Когда речь заходит о продаже недвижимости за рубежом, процессе передачи права собственности на объект недвижимости, расположенный за пределами страны проживания владельца. Также известно как продажа зарубежной недвижимости, это не просто сделка — это целый комплекс юридических, налоговых и логистических задач. Многие думают, что если квартира в Испании или Таиланде дешевле, чем в Москве, то и всё просто. Но это как купить машину без прав — техника есть, а ездить нельзя.
За каждой такой сделкой скрываются налоги при покупке за рубежом, обязательные платежи, которые требуют страны-покупателя, включая налог на прибыль, сборы за регистрацию и налоги на владение. В некоторых странах, например в Италии или Франции, вы платите не только за саму покупку, но и за то, что вы вообще стали собственником — это называется «налог на недвижимость для иностранцев». В других — например, в Черногории — налога на прибыль нет, но зато есть обязательный аудит и проверка источника денег. Банки там требуют доказательства, что вы не отмываете деньги. И если вы не подготовили документы — сделка просто не пройдёт.
А ещё есть юридические риски зарубежной недвижимости, опасности, связанные с неправильной регистрацией права собственности, скрытыми обременениями, спорами с соседями или незаконными перепланировками. В Греции, например, 30% квартир на вторичном рынке имеют незаконные пристройки — и если вы купите такую, то потом не сможете её продать, сдать в аренду или даже получить ипотеку. В Болгарии — всё просто: вы покупаете землю, а дом на ней принадлежит не вам, а компании-застройщику. Это называется «долевое владение», и оно работает только до тех пор, пока застройщик не обанкротится. А таких случаев в последние годы — десятки.
И это ещё не всё. Если вы продаете недвижимость за границей, но живёте в России, вы обязаны платить НДФЛ с прибыли. Да, даже если вы уже заплатили налог в той стране. Россия не отменяет налог, просто даёт кредит за уже уплаченный. Но чтобы его получить, нужно собрать кучу документов: справки с налоговой, переводы, апостили, нотариальные заверения. И всё это — в срок. Один пропущенный срок — и вам доначислят штрафы, пени, и, возможно, даже вызовут на допрос.
Многие покупают за рубежом, чтобы сдать в аренду. Но в Испании, например, сдача жилья туристам требует отдельной лицензии. В Португалии — запрет на сдачу в аренду в центре Лиссабона. В Турции — налог на доходы от аренды — 15%, но только если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель. А если нет — вас могут оштрафовать на сумму, превышающую доход.
Тут не помогут советы из Instagram или посты с «я купил квартиру в Болгарии за 10 тысяч и теперь живу на море». Там не рассказывают про то, как три года ждали разрешения на подключение газа, или про то, что соседи подали жалобу на шум, и теперь вы не можете сделать ремонт. Настоящая продажа недвижимости за рубежом — это не про мечту. Это про документы, сроки, проверки и риски. И если вы не готовы к этому — лучше не начинайте. Ни одна красивая фотография с террасы не заменит юридическую проверку.
В подборке ниже — реальные истории, проверенные инструкции и списки того, что нужно сделать до подписания договора. Без воды. Без маркетинга. Только то, что действительно работает.
Как избежать двойного налогообложения при продаже недвижимости за рубежом в 2025 году: правила, соглашения, сроки владения и документы для зачета налога. Что делать, если нет договора с Россией.
больше