больше пяти лет - налог не платится. Это верно, но только если вы не продали еще одну квартиру в этом же году. А если вы продали две? Или купили за 3 миллиона, а продали за 6? Или кадастровая стоимость в паспорте - 8 миллионов, а договорная - 5? Тогда все становится сложнее. Разберемся по шагам, без воды, только то, что нужно.

Кто должен платить налог с продажи квартиры

Налог платят только резиденты России - те, кто живет в стране больше 183 дней в году. Нерезиденты платят 30% с полной суммы, без вычетов. Это жесткое правило, и его не обойти. Если вы продаете квартиру, а в паспорте стоит штамп о выезде за границу на полгода - вы не резидент. Ставка 30% вас ждет.

Даже если вы резидент, налог не всегда платится. Есть срок владения: 5 лет для квартир, купленных за деньги, полученных в наследство или по договору мены. А если квартиру вам подарили - и даритель не родственник - срок сокращается до 3 лет. Родственники? Это исключение. Супруги, дети, родители, бабушки и дедушки - продавать можно через 3 года без налога. Другие - через 5. Это ключевое правило. Если срок не вышел - налог есть. Даже если вы продали за ту же цену, за которую купили.

Как считать налогооблагаемый доход: цена договора или кадастровая стоимость?

Здесь ловушка. Многие считают, что налог считается с той суммы, что написана в договоре. Не совсем. С 2025 года ФНС смотрит на кадастровую стоимость на 1 января года продажи. И если ваша договорная цена ниже 70% от этой суммы - налог считают не с вашей цены, а с 70% кадастровой. Это не штраф, это закон.

Пример: квартира куплена за 4 млн рублей. Кадастровая стоимость - 7 млн рублей. Вы продаете за 4,5 млн. 70% от 7 млн - это 4,9 млн. Значит, ФНС считает, что вы получили доход не 4,5 млн, а 4,9 млн. Даже если покупатель заплатил меньше. Это не фикция - это проверяют. В Москве в 2025 году 41% проверок выявили именно эту ошибку.

Если договорная цена выше 70% кадастровой - тогда берется ваша цена. Просто. Но если вы продаете за 3 млн, а кадастровая - 5 млн - 70% от 5 млн = 3,5 млн. Значит, налогооблагаемая база - 3,5 млн, а не 3 млн. Даже если вы получили меньше.

Два способа уменьшить налог: вычеты и расходы

У вас есть два пути снизить налог - и вы выбираете один. Не оба. И не суммируете.

Первый путь - имущественный вычет 1 млн рублей. Это фиксированная сумма, которую вычитают из дохода. Подходит, если вы не можете подтвердить расходы на покупку. Например, купили у родственника без договора, или потеряли платежки. Тогда: доход 5 млн минус 1 млн = 4 млн. Налог - 13% или 15% от 4 млн. Просто, но дорого, если квартира стоила больше 1 млн.

Второй путь - вычет по расходам. Если у вас есть договор купли-продажи, платежные документы, выписки из банка - вычитаете именно сумму, которую потратили на покупку. Даже если это 3,5 млн. Тогда налог считается с разницы. Пример: купили за 3,8 млн, продали за 6 млн. Доход - 2,2 млн. Налог - 13% от 2,2 млн = 286 000 рублей. Это на 234 000 рублей меньше, чем если бы вы использовали вычет в 1 млн.

Важно: расходы можно уменьшать только на ту сумму, которая реально была потрачена. Не на ремонт, не на оформление, не на ипотечные проценты - только на покупку. Исключение - пилотный проект в Московской области: там с апреля 2025 года можно уменьшить налог на сумму уплаченных процентов по ипотеке, но не более 3 млн рублей. Только для жителей области. И только если квартира куплена в ипотеку.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года: как это работает

С 1 января 2025 года вступили в силу новые ставки. Для доходов до 2,4 млн рублей - 13%. Для суммы свыше - 15%. Это не отдельный налог. Это тот же НДФЛ, но с нарастающей ставкой. И самое важное: суммируются все доходы от продажи имущества в течение года.

Пример: вы продали квартиру с прибылью 1,8 млн рублей и автомобиль с прибылью 900 тыс. рублей. Общий доход - 2,7 млн. Расчет:

1. Первые 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
2. Остаток 300 тыс. × 15% = 45 000 рублей
3. Итого: 357 000 рублей

Если бы вы продали только квартиру за 2,6 млн - налог был бы: 2,4 млн × 13% = 312 000 + 200 тыс. × 15% = 30 000 = 342 000 рублей.

А если вы продали две квартиры: одну с прибылью 2 млн, вторую с прибылью 1,5 млн - итого 3,5 млн. Тогда:

1. 2,4 млн × 13% = 312 000
2. 1,1 млн × 15% = 165 000
3. Итого: 477 000 рублей

Это не теория. Это реальность. И если вы не знаете, как суммировать доходы - вы переплатите. Или, хуже - получите уведомление от ФНС с пеней.

Что делать, если квартира в долевой собственности

Если квартира принадлежит вам и вашему супругу - каждый считает налог от своей доли. Если вы продаете 1/2 - вычитаете 500 тыс. рублей из своей доли (половина от 1 млн). Или вычитаете половину расходов. Просто.

Но если квартира в собственности у трех человек - мать, сын и дочь - каждый считает от своей доли. И каждый имеет право на 1 млн рублей вычета. Да, это законно. Мать может вычесть 1 млн, сын - 1 млн, дочь - 1 млн. Даже если общая стоимость квартиры - 3 млн. Это не ошибка. Это правило.

Правда, в 2025 году в Минфине готовят проект, который позволит супругам распределять вычет между собой. Но пока это только в черновиках. Пока - по-старому: каждый считает от своей доли, с личным вычетом.

Когда и как подавать декларацию

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Даже если налог не платится - подать нужно. Иначе - штраф 1000 рублей за каждый месяц просрочки. Уплата налога - до 15 июля. Если вы не заплатили - начнутся пени. 1/300 ставки ЦБ за каждый день. Это не шутка.

Подать можно через личный кабинет на сайте ФНС. Там есть новый калькулятор - он учитывает все: кадастровую стоимость, прогрессивную шкалу, вычеты. Он работает с 15 января 2025 года. Просто вводите данные - и получаете готовый расчет. Не надо самому считать. Это не реклама - это реальный инструмент, который сэкономит вам часы и ошибки.

Если вы не подаете декларацию - ФНС сама найдет сделку. У них есть данные из Росреестра. Они знают, кто что продал. И они знают, сколько стоит кадастровая стоимость. Они не ждут. Они пришлют уведомление. С пеней. С штрафом. И с требованием заплатить все за один раз.

Что чаще всего ошибают при расчете

Самые частые ошибки - и они дорогие:

• Игнорируют 70% кадастровой стоимости - 41% проверок выявляют это
• Считают вычет 1 млн на всю квартиру, если она в долевой собственности - 29% ошибок
• Не суммируют доходы от нескольких продаж - и платят 13% вместо 15%
• Думают, что если продали за ту же цену - налог не платится. Нет. Если срок владения не вышел - налог есть, даже если прибыли не было
• Подают декларацию в мае - и получают штраф

Проверка ФНС по Москве в 2025 году показала: 67% граждан, продавших несколько объектов, не знали, как считать налог по прогрессивной шкале. 28% не могли найти документы на покупку. Не потому что они плохо разбираются - потому что правила стали сложнее. И никто не предупредил.

Что меняется в ближайшем будущем

Пилот в Московской области - только начало. В 2026 году планируют распространить его на весь регион. А в 2027 году - на всю страну. Также планируют разрешить супругам распределять имущественный вычет. Сейчас - каждый получает свой. В будущем - можно будет перенести вычет с одного на другого. Это снизит налог для семей, которые продают дорогое жилье.

Но критики говорят: порог в 2,4 млн рублей - устарел. В Москве средняя цена квартиры - 8,2 млн рублей. Даже в Туле - 4,1 млн. То есть, прогрессивная шкала коснется не только элитного сегмента. Она коснется среднего класса. И это уже влияет на рынок. По данным ЦИАН, в первом квартале 2025 года продажи квартир за 5 млн и выше упали на 14,7%. А в сегменте до 3 млн - рост на 6,2%. Люди перестали продавать и стали сдавать в аренду. Прогноз: к концу 2025 года ликвидность рынка снизится на 10-12%.

Это не просто налог. Это влияет на то, как люди живут. Кто-то продаст квартиру, купит новую - и переехал. Кто-то останется в старой - потому что не может себе позволить платить 300 тысяч налогов. Это реальные последствия.

Сейчас - самое время разобраться. Не ждите, пока придет уведомление. Откройте личный кабинет ФНС. Введите данные. Посчитайте. Проверьте. И сделайте все правильно - один раз. Потому что налог - не то, что можно отложить. Он ждет. И он не прощает ошибок.