Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет и как это влияет на налог

Продаете квартиру, дом или апартаменты? Перед сделкой важно понять: сколько лет вы должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог? Ответ - не один, а два: 3 года или 5 лет. Всё зависит от того, как вы получили жильё, когда и при каких обстоятельствах. Если ошибётесь - заплатите до 30% от дохода. А это может быть сотни тысяч рублей. Не надо паниковать. Разберёмся по шагам, как не переплатить и не попасть в ловушку налоговой.

Когда достаточно 3 лет?

Трёхлетний срок - это льгота, а не правило. Он работает только в определённых случаях. Если вы попадаете под один из них - можете продавать без налога. Главные условия:

• Недвижимость получена в дар от близкого родственника (супруг, родитель, ребёнок, бабушка, дедушка, брат, сестра).
• Вы унаследовали жильё после смерти родственника.
• Недвижимость была приватизирована (то есть вы стали собственником бесплатно через государственную программу).
• Вы получили жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Квартира или дом были куплены до 1 января 2016 года - даже если вы купили её в 2015 году, вам достаточно 3 лет владения.

Важно: даже если жильё досталось вам по дарственной от близкого родственника, срок в 3 года работает только при условии, что оно было вашим единственным жильём на момент продажи. Если у вас была ещё одна квартира - вам всё равно нужно ждать 5 лет. Это частая ошибка. Многие думают: «Подарил отец - значит, 3 года». Нет. Если у вас уже есть другое жильё - льгота не действует.

Почему 5 лет - это чаще всего

Если вы купили квартиру на вторичном рынке в 2020 году, или новостройку по ДДУ в 2022-м, или получили её в обмен на другую - вам нужно ждать 5 лет. Это правило по умолчанию. Оно распространяется на:

• Квартиры, купленные после 1 января 2016 года.
• Апартаменты, офисы, склады, коммерческая недвижимость - даже если куплены в 2010 году.
• Жильё, полученное от не близких родственников (например, от двоюродного брата, тёти, друга).
• Недвижимость, купленная в браке, но оформленная на одного из супругов - если она не была в совместной собственности.

Если вы продадите до истечения 5 лет - с дохода нужно заплатить 13% (если вы резидент РФ). Налог считается не с полной суммы сделки, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Но есть два способа уменьшить базу для налогообложения.

Как снизить налог, если срок не вышел

Даже если вы продали жильё раньше 3 или 5 лет, вы не обязаны платить 13% от всей суммы. Есть два варианта сэкономить:

1. Стандартный налоговый вычет - 1 миллион рублей. Вычитаете из дохода от продажи 1 млн - и платите 13% только с остатка. Например: продали квартиру за 4,5 млн. Вычитаете 1 млн - остаётся 3,5 млн. Налог: 3,5 млн × 13% = 455 000 рублей.
2. Вычет по расходам. Если вы можете подтвердить, сколько заплатили за эту квартиру - вычитаете именно эту сумму. Например: купили за 3,2 млн, продали за 4,5 млн. Налог: (4,5 млн - 3,2 млн) × 13% = 169 000 рублей. Это почти в 3 раза меньше, чем с вычетом в 1 млн.

Важно: вы можете выбрать только один из этих вычетов. Нельзя сложить их. Поэтому считайте оба варианта. Если вы купили жильё дороже 1 млн - вычет по расходам выгоднее. Если купили дешевле - берите 1 млн. Например: купили за 600 тыс., продали за 2,5 млн. С вычетом по расходам: (2,5 млн - 600 тыс.) × 13% = 247 000 руб. С вычетом в 1 млн: (2,5 млн - 1 млн) × 13% = 195 000 руб. Тут выгоднее 1 млн.

Для подтверждения расходов нужны: договор купли-продажи, платежки (выписки из банка, квитанции), акт приёма-передачи. Без документов - вычет не примут. По статистике ФНС, 57% продавцов в 2023 году использовали стандартный вычет - потому что не сохранили документы.

Особый случай: новостройки по ДДУ

Это самая частая ловушка. Многие думают: «Я купил квартиру в новостройке в 2021 году, а зарегистрировал право в 2023 - значит, срок начинается с 2023». Нет. Для жилья по ДДУ срок владения отсчитывается с момента полной оплаты, а не с даты регистрации.

Пример: вы заплатили за квартиру в новостройке 15 марта 2021 года. Дом сдали в эксплуатацию только в июне 2022 года. Регистрация права собственности - 10 июня 2022. Продали квартиру в апреле 2024. Сколько лет вы владели? 3 года и 1 месяц - с даты полной оплаты. Значит, вы попадаете под льготу 3 года и не платите налог.

Чтобы доказать это налоговой, нужны: договор ДДУ, платежные документы (выписки, чеки, квитанции), акт о полной оплате. Без них инспектор посчитает срок с регистрации - и поставит вам налог. На форумах много историй, где люди сначала получали доначисления, а потом, подав апелляцию с документами, отменяли налог. Главное - сохраняйте все квитанции. Даже если кажется, что «это мелочь».

Апартаменты - не квартиры

Апартаменты, офисы, магазины, склады - это не жилые помещения. Даже если вы живёте в апартаментах, налоговая их считает коммерческой недвижимостью. Для них минимальный срок - всегда 5 лет, вне зависимости от того, когда купили или как получили.

И вычет при продаже - только 250 тысяч рублей, а не 1 миллион. Например: купили апартаменты за 3 млн, продали за 5 млн. Налог: (5 млн - 250 тыс.) × 13% = 617 500 рублей. Если бы это была квартира - вы бы вычли 1 млн и заплатили 520 000. Разница - почти 100 тысяч. Не забывайте про эту разницу.

Что делать, если продали раньше срока

Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например: продали в мае 2024 - декларацию нужно сдать до 30 апреля 2025. Налог - оплатить до 15 июля 2025.

Если не подадите - штраф от 5% до 30% от суммы налога, плюс пеня за каждый день просрочки. Даже если налог равен нулю (например, вычли 1 млн и доход меньше), декларацию подавать всё равно нужно. Иначе налоговая сама запросит документы - и вы окажетесь в списке «подозрительных».

Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте nalog.ru, через МФЦ или с помощью бухгалтера. Не откладывайте - ошибки в расчётах часто исправляются только через суд.

Семьи с детьми - особые правила

Если у вас двое или больше несовершеннолетних детей, и вы продаете жильё, чтобы купить новое - вы можете не платить налог, даже если не выдержали срок. Главное условие: новая квартира должна быть куплена в течение 90 дней после продажи старой.

Пример: продали квартиру в марте 2024, купили новую в мае 2024. Дети - 8 и 12 лет. Вы подаёте декларацию и прикладываете договоры купли-продажи старого и нового жилья. Налоговая смотрит: сроки соблюдены, дети есть - налог не начисляют. Это правило работает только для жилых помещений. Для апартаментов - не действует.

Но! Если вы продали квартиру, а потом не купили новую - льгота сгорает. Налог придётся платить. И не забудьте: если дети несовершеннолетние, они тоже должны быть собственниками новой квартиры. Иначе налоговая может отказать.

Что будет, если не платить

Налоговая не просто «проверит» - она будет искать. У них есть доступ к ЕГРН, банкам, данным риэлторов. Если вы продали квартиру, но не подали декларацию - через год вам пришлют уведомление. Если не ответите - начнут доначислять налог, штрафы и пени. Штраф за несдачу декларации - от 1000 рублей, но если налог больше 3000 - штраф 20% от суммы. Пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. За 2 года это может быть 50-70 тысяч рублей.

Иногда люди думают: «Я не резидент, мне и так 30%». Но даже для нерезидентов - вычет в 1 млн рублей не действует. Налог платится с полной суммы сделки. Продали квартиру за 2 млн - заплатите 600 тысяч. Никаких вычетов. Это важно для тех, кто живёт за границей, но имеет российскую недвижимость.

Что изменится в ближайшие годы

Сейчас система сложная. Сроки разные, правила зависят от способа получения, типа недвижимости, наличия детей. Эксперты говорят: это неудобно и приводит к ошибкам. В 2024 году ФНС рассматривает возможность упростить правила: ввести единый срок владения - 5 лет для всех, но с более чётким началом отсчёта. Например: всегда с момента полной оплаты, независимо от способа приобретения.

Если это произойдёт - споры с налоговой сократятся. Но пока - действуют старые правила. Не ждите изменений. Действуйте сейчас. Сохраняйте документы. Считайте сроки. Проверяйте, что вы не попали в ловушку.