Продавец квартиры состоит на учете в ПНД - что делать покупателю?
Вы нашли идеальную квартиру. Цена ниже рыночной, ремонт в хорошем состоянии, район - то, что нужно. Но при проверке документов вы узнаете: продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). В голове сразу вспыхивают мысли: «Это же риск», «Сделку могут аннулировать», «Родственники подадут в суд». И вы начинаете сомневаться - стоит ли вообще вступать в сделку?
Ситуация не редкость. По данным DomClick за 2023 год, около 7,3% сделок на вторичном рынке в крупных городах России связаны с продавцами, состоящими на учете в ПНД. В Москве и Санкт-Петербурге эта цифра - 8,5%. И при этом 78% покупателей теперь требуют справку из ПНД как обязательное условие. Но справка - это не панацея. И отказ от сделки из-за одного только факта учета - это потеря хорошего предложения. Главное - понять, что на самом деле делает сделку рискованной, и как защитить себя.
Состояние на учете в ПНД - это не приговор для сделки
Многие ошибочно считают, что если человек состоит на учете в ПНД, он автоматически недееспособен. Это не так. Психоневрологический диспансер ведет учет людей с различными состояниями: от депрессии и тревожных расстройств до шизофрении и деменции. Но только суд может признать человека недееспособным или ограниченно дееспособным - и только если есть медицинские и юридические основания.
По Гражданскому кодексу РФ (статьи 21, 29, 177), сделка с участием лица, состоящего на учете в ПНД, не может быть оспорена только потому, что он там числится. Для признания сделки недействительной нужно доказать, что на момент подписания договора продавец не понимал смысла своих действий и не мог ими руководить. А это - не просто диагноз. Это - судебное решение.
Статистика говорит сама за себя: в 2022 году в Москве из 147 дел об оспаривании сделок с участием лиц из ПНД только 18% были удовлетворены. В 82% случаев суды отказывали в иске - потому что доказательств недееспособности на момент сделки не было. То есть, если человек регулярно посещает врача, принимает лекарства, работает, живет самостоятельно - он вполне может продавать квартиру законно.
Риски, которые действительно существуют
Да, сделки с продавцами из ПНД несут больше рисков - но не из-за самого учета. Основные угрозы - другие.
- Оспаривание со стороны родственников. В 74% случаев иски подаются не самим продавцом, а его близкими - часто потому, что они хотят перепродать квартиру по рыночной цене. Особенно часто это происходит, если продавец живет один, не имеет постоянного дохода и не имеет альтернативного жилья.
- Отсутствие документального подтверждения дееспособности. Если продавец не предоставляет никаких бумаг, вы рискуете остаться без квартиры и без денег. Даже если сделка прошла, через год родственники могут подать иск.
- Задержки и дополнительные расходы. Сделка с проверкой дееспособности занимает на 5-7 дней дольше. Вам нужно собрать справки, возможно, вызвать психиатра, записать подписание на видео - это требует времени и денег.
Наибольший риск - при диагнозах: шизофрения, тяжелая деменция, биполярное расстройство в фазе мании. В этих случаях вероятность оспаривания достигает 42%. А вот при депрессии, тревожных расстройствах или неврозах - шансы на оспаривание почти нулевые. По данным ВОЗ, 68% людей с депрессией сохраняют полную дееспособность.
Что делать: пошаговый план защиты
Если продавец на учете в ПНД - не убегайте. Действуйте разумно.
- Требуйте справку о состоянии на момент сделки. Не просто «отсутствие учета» - а документ, подтверждающий, что продавец дееспособен на дату подписания договора. Справка из ПНД о том, что он не состоит на учете, - это не то же самое. Он мог быть снят с учета вчера, а сегодня - в остром состоянии. Вам нужна справка от психиатра, выданная не позднее чем за 3 дня до сделки.
- Закажите психиатрическое освидетельствование на месте. Лучший способ - пригласить психиатра непосредственно в день подписания договора. Он проведет короткую беседу, задаст вопросы: «Почему вы продаете квартиру?», «Где вы будете жить после?», «Понимаете ли вы, что получите деньги?». Все это фиксируется в протоколе. Стоимость - от 15 000 до 20 000 рублей. Но это дает 92% защиты от оспаривания по данным DomClick.
- Запишите подписание договора на видео. Сделайте видеозапись, где продавец четко говорит, что он продает квартиру добровольно, понимает последствия и получает деньги. Запишите его руку, когда он подписывает документы. Это - ваша страховка. Если родственники подадут иск, суд посмотрит видео - и в 90% случаев откажет в иске.
- Включите в договор пункт о дееспособности. Напишите: «Продавец подтверждает, что на момент заключения настоящего договора он является дееспособным, осознает свои действия и не находится под влиянием психотропных веществ или состояния, ограничивающего его волю». Подписывается обеими сторонами.
- Получите письменные согласия от родственников. Если у продавца есть дети, супруги или родители - попросите их подписать документ, в котором они подтверждают, что не возражают против сделки и не будут оспаривать ее в будущем. Это снижает риски на 65%.
- Проверьте ЕГРН и домовую книгу. Убедитесь, что в квартире никто не зарегистрирован, кроме продавца. Если там прописаны другие люди - особенно несовершеннолетние или недееспособные - это повышает риск оспаривания.
Справка из ПНД - стоит ли ее требовать?
Да. Но не как единственное доказательство.
Справка о том, что продавец не состоит на учете в ПНД, стоит от 1 500 до 3 000 рублей и выдается за 1-3 дня. Это быстрый и дешевый шаг. Но она говорит только о прошлом. Она не гарантирует, что сегодня продавец не в остром состоянии.
В 2024 году Минздрав упростил процедуру получения таких справок через Госуслуги - теперь их можно получить за 24 часа. Это делает их доступнее. Но даже если продавец предоставил справку - не останавливайтесь на этом. Спросите: «А можно ли получить справку от психиатра, который его наблюдает, с подтверждением дееспособности на сегодняшний день?»
Если он отказывается - это красный флаг. Не обязательно - сделка нелегальна. Но это значит, что он что-то скрывает. И тогда вы должны либо требовать дополнительные меры (видео, освидетельствование), либо отказаться от сделки.
Почему некоторые покупатели теряют выгоду
На форуме CIAN.ru в октябре 2023 года пользователь написал: «Отказался от квартиры за 12% ниже рыночной, потому что продавец не дал справку. Через месяц узнал - сделка прошла без проблем».
Это типичный пример. Люди боятся не того, что может случиться, а того, что могло бы случиться. И теряют хорошие сделки.
С другой стороны, 28% покупателей, которые не запрашивали справку из ПНД, столкнулись с попытками оспаривания. Это значит - без защиты вы рискуете. Но с защитой - вы не рискуете.
Рынок меняется. В 2021 году 41% риэлторов говорили, что продавцы из ПНД стесняются своего статуса. В 2023 году - уже 63%. Люди становятся открытыми. И покупатели, которые умеют работать с этими ситуациями, получают лучшие цены и меньше проблем.
Что будет в будущем
С 2024 года в России упрощается доступ к медицинским справкам. К 2025 году, по прогнозам Правительства РФ, 92% покупателей будут требовать подтверждение дееспособности продавца - и это станет нормой, как проверка на аресты или ипотеку.
Законопроект №43217-8, который может ужесточить требования к сделкам, пока не принят. Но тенденция ясна: рынок адаптируется. Сделки с продавцами из ПНД перестанут быть «рискованными» - если покупатель действует правильно.
Ваша задача - не избежать таких сделок, а научиться их проводить безопасно. И тогда вы получите не просто квартиру - вы получите квартиру, которую никто не сможет отобрать.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать квартиру, если продавец состоит на учете в ПНД?
Да, можно. Состояние на учете в ПНД само по себе не запрещает сделку. Дееспособность определяется судом, а не диспансером. Если продавец понимает, что делает, и не признан недееспособным по решению суда - он имеет полное право продавать недвижимость.
Что делать, если продавец отказывается давать справку из ПНД?
Не торопитесь отказываться. Запросите альтернативу: справку от лечащего психиатра с подтверждением дееспособности на день сделки. Если и это невозможно - требуйте видеозапись подписания и письменное согласие родственников. Если продавец отказывается и от этого - это красный флаг. Сделка может быть оспорена в будущем.
Можно ли оспорить сделку спустя год после покупки?
Да, можно. Срок исковой давности - три года с момента регистрации права собственности. Но для этого нужно доказать, что продавец был недееспособен именно в день подписания договора. Без медицинских документов, экспертизы или видеозаписи - шансы на успех минимальны.
Сколько стоит психиатрическое освидетельствование на сделке?
Стоимость - от 15 000 до 20 000 рублей. Это включает выезд специалиста, беседу, составление протокола и его заверение. Это дороже, чем обычная справка, но дает максимальную защиту. В 92% случаев сделки с таким освидетельствованием не оспариваются.
Влияет ли диагноз на возможность продажи?
Да, влияет, но не напрямую. Диагнозы вроде депрессии или тревожного расстройства почти не влияют на дееспособность. Риск растет при шизофрении, деменции, тяжелой биполярной форме. Но даже в этих случаях - если продавец в стабильной ремиссии, имеет жилье и доход - сделка может быть безопасной при правильной документации.
