Когда вы решаете продать квартиру, но на ней висит задолженность по коммунальным платежам, это сумма денег, которую обязаны оплатить текущие собственники до передачи права собственности. Также известно как долг по ЖКХ, она не исчезает сама по себе — и может стать серьёзной преградой для сделки. Многие думают, что если долг есть, то продать квартиру невозможно. Это не так. Но если не разобраться в деталях, вы рискуете потерять деньги, время и даже саму квартиру.
Продавец не обязан погашать долг перед сделкой — но покупатель может потребовать это. Банки и Росреестр не блокируют регистрацию из-за долгов, но покупатель может отказаться от сделки, если увидит долг в выписке ЕГРН. Особенно часто так поступают покупатели, которые берут ипотеку: банк проверяет историю платежей и может отказать в кредите, если квартира «грязная». В 2025 году 63% сделок на вторичном рынке с долгами по коммуналке заканчиваются переговорами: кто, сколько и когда платит. Есть три основных сценария: продавец оплачивает долг до сделки, покупатель берёт долг на себя (это прописывается в договоре), или обе стороны делят сумму. Первый вариант — самый безопасный. Второй — самый рискованный. Если вы не зафиксировали это в письменной форме, покупатель может потом отказаться от оплаты, а вы останетесь с долгом и без денег.
Важно проверить долг не только по ЖКХ, но и по налогам, капремонту, а иногда и по долгам по управляющей компании. Даже если вы давно не жили в квартире — долг всё равно на вас. Сделайте выписку из ЕГРН и запросите данные в управляющей компании. Не верьте на слово продавцу: цифры в квитанциях могут быть устаревшими. Лучше взять справку о долгах прямо перед подписанием договора — это стоит 300 рублей, но спасает от потери десятков тысяч. Если долг есть, но вы хотите продать быстро, можно предложить покупателю скидку на сумму долга. Это работает: покупатель получает квартиру без хлопот, а вы — деньги. Главное — всё оформить правильно. Договор купли-продажи должен содержать пункт: «Покупатель согласен принять квартиру с долгом в размере Х рублей, который будет погашен в течение Y дней после регистрации права собственности». Без этого — риск, что вас обвинят в мошенничестве.
Если вы уже получили задаток, а потом обнаружили долг — не паникуйте. Покупатель не может просто отменить сделку. Он может потребовать снизить цену или предложить компенсацию. Но если вы не упомянули долг заранее — это может быть расценено как утаивание информации. В 2025 году уже было несколько судебных дел, где продавцов обязали вернуть задаток в двойном размере, потому что они скрыли долг. Не рискуйте. Лучше честно сказать: «Да, есть долг. Вот документы. Мы готовы его погасить до сделки или вычесть из цены». Так вы выглядите как надёжный продавец. И покупатель с большей вероятностью согласится.
Внизу вы найдёте реальные примеры, как люди решали эту проблему: кто-то погашал долг за счёт маткапитала, кто-то использовал льготы для пенсионеров, кто-то просто договорился с управляющей компанией о рассрочке. Все эти истории — не теория. Это то, что реально работает в 2025 году. Выберите подход, который подходит вам, и действуйте — но только после того, как всё чётко прописано в бумагах.
Как снизить или обнулить НДФЛ при продаже ипотечной квартиры в 2025 году: два способа вычетов, документы, сроки, льготы для семей с детьми и почему остаток долга не уменьшает налог.
больше