Когда вы покупаете квартиру в новостройке не у застройщика, а у другого человека - это не просто сделка. Это переуступка права требования. И если вы думаете, что это просто способ сэкономить - вы ошибаетесь. Это сложная юридическая операция, где одна ошибка может стоить вам не только денег, но и всей квартиры.
Что такое переуступка права требования?
Переуступка права требования - это когда человек, который купил квартиру по договору долевого участия (ДДУ), передает свои права на эту квартиру другому человеку, пока дом еще строится. Вы не покупаете квартиру. Вы покупаете право требовать от застройщика, чтобы он вам эту квартиру отдал, когда дом сдадут.
Это не продажа недвижимости. Это передача долга и прав по договору. И закон №214-ФЗ, который регулирует долевое строительство, четко говорит: такую сделку можно заключить только после регистрации ДДУ в Росреестре, но до подписания передаточного акта. То есть - до того, как дом сдадут.
Почему люди так делают? Потому что застройщики часто продают квартиры на ранних этапах по самым низким ценам. А если вы купили квартиру за 2,5 млн рублей, а через полгода продаете ее за 3 млн - вы получаете прибыль. Но эта прибыль облагается налогом. И в 2025 году правила изменились.
Какие налоги платить придется в 2025 году?
В 2025 году налог на доход от переуступки стал сложнее. Раньше все платили 13%, теперь - по прогрессивной шкале:
- До 2,4 млн рублей прибыли - 13%
- От 2,4 до 5 млн - 15%
- От 5 до 20 млн - 18%
- От 20 до 50 млн - 20%
- Свыше 50 млн - 22%
Пример: вы купили квартиру по ДДУ за 3 млн рублей, продали по переуступке за 5,5 млн. Прибыль - 2,5 млн рублей. Первые 2,4 млн облагаются 13% - это 312 000 рублей. Оставшиеся 100 000 - 15% - это 15 000 рублей. Итого налог: 327 000 рублей. Это почти в два раза больше, чем если бы ставка осталась 13%.
Важно: имущественный вычет в 1 млн рублей, который действует при продаже готовой квартиры, не применяется к переуступке. Потому что право требования - это не имущество. Это право. И по закону (статья 38 НК РФ) оно не считается объектом налогообложения как недвижимость.
Но есть один способ снизить налог: вычесть из дохода сумму, которую вы действительно заплатили по ДДУ. Если вы платили 2,8 млн, а продали за 3,2 млн - налог платите только с 400 тысяч. Главное - сохранить все квитанции, выписки из банка, платежные поручения. Без них налоговая не примет расходы.
Покупатель не платит налог. Он просто получает право. Продавец - обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля. Даже если вы ничего не заработали - если цена продажи равна цене покупки - декларацию все равно нужно подавать. Иначе - штраф.
Основные риски покупателя
Самый страшный риск - вы заплатите деньги, а квартиру не получите. Почему? Потому что сделка могла быть незаконной.
- ДДУ не зарегистрирован. Если застройщик не внес договор в Росреестр - у продавца нет права передавать его. Вы купите ничто.
- Нет согласия застройщика. По закону, застройщик должен дать письменное согласие на уступку. Без него сделка ничтожна. И застройщик может просто отказать вам в подписании акта.
- Деньги не оплачены полностью. Если продавец еще не заплатил за квартиру, вы становитесь ответственным за остаток. И застройщик может потребовать от вас доплатить. А если вы не согласны - он расторгнет договор.
- Обременения. Арест, залог, ипотека - все это может быть скрыто. Даже если продавец говорит, что «все чисто» - проверяйте в Росреестре.
По данным Росреестра за 2023 год, 12,7% сделок с переуступкой заканчиваются в суде. А по данным Лигал.Т, 67% споров - из-за нарушений процедуры. Самые частые ошибки: отсутствие согласия застройщика (32%), неполная оплата (27%), незарегистрированный ДДУ (19%).
Как проверить сделку - пошагово
Если вы решили покупать - не спешите. Проверьте все в пять шагов:
- Запросите оригинал ДДУ. Проверьте номер, дату регистрации, ФИО участника. Сравните с выпиской из Росреестра.
- Убедитесь, что ДДУ зарегистрирован. Зайдите на сайт Росреестра, введите номер договора - должен быть статус «зарегистрирован».
- Попросите письменное согласие застройщика. Оно должно быть на бланке застройщика, с печатью и подписью. Без него - сделка недействительна.
- Проверьте оплату. Запросите выписки по счету: все ли платежи внесены? Нет ли задолженности? Если есть - договор о переводе долга должен быть оформлен с участием застройщика.
- Проверьте застройщика. Зайдите на сайт Минстроя - есть ли у него разрешение на строительство? Есть ли проектная декларация? Есть ли в реестре нарушений?
Если что-то не совпадает - не рискуйте. Даже если цена кажется слишком хорошей.
Сколько стоит сделка?
Помимо цены квартиры, есть еще расходы:
- Юрист - 15 000-30 000 рублей. Обязательно. Без него вы не разберетесь в документах.
- Нотариус - 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. По закону, сделка с переуступкой не обязана удостоверяться нотариально, но многие застройщики требуют этого.
- Госпошлина - 4 000 рублей (при регистрации права собственности после сдачи дома).
Итого - вы можете потратить еще 50 000 рублей на юридическую чистоту. Но это дешевле, чем потерять 3 миллиона рублей.
Почему переуступка все еще популярна?
Несмотря на риски, в 2024 году 18,5% всех сделок на первичном рынке - это переуступки. Почему? Потому что застройщики не всегда могут предложить квартиры в нужном районе или планировке. А через переуступку вы можете купить квартиру, которую никто не видел - на этапе фундамента - по цене, которая будет в 1,5-2 раза ниже, чем после сдачи дома.
По данным АНРИ, 28,3% покупателей выбирают переуступку именно потому, что это единственный способ попасть в новый микрорайон на ранней стадии. И если вы покупаете в Москве, Санкт-Петербурге или других крупных городах - шансы найти выгодную сделку выше.
Но помните: вы не покупаете квартиру. Вы покупаете риск. Риск, что застройщик обанкротится. Риск, что стройка заморозится. Риск, что документы окажутся поддельными. Все это - ваша ответственность.
Что делать, чтобы не попасть в ловушку?
Вот что советуют юристы:
- Никогда не платите деньги без подписания договора переуступки и согласия застройщика.
- Не доверяйте устным обещаниям. Все - только письменно.
- Запросите копию паспорта продавца, ИНН, свидетельство о регистрации ДДУ.
- Проверьте застройщика в реестре Минстроя - нет ли в нем санкций, судебных дел, приостановок.
- Попросите выписку из ЕГРН по праву требования - там должны быть указаны все обременения.
- Сделайте отсрочку платежа - не переводите всю сумму сразу. Пусть 30% будет после подписания акта с застройщиком.
Если продавец не хочет показывать документы - уходите. Это не «просто формальность». Это ваша безопасность.
Вывод: стоит ли переуступка рисков?
Переуступка права требования - это не «дешевый способ» купить квартиру. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, деньги и нервы на проверку. Для тех, кто не боится рисков, но хочет снизить их до минимума.
Если вы хотите сэкономить - ищите сделки с небольшой прибылью (до 2,4 млн рублей). Там налог останется 13%. Если вы покупаете квартиру за 5-10 млн - вы платите 18-20% налога. Это уже не сэкономили - это переплатили.
И помните: в 2025 году рынок переуступок может сократиться на 15-20% из-за новых налогов. Но те, кто сделает все правильно - получат квартиру. А те, кто пойдет по пути «быстро и дешево» - потеряют все.
Нужно ли платить налог, если я продал квартиру по переуступке за ту же цену, что и купил?
Да, декларацию 3-НДФЛ нужно подавать даже при нулевой прибыли. По закону, любая сделка с переуступкой права требования подлежит отчетности. Если налоговая не получит декларацию - вы рискуете получить штраф за несвоевременную подачу. Даже если дохода не было - вы обязаны сообщить об этом.
Можно ли использовать материнский капитал при переуступке права требования?
Нет, напрямую - нельзя. Материнский капитал можно использовать только при покупке квартиры у застройщика по ДДУ. При переуступке вы не заключаете договор с застройщиком - вы покупаете право от другого участника. Поэтому Пенсионный фонд не одобрит выплату маткапитала в таком случае. Исключение - если застройщик согласится оформить новый ДДУ на вас, но это редкость и требует дополнительных согласований.
Что делать, если застройщик отказывается признавать нового участника?
Если застройщик отказывается, значит, сделка была оформлена с нарушениями. Самая частая причина - отсутствие письменного согласия. В этом случае вы можете подать иск в суд, но шансы на победу невысоки, если документы оформлены неправильно. Лучше - не рисковать. Перед покупкой убедитесь, что застройщик уже дал согласие, и это согласие подписано и заверено печатью.
Можно ли переуступить право требования, если квартира еще не оплачена полностью?
Да, но только с согласия застройщика и с оформлением дополнительного договора о переводе долга. Вы становитесь новым должником по остатку платежа. Если вы не согласны платить оставшуюся сумму - застройщик может расторгнуть ДДУ. Это рискованно, потому что вы не знаете, сколько осталось платить, и может оказаться, что сумма выше, чем вы ожидали.
Как проверить, не находится ли застройщик под банкротством?
Зайдите на сайт Минстроя РФ и найдите застройщика в реестре. Там указаны все нарушения, приостановки и судебные дела. Также проверьте на сайте Федеральной службы судебных приставов - нет ли исполнительных производств. И посмотрите в ЕФРСБ - реестр банкротов. Если застройщик в процессе банкротства - переуступка не имеет смысла: вы рискуете остаться без квартиры и без денег.
