Когда вы покупаете или продаете дом с участком, объект недвижимости, состоящий из жилого строения и земли, на которой он расположен. Также известный как коттедж с землей, он требует особого подхода к оценке — ведь цена зависит не только от квадратных метров, но и от того, кто был собственником, какие обременения есть на земле и какая инфраструктура рядом. Многие думают, что если дом красивый и участок большой, то цена автоматически высокая. Это опасное заблуждение. Сколько раз вы слышали про сделки, которые рушились из-за скрытых сервитутов, незарегистрированных построек или несоответствия ВРИ? Оценка дома с участком — это не про эмоции, а про цифры, документы и проверки.
Самое главное — это кадастровая стоимость, официальная оценка земли и строений, зафиксированная в Росреестре. Она не всегда совпадает с рыночной ценой. Например, дом может быть построен качественно, но если земля в зоне с ограничениями — скажем, рядом проходит линия электропередач или участок в границах водоохранной зоны — цена падает на 20–40%. А если в ЕГРН нет записи о праве собственности на дом, а только на землю? Тогда вы покупаете только землю, а дом — как бы «прилагается» без юридической защиты. Это ловушка, в которую попадают 37% покупателей, которые не проверяют документы перед сделкой. Также важно понимать: ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранятся все сведения о собственниках, обременениях и ограничениях. Это ваш главный инструмент для проверки. Скачайте выписку, посмотрите, есть ли аресты, сервитуты, ипотеки. Если в выписке написано «жилой дом» — убедитесь, что он действительно зарегистрирован как жилое помещение, а не как садовый домик. В противном случае вы не сможете прописаться, взять ипотеку или продать его по рыночной цене.
Рыночная цена — это то, что реально готовы заплатить покупатели. Ее нельзя узнать по каталогам или сайтам с объявлениями. Нужно смотреть на аналоги: какие дома с участками похожих размеров, в том же районе, с той же инфраструктурой продавались за последние 6 месяцев. Важно: не сравнивайте дом в деревне с домом в пригороде с асфальтом и газом. Даже 5 километров могут стоить 30% разницы в цене. Если вы продаете — не ставьте цену выше, чем у трех последних проданных аналогов. Если покупаете — не соглашайтесь на цену, которая выше средней по району без веских причин. А если вам предлагают «супер выгодную» сделку — проверьте застройщика или предыдущего собственника через картотеку арбитражных дел, бесплатный сервис, где можно найти судебные дела, связанные с недвижимостью. Многие мошенники продают дома, которые уже находятся в залоге или под арестом. И вы, как покупатель, рискуете остаться ни с чем.
Все это — не теория. Это то, что вы найдете в статьях ниже: пошаговые инструкции, как проверить землю, как оценить дом по аналогам, как не попасть на ловушку с незарегистрированными постройками и почему 87% профессиональных оценщиков используют именно сравнительный метод. Здесь нет пустых советов. Только то, что работает на практике. Выберите подходящую статью — и сделайте так, чтобы ваша сделка с домом и участком не стала вашей самой дорогой ошибкой.
Как правильно оценить дом с земельным участком: методы, факторы, документы и цены. Узнайте, что влияет на стоимость, как работают оценщики и как не переплатить или не потерять деньги при продаже.
больше