Когда вы продаете квартиру, дом или долю в недвижимости, государство требует НДФЛ с продажи недвижимости, налог на доходы физических лиц, который платится с прибыли от продажи жилья. Также известный как налог с продажи квартиры, он не всегда равен 13% — в 2025 году правила изменились, и теперь даже если вы владели квартирой 5 лет, это не гарантирует освобождение от налога. Главное, что теперь действует льгота в 50 миллионов рублей: если выручка от продажи превышает эту сумму, налог считают с разницы, а не с полной стоимости. Это касается не только квартир, но и земли, гаражей, дач — всего, что считается недвижимостью по закону.
Если вы купили жильё за 3 миллиона, а продали за 5, вы не платите налог, если используете имущественный вычет, стандартный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей, который можно применить к доходу от продажи. Но если вы купили за 4 миллиона и продали за 6, вычитать можно не 1 миллион, а фактические расходы — и тогда налог будет только с 2 миллионов. Важно: вычеты нельзя совмещать. Выбирайте то, что выгоднее. И да, кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, которую использует государство для расчета налогов и сборов теперь играет ключевую роль: если вы продаете дешевле, чем 70% кадастровой стоимости, налог считают не от вашей цены, а от этой цифры. Это ловушка, в которую попадают многие, особенно при продаже по договору купли-продажи с заниженной суммой.
В 2025 году ввели прогрессивную шкалу налога, новую систему налогообложения, при которой доходы свыше 5 миллионов рублей облагаются по ставке 15%, а не 13%. Это значит, что если вы продали квартиру за 8 миллионов, первые 5 миллионов — под 13%, а оставшиеся 3 — уже под 15%. Для семей с детьми есть нюансы: если вы используете маткапитал при покупке, это может повлиять на срок владения, но не на размер вычета. И да, остаток по ипотеке не уменьшает налог — это распространённое заблуждение. Банк не дает вам вычет на погашение кредита при продаже, только на покупку.
Вы можете снизить налог, если купили новую квартиру в том же году — тогда вычеты можно зачесть друг против друга. Но делать это нужно правильно: подавать декларацию 3-НДФЛ или оформить вычет через работодателя. Если не подать — вас оштрафуют. А если продали долю в квартире — вычет тоже есть, но он делится между собственниками. Кто-то может получить 1 миллион, а кто-то — только 300 тысяч, если доля меньше.
Здесь собраны все актуальные случаи: как считать налог при переуступке ДДУ, как не переплатить при продаже квартиры с перепланировкой, почему продажа апартаментов обходится дороже, и как использовать вычет через работодателя без бумажной волокиты. Вы найдете конкретные примеры, цифры и пошаговые схемы — без теории, только то, что работает в 2025 году. Не тратьте время на гадания — здесь всё по правилам, с реальными цифрами и без воды.
Узнайте, когда можно продать недвижимость без налога - через 3 или 5 лет. Как считать срок, какие документы нужны, как сэкономить на налоге и избежать ошибок, которые приводят к доначислениям.
больше