Продаете квартиру, дом или апартаменты? Перед сделкой важно понять: сколько лет вы должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог? Ответ - не один, а два: 3 года или 5 лет. Всё зависит от того, как вы получили жильё, когда и при каких обстоятельствах. Если ошибётесь - заплатите до 30% от дохода. А это может быть сотни тысяч рублей. Не надо паниковать. Разберёмся по шагам, как не переплатить и не попасть в ловушку налоговой.
Когда достаточно 3 лет?
Трёхлетний срок - это льгота, а не правило. Он работает только в определённых случаях. Если вы попадаете под один из них - можете продавать без налога. Главные условия:
- Недвижимость получена в дар от близкого родственника (супруг, родитель, ребёнок, бабушка, дедушка, брат, сестра).
- Вы унаследовали жильё после смерти родственника.
- Недвижимость была приватизирована (то есть вы стали собственником бесплатно через государственную программу).
- Вы получили жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Квартира или дом были куплены до 1 января 2016 года - даже если вы купили её в 2015 году, вам достаточно 3 лет владения.
Важно: даже если жильё досталось вам по дарственной от близкого родственника, срок в 3 года работает только при условии, что оно было вашим единственным жильём на момент продажи. Если у вас была ещё одна квартира - вам всё равно нужно ждать 5 лет. Это частая ошибка. Многие думают: «Подарил отец - значит, 3 года». Нет. Если у вас уже есть другое жильё - льгота не действует.
Почему 5 лет - это чаще всего
Если вы купили квартиру на вторичном рынке в 2020 году, или новостройку по ДДУ в 2022-м, или получили её в обмен на другую - вам нужно ждать 5 лет. Это правило по умолчанию. Оно распространяется на:
- Квартиры, купленные после 1 января 2016 года.
- Апартаменты, офисы, склады, коммерческая недвижимость - даже если куплены в 2010 году.
- Жильё, полученное от не близких родственников (например, от двоюродного брата, тёти, друга).
- Недвижимость, купленная в браке, но оформленная на одного из супругов - если она не была в совместной собственности.
Если вы продадите до истечения 5 лет - с дохода нужно заплатить 13% (если вы резидент РФ). Налог считается не с полной суммы сделки, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Но есть два способа уменьшить базу для налогообложения.
Как снизить налог, если срок не вышел
Даже если вы продали жильё раньше 3 или 5 лет, вы не обязаны платить 13% от всей суммы. Есть два варианта сэкономить:
- Стандартный налоговый вычет - 1 миллион рублей. Вычитаете из дохода от продажи 1 млн - и платите 13% только с остатка. Например: продали квартиру за 4,5 млн. Вычитаете 1 млн - остаётся 3,5 млн. Налог: 3,5 млн × 13% = 455 000 рублей.
- Вычет по расходам. Если вы можете подтвердить, сколько заплатили за эту квартиру - вычитаете именно эту сумму. Например: купили за 3,2 млн, продали за 4,5 млн. Налог: (4,5 млн - 3,2 млн) × 13% = 169 000 рублей. Это почти в 3 раза меньше, чем с вычетом в 1 млн.
Важно: вы можете выбрать только один из этих вычетов. Нельзя сложить их. Поэтому считайте оба варианта. Если вы купили жильё дороже 1 млн - вычет по расходам выгоднее. Если купили дешевле - берите 1 млн. Например: купили за 600 тыс., продали за 2,5 млн. С вычетом по расходам: (2,5 млн - 600 тыс.) × 13% = 247 000 руб. С вычетом в 1 млн: (2,5 млн - 1 млн) × 13% = 195 000 руб. Тут выгоднее 1 млн.
Для подтверждения расходов нужны: договор купли-продажи, платежки (выписки из банка, квитанции), акт приёма-передачи. Без документов - вычет не примут. По статистике ФНС, 57% продавцов в 2023 году использовали стандартный вычет - потому что не сохранили документы.
Особый случай: новостройки по ДДУ
Это самая частая ловушка. Многие думают: «Я купил квартиру в новостройке в 2021 году, а зарегистрировал право в 2023 - значит, срок начинается с 2023». Нет. Для жилья по ДДУ срок владения отсчитывается с момента полной оплаты, а не с даты регистрации.
Пример: вы заплатили за квартиру в новостройке 15 марта 2021 года. Дом сдали в эксплуатацию только в июне 2022 года. Регистрация права собственности - 10 июня 2022. Продали квартиру в апреле 2024. Сколько лет вы владели? 3 года и 1 месяц - с даты полной оплаты. Значит, вы попадаете под льготу 3 года и не платите налог.
Чтобы доказать это налоговой, нужны: договор ДДУ, платежные документы (выписки, чеки, квитанции), акт о полной оплате. Без них инспектор посчитает срок с регистрации - и поставит вам налог. На форумах много историй, где люди сначала получали доначисления, а потом, подав апелляцию с документами, отменяли налог. Главное - сохраняйте все квитанции. Даже если кажется, что «это мелочь».
Апартаменты - не квартиры
Апартаменты, офисы, магазины, склады - это не жилые помещения. Даже если вы живёте в апартаментах, налоговая их считает коммерческой недвижимостью. Для них минимальный срок - всегда 5 лет, вне зависимости от того, когда купили или как получили.
И вычет при продаже - только 250 тысяч рублей, а не 1 миллион. Например: купили апартаменты за 3 млн, продали за 5 млн. Налог: (5 млн - 250 тыс.) × 13% = 617 500 рублей. Если бы это была квартира - вы бы вычли 1 млн и заплатили 520 000. Разница - почти 100 тысяч. Не забывайте про эту разницу.
Что делать, если продали раньше срока
Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например: продали в мае 2024 - декларацию нужно сдать до 30 апреля 2025. Налог - оплатить до 15 июля 2025.
Если не подадите - штраф от 5% до 30% от суммы налога, плюс пеня за каждый день просрочки. Даже если налог равен нулю (например, вычли 1 млн и доход меньше), декларацию подавать всё равно нужно. Иначе налоговая сама запросит документы - и вы окажетесь в списке «подозрительных».
Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте nalog.ru, через МФЦ или с помощью бухгалтера. Не откладывайте - ошибки в расчётах часто исправляются только через суд.
Семьи с детьми - особые правила
Если у вас двое или больше несовершеннолетних детей, и вы продаете жильё, чтобы купить новое - вы можете не платить налог, даже если не выдержали срок. Главное условие: новая квартира должна быть куплена в течение 90 дней после продажи старой.
Пример: продали квартиру в марте 2024, купили новую в мае 2024. Дети - 8 и 12 лет. Вы подаёте декларацию и прикладываете договоры купли-продажи старого и нового жилья. Налоговая смотрит: сроки соблюдены, дети есть - налог не начисляют. Это правило работает только для жилых помещений. Для апартаментов - не действует.
Но! Если вы продали квартиру, а потом не купили новую - льгота сгорает. Налог придётся платить. И не забудьте: если дети несовершеннолетние, они тоже должны быть собственниками новой квартиры. Иначе налоговая может отказать.
Что будет, если не платить
Налоговая не просто «проверит» - она будет искать. У них есть доступ к ЕГРН, банкам, данным риэлторов. Если вы продали квартиру, но не подали декларацию - через год вам пришлют уведомление. Если не ответите - начнут доначислять налог, штрафы и пени. Штраф за несдачу декларации - от 1000 рублей, но если налог больше 3000 - штраф 20% от суммы. Пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. За 2 года это может быть 50-70 тысяч рублей.
Иногда люди думают: «Я не резидент, мне и так 30%». Но даже для нерезидентов - вычет в 1 млн рублей не действует. Налог платится с полной суммы сделки. Продали квартиру за 2 млн - заплатите 600 тысяч. Никаких вычетов. Это важно для тех, кто живёт за границей, но имеет российскую недвижимость.
Что изменится в ближайшие годы
Сейчас система сложная. Сроки разные, правила зависят от способа получения, типа недвижимости, наличия детей. Эксперты говорят: это неудобно и приводит к ошибкам. В 2024 году ФНС рассматривает возможность упростить правила: ввести единый срок владения - 5 лет для всех, но с более чётким началом отсчёта. Например: всегда с момента полной оплаты, независимо от способа приобретения.
Если это произойдёт - споры с налоговой сократятся. Но пока - действуют старые правила. Не ждите изменений. Действуйте сейчас. Сохраняйте документы. Считайте сроки. Проверяйте, что вы не попали в ловушку.
Если я купил квартиру в 2015 году, мне достаточно 3 лет?
Да. Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, минимальный срок владения для освобождения от налога - 3 года, независимо от того, как вы её получили. Это прописано в законе и не менялось.
Можно ли продать квартиру, купленную в браке, и не платить налог, если она оформлена только на одного супруга?
Нет. Если квартира была куплена в браке - она считается совместной собственностью, даже если оформлена на одного. При продаже налоговая может потребовать подтверждения, что второй супруг не участвовал в сделке. Лучше оформлять сделку с согласия супруга и указывать, что жильё - совместное. Иначе могут посчитать, что вы продали долю, и налог будет начислен с части дохода.
Что делать, если я потерял документы о покупке квартиры?
Если вы не можете подтвердить расходы - используйте стандартный налоговый вычет в 1 миллион рублей. Он работает даже без документов. Но помните: если вы купили квартиру за 1,5 млн, а продали за 3 млн, с вычетом в 1 млн вы заплатите 260 тысяч. Если бы у вас были документы - вы бы заплатили 260 тысяч с разницы в 1,5 млн. То есть без документов вы платите больше. Попробуйте восстановить документы через Росреестр - там хранятся копии договоров и выписки.
Можно ли продать апартаменты через 3 года без налога?
Нет. Апартаменты, даже если вы в них живёте, - это не жилые помещения. Для них минимальный срок владения - всегда 5 лет. И вычет при продаже - только 250 тысяч рублей. Никаких исключений по дарению или наследству для апартаментов не существует.
Какой срок владения у наследства - с даты смерти или с регистрации?
Срок владения для наследства начинается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права. Например: отец умер 10 марта 2021 года, а вы зарегистрировали наследство 15 июня 2022. Если продали квартиру 5 апреля 2024 - вы владели ею 3 года и 1 месяц. Достаточно для освобождения от налога, если это было ваше единственное жильё.
Если я подарил квартиру сыну, а он продал её через 4 года - платит ли он налог?
Да. Дарение от близкого родственника даёт льготу только дарителю - не одаряемому. Сын получил квартиру в дар, и для него срок владения начинается с даты регистрации права. Если он продал её через 4 года - ему нужно ждать ещё 1 год. Льгота в 3 года работает только если квартира была его единственным жильём. Если у него было ещё жильё - налог платить обязательно.
Ольга Деденева
14.11.2025Ого, а я думала, что если купил до 2016 - то всегда 3 года, даже если не единственное жильё 😅 Спасибо, что разъяснили, теперь хоть не заплачу лишнего! 🙌
Dmitriy Lapin
14.11.2025Блин, я только что продал апартаменты через 3 года и думал, что всё ок... А теперь понял - мне доначислят 600 тысяч! 😱 Это же как в кино - сначала радость, потом ледяной душ из ФНС. Кто-то ещё так попал? Надо срочно идти в налоговый и просить разъяснения, а то до 15 июля осталось 2 недели!
Oleg Kuibar
15.11.2025Спасибо за подробности! Особенно ценно про ДДУ - многие думают, что срок считается с регистрации, а на деле - с момента полной оплаты. У меня друг как раз так и попался: купил квартиру в 2020, зарегистрировал в 2022, продал в 2023 - и думал, что налог не платит. А оказалось - три года не вышло. Пришлось платить. Теперь он все чеки сохраняет, даже от строителей 😅
RUSLAN ABAEV
17.11.2025Знаете, что самое жуткое? Что всё это - не про налоги. Это про то, как государство заставляет нас быть бухгалтерами, юристами и детективами, чтобы просто продать свою квартиру. Кто-то учит детей в школе, кто-то лечит больных - а мы тратим месяцы на поиски квитанций 2015 года, чтобы не заплатить 13%. И да, я знаю, что вычет в 1 млн - это спасение, но если ты купил за 900 тыс. и продал за 2,5 млн - ты всё равно платишь 195 тыс. за то, что жил в своей квартире. Это не налог. Это система, которая наказывает за то, что ты не был достаточно осторожен. А если ты просто человек, а не адвокат с бухгалтером в кармане? Ты проигрываешь. И это несправедливо.
Анна Клименко
17.11.2025ya ne ponimau chto za 5 let esli koupil v 2015... eto zhe vse 3 goda... ili ya glupaia? i esli aparthamenty ne zhilie - no ya v nikh zhivu... eto zhe ne moja vina... kak eto pravilno? i kuda delis dokiumenty? ya ikh vybrosila... ne dumala chto nado...
Валентин Тверской
17.11.2025Ну вот, я уже третий раз перечитываю этот пост, и каждый раз понимаю, что не всё усвоил. Сначала думал - ну 3 года, 5 лет, чё сложного? А потом увидел про наследство - с даты смерти, а не регистрации. Ого. Потом про ДДУ - с оплаты, а не с регистрации. И ещё про то, что если ты купил в браке, но на одного - это всё равно совместная собственность. И ещё про апартаменты - 5 лет и вычет только 250 тысяч. И ещё про детей - 90 дней на покупку новой. И ещё про то, что если не подал декларацию - даже если налог ноль - штраф. И ещё про то, что для нерезидентов вычета вообще нет. И ещё про то, что ФНС может проверить банки, риэлторов, ЕГРН. И ещё про то, что если потерял документы - вычет в 1 млн, но платишь больше. И ещё про то, что даже если ты купил в 2015 - но не единственное жильё - тебе всё равно 5 лет. И ещё про то, что если ты получил в дар - срок начинается с даты регистрации, а не с даты дарения. И ещё про то, что если ты продал и не купил новое - льгота сгорает. И ещё про то, что если ты живёшь в апартаментах - ты всё равно не жилец. И ещё про то, что если ты продал до срока - ты обязан подать декларацию, даже если налог ноль. И ещё про то, что если ты не подал - тебя поставят в список подозрительных. И ещё про то, что пеня за каждый день - 1/300 ставки ЦБ. И ещё про то, что в 2024 году хотят упростить до 5 лет для всех. И всё это - чтобы просто продать квартиру. Я теперь не хочу продавать. Я хочу остаться в этой квартире до конца дней своих. И не думать больше ни о чём. Просто жить. Без налогов. Без вычетов. Без квитанций. Без ЕГРН. Без ФНС. Без страха. Просто жить.
Александр Гиленко
18.11.2025Ты точно уверен, что для наследства срок считается с даты смерти? Я спрашивал в налоговой - сказали, что с даты регистрации. Может, ты ошибаешься? У меня дедушка умер в 2020, а я зарегистрировал в 2022 - если я продам в 2024, мне 3 года или 2? Я не хочу ошибиться.
Дмитрий Трифонов
19.11.2025Не сдавайся! Я тоже потерял все чеки, думал - пропало. Но подал с вычетом в 1 млн - заплатил меньше, чем думал. Главное - подать декларацию. Не жди, пока пришлют уведомление. Сделай это сам - и спи спокойно. Ты не один. Всё можно исправить. Вперёд!