Когда вы покупаете квартиру в новостройке не у застройщика, а у другого человека - это не просто сделка. Это переуступка права требования. И если вы думаете, что это просто способ сэкономить - вы ошибаетесь. Это сложная юридическая операция, где одна ошибка может стоить вам не только денег, но и всей квартиры.
Что такое переуступка права требования?
Переуступка права требования - это когда человек, который купил квартиру по договору долевого участия (ДДУ), передает свои права на эту квартиру другому человеку, пока дом еще строится. Вы не покупаете квартиру. Вы покупаете право требовать от застройщика, чтобы он вам эту квартиру отдал, когда дом сдадут.
Это не продажа недвижимости. Это передача долга и прав по договору. И закон №214-ФЗ, который регулирует долевое строительство, четко говорит: такую сделку можно заключить только после регистрации ДДУ в Росреестре, но до подписания передаточного акта. То есть - до того, как дом сдадут.
Почему люди так делают? Потому что застройщики часто продают квартиры на ранних этапах по самым низким ценам. А если вы купили квартиру за 2,5 млн рублей, а через полгода продаете ее за 3 млн - вы получаете прибыль. Но эта прибыль облагается налогом. И в 2025 году правила изменились.
Какие налоги платить придется в 2025 году?
В 2025 году налог на доход от переуступки стал сложнее. Раньше все платили 13%, теперь - по прогрессивной шкале:
- До 2,4 млн рублей прибыли - 13%
- От 2,4 до 5 млн - 15%
- От 5 до 20 млн - 18%
- От 20 до 50 млн - 20%
- Свыше 50 млн - 22%
Пример: вы купили квартиру по ДДУ за 3 млн рублей, продали по переуступке за 5,5 млн. Прибыль - 2,5 млн рублей. Первые 2,4 млн облагаются 13% - это 312 000 рублей. Оставшиеся 100 000 - 15% - это 15 000 рублей. Итого налог: 327 000 рублей. Это почти в два раза больше, чем если бы ставка осталась 13%.
Важно: имущественный вычет в 1 млн рублей, который действует при продаже готовой квартиры, не применяется к переуступке. Потому что право требования - это не имущество. Это право. И по закону (статья 38 НК РФ) оно не считается объектом налогообложения как недвижимость.
Но есть один способ снизить налог: вычесть из дохода сумму, которую вы действительно заплатили по ДДУ. Если вы платили 2,8 млн, а продали за 3,2 млн - налог платите только с 400 тысяч. Главное - сохранить все квитанции, выписки из банка, платежные поручения. Без них налоговая не примет расходы.
Покупатель не платит налог. Он просто получает право. Продавец - обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля. Даже если вы ничего не заработали - если цена продажи равна цене покупки - декларацию все равно нужно подавать. Иначе - штраф.
Основные риски покупателя
Самый страшный риск - вы заплатите деньги, а квартиру не получите. Почему? Потому что сделка могла быть незаконной.
- ДДУ не зарегистрирован. Если застройщик не внес договор в Росреестр - у продавца нет права передавать его. Вы купите ничто.
- Нет согласия застройщика. По закону, застройщик должен дать письменное согласие на уступку. Без него сделка ничтожна. И застройщик может просто отказать вам в подписании акта.
- Деньги не оплачены полностью. Если продавец еще не заплатил за квартиру, вы становитесь ответственным за остаток. И застройщик может потребовать от вас доплатить. А если вы не согласны - он расторгнет договор.
- Обременения. Арест, залог, ипотека - все это может быть скрыто. Даже если продавец говорит, что «все чисто» - проверяйте в Росреестре.
По данным Росреестра за 2023 год, 12,7% сделок с переуступкой заканчиваются в суде. А по данным Лигал.Т, 67% споров - из-за нарушений процедуры. Самые частые ошибки: отсутствие согласия застройщика (32%), неполная оплата (27%), незарегистрированный ДДУ (19%).
Как проверить сделку - пошагово
Если вы решили покупать - не спешите. Проверьте все в пять шагов:
- Запросите оригинал ДДУ. Проверьте номер, дату регистрации, ФИО участника. Сравните с выпиской из Росреестра.
- Убедитесь, что ДДУ зарегистрирован. Зайдите на сайт Росреестра, введите номер договора - должен быть статус «зарегистрирован».
- Попросите письменное согласие застройщика. Оно должно быть на бланке застройщика, с печатью и подписью. Без него - сделка недействительна.
- Проверьте оплату. Запросите выписки по счету: все ли платежи внесены? Нет ли задолженности? Если есть - договор о переводе долга должен быть оформлен с участием застройщика.
- Проверьте застройщика. Зайдите на сайт Минстроя - есть ли у него разрешение на строительство? Есть ли проектная декларация? Есть ли в реестре нарушений?
Если что-то не совпадает - не рискуйте. Даже если цена кажется слишком хорошей.
Сколько стоит сделка?
Помимо цены квартиры, есть еще расходы:
- Юрист - 15 000-30 000 рублей. Обязательно. Без него вы не разберетесь в документах.
- Нотариус - 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. По закону, сделка с переуступкой не обязана удостоверяться нотариально, но многие застройщики требуют этого.
- Госпошлина - 4 000 рублей (при регистрации права собственности после сдачи дома).
Итого - вы можете потратить еще 50 000 рублей на юридическую чистоту. Но это дешевле, чем потерять 3 миллиона рублей.
Почему переуступка все еще популярна?
Несмотря на риски, в 2024 году 18,5% всех сделок на первичном рынке - это переуступки. Почему? Потому что застройщики не всегда могут предложить квартиры в нужном районе или планировке. А через переуступку вы можете купить квартиру, которую никто не видел - на этапе фундамента - по цене, которая будет в 1,5-2 раза ниже, чем после сдачи дома.
По данным АНРИ, 28,3% покупателей выбирают переуступку именно потому, что это единственный способ попасть в новый микрорайон на ранней стадии. И если вы покупаете в Москве, Санкт-Петербурге или других крупных городах - шансы найти выгодную сделку выше.
Но помните: вы не покупаете квартиру. Вы покупаете риск. Риск, что застройщик обанкротится. Риск, что стройка заморозится. Риск, что документы окажутся поддельными. Все это - ваша ответственность.
Что делать, чтобы не попасть в ловушку?
Вот что советуют юристы:
- Никогда не платите деньги без подписания договора переуступки и согласия застройщика.
- Не доверяйте устным обещаниям. Все - только письменно.
- Запросите копию паспорта продавца, ИНН, свидетельство о регистрации ДДУ.
- Проверьте застройщика в реестре Минстроя - нет ли в нем санкций, судебных дел, приостановок.
- Попросите выписку из ЕГРН по праву требования - там должны быть указаны все обременения.
- Сделайте отсрочку платежа - не переводите всю сумму сразу. Пусть 30% будет после подписания акта с застройщиком.
Если продавец не хочет показывать документы - уходите. Это не «просто формальность». Это ваша безопасность.
Вывод: стоит ли переуступка рисков?
Переуступка права требования - это не «дешевый способ» купить квартиру. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, деньги и нервы на проверку. Для тех, кто не боится рисков, но хочет снизить их до минимума.
Если вы хотите сэкономить - ищите сделки с небольшой прибылью (до 2,4 млн рублей). Там налог останется 13%. Если вы покупаете квартиру за 5-10 млн - вы платите 18-20% налога. Это уже не сэкономили - это переплатили.
И помните: в 2025 году рынок переуступок может сократиться на 15-20% из-за новых налогов. Но те, кто сделает все правильно - получат квартиру. А те, кто пойдет по пути «быстро и дешево» - потеряют все.
Нужно ли платить налог, если я продал квартиру по переуступке за ту же цену, что и купил?
Да, декларацию 3-НДФЛ нужно подавать даже при нулевой прибыли. По закону, любая сделка с переуступкой права требования подлежит отчетности. Если налоговая не получит декларацию - вы рискуете получить штраф за несвоевременную подачу. Даже если дохода не было - вы обязаны сообщить об этом.
Можно ли использовать материнский капитал при переуступке права требования?
Нет, напрямую - нельзя. Материнский капитал можно использовать только при покупке квартиры у застройщика по ДДУ. При переуступке вы не заключаете договор с застройщиком - вы покупаете право от другого участника. Поэтому Пенсионный фонд не одобрит выплату маткапитала в таком случае. Исключение - если застройщик согласится оформить новый ДДУ на вас, но это редкость и требует дополнительных согласований.
Что делать, если застройщик отказывается признавать нового участника?
Если застройщик отказывается, значит, сделка была оформлена с нарушениями. Самая частая причина - отсутствие письменного согласия. В этом случае вы можете подать иск в суд, но шансы на победу невысоки, если документы оформлены неправильно. Лучше - не рисковать. Перед покупкой убедитесь, что застройщик уже дал согласие, и это согласие подписано и заверено печатью.
Можно ли переуступить право требования, если квартира еще не оплачена полностью?
Да, но только с согласия застройщика и с оформлением дополнительного договора о переводе долга. Вы становитесь новым должником по остатку платежа. Если вы не согласны платить оставшуюся сумму - застройщик может расторгнуть ДДУ. Это рискованно, потому что вы не знаете, сколько осталось платить, и может оказаться, что сумма выше, чем вы ожидали.
Как проверить, не находится ли застройщик под банкротством?
Зайдите на сайт Минстроя РФ и найдите застройщика в реестре. Там указаны все нарушения, приостановки и судебные дела. Также проверьте на сайте Федеральной службы судебных приставов - нет ли исполнительных производств. И посмотрите в ЕФРСБ - реестр банкротов. Если застройщик в процессе банкротства - переуступка не имеет смысла: вы рискуете остаться без квартиры и без денег.
Нонна Коваленко
16.11.2025Я купила квартиру по переуступке в 2023 году и чуть не осталась без денег и без квартиры
Продавец сказал что всё чисто, а оказалось ДДУ не зарегистрирован
Застройщик вообще не знал кто он такой
Теперь я только с юристом и только с выпиской из Росреестра
Никаких устных обещаний, никаких "ну ты же мне веришь"
Nikita Nikiforov
17.11.2025Важно понимать, что переуступка - это не продажа недвижимости, а передача обязательств по ДДУ, и именно это порождает все риски
Налоговая не видит в этом имущество, поэтому вычет в 1 млн не работает, хотя многие думают, что да
А вот расходы можно учесть - если есть все платежки, выписки, подтверждения, даже если это переводы через Сбербанк онлайн или Тинькофф
И да, декларацию нужно подавать даже при нулевой прибыли - это не формальность, это закон, и штраф за несвоевременную подачу - 1000 рублей за каждый месяц, плюс возможная блокировка счетов
И еще: согласие застройщика должно быть именно в письменной форме, с печатью и подписью, а не просто скриншот из WhatsApp
Если застройщик не выдает его - даже если продавец говорит, что он «уже согласен», это не значит, что он согласен
Проверяйте в реестре Минстроя - там есть и списки недобросовестных застройщиков, и статусы проектов
Если дом строится с 2020 года и до сих пор не сдан - это красный флаг, даже если цена «супер-выгодная»
И еще один момент: если продавец не платил налоги с предыдущей переуступки - это тоже ваша головная боль
Вы становитесь правопреемником, и налоговая может взыскать с вас задолженность
Поэтому всегда запрашивайте у продавца справку об уплате НДФЛ - даже если он говорит, что «не заработал»
Kateryna Diachenko
18.11.2025ОЙ МОИ БОГИ!!! Я ТОЖЕ ПОКУПАЛА ПО ПЕРЕУСТУПКЕ И ПОЧТИ ПОГИБЛА 😭
Сначала думала, что это супер-круто, потом поняла, что это как купить лотерею с непонятным выигрышем 🤯
Но я счастлива - у меня всё хорошо, но только потому что я села с юристом и не поленилась проверить всё в Росреестре и Минстрое
Советую всем: если цена кажется слишком хорошей - это не скидка, это ловушка 💥
И да, налоги - это не страшно, если ты всё сделал правильно, но если не подал декларацию - готовься к крикам налоговой в твоих ушах 📣
Денис Скиба
19.11.2025Все эти «переуступки» - результат слабости российской власти и разрушения законодательной базы
Застройщики ведут себя как бандиты, а покупатели - как жертвы, потому что не хотят разбираться
Налоговая теперь требует декларации даже при нулевой прибыли - это правильно
Те, кто думает, что можно обойти закон - не понимают, что Россия больше не та страна, где можно всё «сделать по-дружески»
Если вы не готовы к документам, к проверкам, к юристам - не лезьте в это
Это не рынок, это поле боя
И тот, кто не вооружён документами - погибает
Фортунат Иванец
19.11.2025Оооо, я тоже проходил через это! 😅
Покупал в 2023, всё было чисто, но застройщик сначала отказался - сказал, что «не знаем, кто такой новый участник»
Потом, когда я показал им письменное согласие с печатью и подписью - всё стало нормально
А ещё я сделал отсрочку: 70% сразу, 30% - после подписания акта с застройщиком
И знаете, что самое крутое? Я сэкономил 1,2 млн по сравнению с покупкой у застройщика
Но только потому что не жадничал и не торопился
Проверял, проверял, проверял - и только потом платил
И да, юрист - это не трата, это инвестиция в спокойствие 💪
И не забывайте про ЕФРСБ - там всё видно, если застройщик на грани банкротства
Будьте умными, друзья!
ruy yana
20.11.2025Продал квартиру по переуступке за 4,2 млн, купил за 3,8 млн - налог 52 тысяч
Декларацию подал, всё чисто
Никаких проблем
Главное - не врать налоговой и не пытаться обойти систему
И да, согласие застройщика - это не пустышка, это ваша защита
Priscilla Pavljuk
22.11.2025Я бы никогда не стала покупать без юриста - это как идти в бой без бронежилета
И да, налоги - это не страшно, если ты знаешь, что платишь законно
А вот если ты думаешь, что «всё можно схитрить» - ты уже проиграл
Проверяйте застройщика, проверяйте ДДУ, проверяйте согласие - и тогда вы не просто купите квартиру, вы купите спокойствие
И не слушайте тех, кто говорит «у меня друг купил и всё ок» - у каждого своя история, и не все выживают
Elena Novikova
24.11.2025Самое интересное, что в 2025 году налоговая начала применять прогрессивную шкалу именно к переуступкам, потому что это - инструмент теневого капитала
Те, кто думает, что это «дешево» - не понимают, что это не покупка, а спекуляция
Имущественный вычет не применяется, потому что право требования - это не имущество, а финансовый инструмент
И если вы не платите налоги, вы не покупатель - вы контрабандист
Юристы, которые предлагают «обойти» налог - это не помощники, это моральные деграданты
И да, если вы не проверяете застройщика в Минстрое - вы не покупатель, вы участник финансовой пирамиды
Ваша «выгода» - это чужой крах
И помните: в 2025 году налоговая получила доступ к банковским операциям через ФНС - и всё, что вы не задекларировали - будет найдено
Так что, если вы не готовы к прозрачности - не лезьте в эту игру
Это не рынок, это биржа риска - и вы не игрок, вы жертва