Когда вы покупаете квартиру на этапе строительства и потом продаете свое право на нее до сдачи дома — это называется переуступка права требования, процедура, при которой покупатель передает свои права по договору долевого участия другому лицу. Это не редкость — многие так зарабатывают, особенно на старте продаж. Но НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который нужно платить с прибыли от продажи — это то, что многие забывают, пока не получат уведомление от налоговой. И тут уже поздно объяснять, что "я не знал".
Если вы купили квартиру по ДДУ за 5 млн рублей, а продали право на нее за 7 млн — ваш доход 2 млн. С него нужно заплатить 13% — это 260 тысяч. Но есть лазейка: имущественный вычет, право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей при продаже любого имущества. Значит, если вы не использовали его раньше, вы платите налог только с 1 млн, а не с 2 млн. То есть 130 тысяч вместо 260. И да — это работает даже если вы не были собственником квартиры, а только имели право требования.
Если вы продаете право на квартиру, которую купили у другого дольщика — вы тоже платите налог. Только теперь вы не можете использовать вычет по покупке, потому что вы не покупали квартиру напрямую у застройщика. Тут только вычет по продаже — 1 млн. Или вычитать расходы, если у вас есть чеки, договоры, платежки. Но это редко получается — большинство просто не сохраняет документы. И тогда налоговая считает, что вы получили всю сумму, и берет 13% со всего.
Почему это важно? Потому что налоговая теперь получает данные от застройщиков и Росреестра. Они знают, кто продал, кому, за сколько. И если вы не подали декларацию — вас ждет штраф в 20% от суммы налога плюс пени. А если сумма больше 500 тысяч — это уже не ошибка, а уклонение. И тут уже не просто штраф, а разбирательство.
Некоторые думают, что если продали за ту же цену, что и купили — налога нет. Но это не так. Даже если вы ничего не заработали, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Просто в ней вы пишете: доход 0, вычет 1 млн, налог 0. И всё. Без декларации — даже при нулевом доходе — вы рискуете.
И еще один момент: если вы продаете право на квартиру, которая еще не сдана — вы не можете оформить вычет по ипотеке. Он доступен только после получения свидетельства о регистрации права. А при переуступке вы не становитесь собственником — вы просто передаете договор. Значит, налог платите как с дохода от продажи права, а не как с продажи квартиры.
Так что если вы думаете о переуступке — считайте налог заранее. Не ждите, пока налоговая пришлет уведомление. Проверьте, использовали ли вы вычет раньше. Сохраните все документы. И не забудьте подать декларацию. Это не сложнее, чем заполнить чек в приложении "Мой налог". Только результат — не 4%, а 13% меньше в кармане.
В подборке ниже — всё, что нужно знать про налоги при переуступке: как правильно оформить сделку, какие документы нужны, как снизить налог, и какие ошибки делают 9 из 10 покупателей. Без воды, только факты и проверенные правила 2025 года.
Переуступка права требования на квартиру в новостройке - выгодно, но рискованно. Узнайте, какие налоги платить в 2025 году, как избежать мошенников и почему 12,7% сделок заканчиваются в суде.
больше