Обременения на недвижимости: что проверить перед покупкой и как избежать рисков

Когда вы покупаете квартиру, вы думаете о планировке, ремонте и районе. Но есть то, что никто не показывает на фото — обременения на недвижимости, это юридические ограничения, которые мешают вам свободно распоряжаться квартирой. Их может быть десять: залог, арест, рента, право пользования, даже договор субаренды, который продавец скрыл. Без проверки этих пунктов вы можете купить квартиру — и не получить её. С 2023 года 12% сделок на вторичном рынке проваливаются именно из-за скрытых обременений. Это не редкость. Это норма.

Самое страшное — когда обременение не видно на первом взгляд. Вы смотрите на ЕГРН, там всё чисто. Но если продавец не снял ипотеку, а банк ещё не обновил данные, вы становитесь новым должником. Или если на квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок — вы не сможете её продать без согласия опеки. А если на ней висит арест по долгам предыдущего владельца — даже после сделки приставы могут заблокировать вашу квартиру. ЕГРН, это основной источник данных о правах на недвижимость — но он не всегда актуален. Нужно проверять ещё и арест недвижимости, ограничение, которое накладывают судебные приставы через ФССП, и залог недвижимости, обязательство перед банком, которое не снято после погашения кредита в реестре залогов. Всё это — отдельные системы. Ни один чек-лист не заменит проверку по каждому каналу.

Вот что реально работает: не полагайтесь на агента. Зайдите сами на сайт Росреестра, скачайте выписку из ЕГРН за последние 30 дней — там будет указано, есть ли ограничения. Проверьте аресты через сайт ФССП по ФИО продавца. Узнайте, не было ли у него банкротства — это может означать, что квартира была в залоге у банка, и залог ещё не снят. Если продавец говорит, что «всё чисто» — попросите ему показать документ, подтверждающий снятие залога. Без него — не двигайтесь. В 2025 году 78% сделок, которые провалились из-за обременений, происходили именно потому, что покупатели поверили устным заверениям. Не будьте из них.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, чек-листы и реальные кейсы — от того, как обнаружить скрытую субаренду в договоре, до того, как отменить арест, который уже наложен. Здесь нет теории. Только то, что помогло тысячам покупателей избежать катастрофы. Смотрите, как проверяют обременения профессионалы — и делайте так же.