Когда вы продаете квартиру, государство требует НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с прибыли от продажи недвижимости. Также известный как налог с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены и вычетов. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше пяти лет, налог неизбежен. Это не так. В 2025 году правила остались прежними, но стали жестче в применении: вычет в 1 миллион рублей доступен только один раз в год, а кадастровая стоимость теперь влияет на базу налогообложения даже при низкой цене сделки.
Если вы продаете квартиру, которую получили в наследство или по договору дарения, срок владения считается с момента получения права, а не с даты регистрации. И если вы купили её по ДДУ, то срок начинается не с подписания договора, а с даты получения акта приема-передачи. Это частая ошибка, из-за которой люди платят налог, когда могли бы его избежать. Имущественный вычет, сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы снизить налогооблагаемую базу. Также известный как налоговый вычет на недвижимость, он позволяет не платить налог, если вы продаете квартиру за 1 млн рублей или меньше. Но если вы купили квартиру за 8 млн, а продаете за 9 млн — вычет не спасет: налог будет с разницы. При этом, если кадастровая стоимость 10 млн, а вы продаете за 7 млн, налог считают с 70% от кадастра — то есть с 7 млн, а не с 700 тысяч.
Минимальный срок владения, период, после которого продажа недвижимости не облагается налогом. Также известный как срок владения без налога, теперь составляет 5 лет для большинства случаев, но есть исключения. Если квартира досталась вам по наследству, в дар от близкого родственника, или вы получили её по программе «русско-кавказской» реформы — срок сокращается до 3 лет. А если вы купили её до 2016 года и продаете сейчас — можно смело использовать правило 3 лет, даже если это не ваша первая сделка. Важно: вычет можно применить только один раз в год, независимо от количества проданных объектов. То есть, если вы продаете две квартиры за год — вычет дается только на одну.
Кадастровая стоимость — это не просто цифра в выписке. Она влияет на налог даже если вы не согласны с ней. Если вы продаете квартиру за 5 млн, а кадастровая стоимость — 8 млн, налог считают не с 5 млн, а с 70% от 8 млн — то есть с 5,6 млн. Только если вы подадите заявление об оспаривании кадастра в Росреестре и получите снижение — налог пересчитают. Это не быстрая процедура, но она работает. Многие не знают: можно не платить налог вообще, если вы купили квартиру за ту же сумму, за которую продаете. Даже если вы не сохранили договор — если у вас есть выписка из ЕГРН с ценой покупки, этого достаточно для подтверждения расходов.
Всё это — не теория. Это реальные правила, которые применяют налоговые инспекции в 2025 году. И если вы не знаете, как считать налог, как правильно оформить вычет или когда срок владения действительно истек — вы рискуете получить доначисление, пени и штрафы. Ниже вы найдете проверенные инструкции, примеры расчета и ловушки, которые ловят даже опытных собственников. Здесь нет общих фраз — только конкретные шаги, которые помогут вам не переплатить, не запутаться и не попасть на проверку.
Как снизить или обнулить НДФЛ при продаже ипотечной квартиры в 2025 году: два способа вычетов, документы, сроки, льготы для семей с детьми и почему остаток долга не уменьшает налог.
больше