Когда вы продаете квартиру, дом или землю, государство требует с вас НДФЛ с недвижимости, налог на доходы физических лиц, который взимается с прибыли от продажи имущества. Также известный как налог с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены и того, как вы оформляете сделку. В 2025 году правила стали жестче: льгота в 5 лет теперь действует только если стоимость объекта не превышает 50 млн рублей. Если вы продали квартиру за 60 млн и держали её 4 года — налог вам всё равно начислят. Это не ошибка, а закон.
Главный способ снизить налог — имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи. Например, если купили квартиру за 4 млн, а продали за 5 млн — налог платить не нужно: 5 млн минус 1 млн = 4 млн, и это меньше, чем стоимость покупки. Но если вы купили за 2 млн и продали за 5 млн — налог будет только с 2 млн (5 минус 1 минус 2). Есть и второй вычет — по расходам на покупку. Тогда нужно собирать договоры, платежки, акты. Он сложнее, но выгоднее, если цена покупки выше 1 млн.
Срок владения — ещё один ключевой фактор. Минимальный срок владения, период, после которого продажа недвижимости не облагается налогом, теперь зависит от типа объекта и времени получения права собственности. Для квартир, купленных до 2016 года — 3 года. Для новых — 5 лет. А если квартира досталась по наследству или в дар от близкого родственника — срок считается с момента, когда предыдущий владелец получил её. Кадастровая стоимость тоже влияет: если вы продали квартиру дешевле 70% от кадастра — налог считают не от вашей цены, а от кадастра. Это ловушка, которую многие не замечают до уведомления от налоговой.
Что делать, если вы продали ипотечную квартиру с остатком долга? Никакие остатки по кредиту не снижают налог. Только вычеты работают. Если у вас дети — можно использовать вычет на них, но это отдельная процедура. Налог платят не только продавцы — если вы сдаёте жильё в аренду, доход тоже облагается НДФЛ. И если вы не подали декларацию, налоговая найдёт вас через Росреестр. В 2025 году система автоматически сверяет сделки с доходами.
Здесь собраны все актуальные случаи: как считать налог при продаже квартиры, как получить вычет без декларации через работодателя, почему 5 лет — не всегда спасение, и как не переплатить, если у вас несколько объектов. Вы найдёте чёткие примеры, реальные цифры и ловушки, о которых молчат риелторы. Всё — без воды, без теории, только то, что работает в 2025 году.
С 2025 года изменились правила налогообложения при продаже доли в квартире: введена прогрессивная шкала, ужесточены вычеты и сроки. Узнайте, как правильно рассчитать налог, использовать вычет и избежать штрафов.
больше