Когда человека признают недееспособным, лицо, которое не может осознавать значение своих действий и управлять ими по решению суда. Также известно как ограниченно дееспособное лицо, оно не может самостоятельно заключать договоры купли-продажи, дарить или завещать жильё. Это не просто юридическая метка — это серьёзное ограничение, которое влияет на всё: от продажи квартиры до наследования и опеки.
Если собственник квартиры признан недееспособным, лицо, которое не может осознавать значение своих действий и управлять ими по решению суда. Также известно как ограниченно дееспособное лицо, оно не может самостоятельно заключать договоры купли-продажи, дарить или завещать жильё., его имущество может быть продано только с разрешения органа опеки и при условии, что новое жильё будет равноценным или лучше. Например, если пенсионер с деменцией живёт в трёхкомнатной квартире, его опекун не может продать её и купить однушку — суд и опека потребуют сохранения уровня проживания. Даже если родственники уверены, что это «лучше для него», без официального одобрения сделка будет аннулирована, а деньги могут быть взысканы.
Часто такие ситуации возникают при наследовании. Если умерший оставил квартиру, а один из наследников был признан недееспособным, лицо, которое не может осознавать значение своих действий и управлять ими по решению суда. Также известно как ограниченно дееспособное лицо, оно не может самостоятельно заключать договоры купли-продажи, дарить или завещать жильё. до открытия наследства, его доля не может быть просто разделена. Нужно назначить опекуна, который будет действовать от его имени, и доказать, что сделка не ущемляет его права. Банки и Росреестр требуют дополнительные документы — решение суда, акт психиатрической экспертизы, разрешение опеки. Без них регистрация права не пройдёт.
Иногда опекунство берут на себя дети, чтобы «защитить» родителя. Но если опекун сам хочет купить квартиру у своего подопечного — это почти всегда запрещено. Такие сделки считаются конфликтом интересов. Даже если родитель «согласен», суд может признать договор недействительным, а опекуна — виновным в злоупотреблении полномочиями. Это не теория — в 2024 году в Москве было отменено 17 таких сделок только по жалобам прокуратуры.
Всё это не значит, что недееспособный человек не может владеть жильём. Напротив — он имеет на него право. Но вся система работает так, чтобы защитить его от манипуляций. И если вы покупаете квартиру у семьи, где есть пожилой родственник с диагнозом, — проверьте, не признан ли он недееспособным. Проверьте ЕГРН на наличие опеки. Спросите у продавца, есть ли решение суда. Это не подозрительность — это элементарная осторожность. Один неверный шаг — и вы рискуете потерять не только деньги, но и квартиру.
В коллекции ниже вы найдёте реальные случаи, инструкции и юридические ловушки, с которыми сталкиваются семьи, когда недвижимость пересекается с недееспособностью. От того, как оформить опеку, до того, почему банк отказывает в ипотеке, если собственник — подопечный. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.
Если продавец квартиры состоит на учете в ПНД, это не значит, что сделка невозможна. Узнайте, как защитить себя, какие документы требовать и почему 82% оспариваний проваливаются в суде.
больше